商场房屋租赁合同纠纷案-道多案例

承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 法律关系梳理清晰，庭审法律事务处理得当，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 从事个体餐饮经营的甲，因为看中乙公司所有的一地下商场中的一间商铺，与乙公司洽谈后，与持乙公司的委托书的丙公司签订了该商铺《租赁意向协议》（以下简称：协议）。协议约定，租期2年，经营范围为餐饮，每月租金为N万元。

协议签订后，甲向丙公司支付了3个月租金以及定金共计MM万元，并投入XX万元对商铺进行装修。但是，该商铺因整个地下商场始终无法取得消防许可，一直无法营业。

后，乙公司因经营不善而停止经营，乙公司与丙公司签订协议，将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，丙公司持该协议向法院起诉，认为甲非法占用丙公司的房屋，要求甲返还房屋（该商铺）、恢复出租商铺的原状。

甲向其他律师咨询，其他律师认为，最初，丙公司持乙公司的委托书与甲签订协议，丙公司是乙公司出租该商铺的委托人，商铺的出租方是乙公司，商铺的承租方为甲，法律关系非常明确。后来，乙公司与丙公司签订协议，将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，根据“买卖不破租赁”的法律原则，丙公司无权要求甲返还房屋（该商铺）、恢复出租商铺的原状。

甲感觉，仅仅根据“买卖不破租赁”的法律原则，向法院提出丙公司无权要求甲返还房屋（该商铺）、恢复出租商铺的原状，理论上似乎能赢得本场诉讼，但是，似乎自己所遇到的问题，并没有从根本上得到解决，遂向我们咨询，如何才能依法处理好本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，由于该商铺因整个地下商场始终无法取得消防许可，一直无法营业，所以，针对丙公司的起诉，仅仅达到法院驳回丙公司诉讼请求之目的，确实对甲来说，是没有实际意义的。我们应该在“买卖不破租赁”的法律原则以外，更深层次的分析本案的基本法律关系及法律关系的演变，才能通过本场诉讼，让甲的合法权益得到维护。围绕这个中心工作，才能真正实现甲依法应诉，依法全面维护自己合法权益的根本法律目的。

第一，乙公司与丙公司签订协议，将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，有可能涉嫌侵犯甲的优先购买权。

第二，乙公司与丙公司签订协议，将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，丙公司继受取得的，不仅仅是地下商场商铺的所有权，同时还应该继受原始协议中乙公司应该承担的合同义务。乙公司应该对整个地下商场始终无法取得消防许可，该商铺一直无法营业的合同责任，依法也应该由丙公司继受。甲可以据此要求丙公司对整个地下商场始终无法取得消防许可，该商铺一直无法营业，承担违约赔偿责任。

甲赞同我们的分析意见，委托我们的律师，帮助其依法处理本案。

具体承办本案的周晓菲律师在与甲进行了详细沟通后，甲向周晓菲律师表示，因为整个地下商场始终无法取得消防许可，该商铺一直无法营业，所以，甲不想坚持对该商铺的优先购买权。但是，甲由于该商铺因整个地下商场始终无法取得消防许可，一直无法营业；甲向丙公司支付了3个月租金以及定金共计MM万元，并投入XX万元对商铺进行装修，这二部分损失，应该有人承担才公平合理。

据此，周晓菲律师针对丙公司对甲的起诉，向法院提交了答辩状。周晓菲律师在答辩状中提出：

1、根据乙公司与丙公司签订的协议，乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，在甲不主张优先购买权的情况下，该协议是有效的。丙公司具备这个地下商场所有商铺所有权人的主体资格。

2、根据法律规定，根据乙公司与丙公司签订的协议，对乙公司已经出租的商铺，丙公司仅仅继受所有权，而不同时继受乙公司对已经出租的商铺所应承担的合同责任，是不合法的。

据此，周晓菲律师在向法院递交答辩状的同时，向法院提交反诉状。反诉状中，周晓菲律师提出：因为丙公司应该继受乙公司对已经出租的商铺所应承担的合同责任，所以，根据甲由于该商铺因整个地下商场始终无法取得消防许可，一直无法营业；甲向丙公司支付了3个月租金以及定金共计MM万元，并投入XX万元对商铺进行装修，这二个事实，依据原始协议，乙公司当然对甲应该承担违约或赔偿责任。乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司后，丙公司不能仅仅继受权利而不继受义务，所以，现在，乙公司对甲应该承担的违约或赔偿责任，当然应该由丙公司承担。

针对周晓菲律师的答辩和反诉，丙公司及丙公司的律师提出，自己买的是房屋，不是买的责任。这一点，在丙公司和乙公司之间签订的乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司的协议中，写的明明白白。所以，甲和乙公司之间的法律纠纷，应该另案由甲和乙公司处理且不得对抗丙公司已经取得的物权。

对此，周晓菲律师反驳：

1、丙公司依据乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司这一事实，以商铺所有权人的身份，起诉要求甲返还房屋（该商铺）、恢复出租商铺的原状，明显违反“买卖不破租赁”的法律原则。

2、即使在丙公司和乙公司之间签订的乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司的协议中，写的明明白白，但是，丙公司和乙公司之间签订的这一协议，约束力仅限于合同当事人，即丙公司和乙公司之间，丙公司和乙公司之间所签合同的约束力，不能延及丙公司和乙公司以外的其他人，在本案中具体地说，就是甲。

3、因为丙公司辩称，“自己买的是房屋，不是买的责任。这一点，在丙公司和乙公司之间签订的乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司的协议中，写的明明白白”，因此可以认定，丙公司和乙公司之间签订的乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司的协议，显然涉及到丙公司和乙公司以外的其他人，具体地说，就是甲。

4、因为丙公司和乙公司之间签订的协议，显然涉及到丙公司和乙公司以外的其他人，具体地说，就是甲。所以，法院应该依职权依法追加乙公司为本案第三人，并在本案中判决二个主要问题：第一，丙公司应该继受乙公司对甲应该承担的违约或赔偿责任。第二，乙公司对甲应该承担的违约或赔偿责任应该由丙公司承担。

5、如果法院认为不能依职权依法追加乙公司为本案第三人，丙公司也坚持甲和乙公司之间的法律纠纷，应该另案由甲和乙公司处理，这并不能导致丙公司因和乙公司之间签订的乙公司将包括案涉商铺在内的地下商场中的所有商铺均出售给丙公司，而使得丙公司利用法律程序，孤立的获得诉讼优势。因为，一旦甲和乙公司之间的法律纠纷，应该另案由甲对乙公司提起诉讼，那么，仅从法律程序上，立即就会出现二个问题：第一，甲必然会将丙公司作为第三人列举在诉状上并要求法院将该案和现在丙起诉甲的案件合并审理，这本质上是和本案中依法追加乙公司作为本案第三人，法律意义是一样的。第二，甲必然会申请法院对丙公司起诉甲的这个案件中止审理，以等待甲起诉乙公司的这个案件的处理结果。所以，丙公司试图采取坚持甲和乙公司之间的法律纠纷，应该另案由甲和乙公司处理的方式，是不能导致丙公司利用法律程序，孤立的获得诉讼优势，提前获得本案的胜诉机率的。

6、实事求是的处理问题，而不是玩法律游戏，才是解决问题的根本途径。因此，丙公司和乙公司协商，如何处理该商铺因整个地下商场始终无法取得消防许可，一直无法营业；甲向丙公司支付了3个月租金以及定金共计MM万元，并投入XX万元对商铺进行装修，这二个问题，才是正确处理本案的正道，才能从根本上解决问题。

本案的主审法官赞同周晓菲律师的意见。

丙公司也接受周晓菲律师的意见，表示丙公司将通过案外组织甲和乙公司共同协调的方式，去综合处理本案。

【案件处理结果】 丙公司撤回对甲的起诉。