市场研究| 优质的学区资源日益紧张 教育潜力板块将承接溢出需求

湖南教育总规模全国居第七，教育资源主要集中在长沙，不论是长沙本地置业还是地级市客户置业，学区房都成为购房群体的重点选择对象。

但长沙教育资源分布相对不是很均匀，特别在置业者对名校的追求下，一部分学校因容量不够而不能满足更多的需求。优质的学区资源日益紧张，寻求具备教育潜力的板块和学区房成为众多置业者必做的功课。

一

教育资源成为置业长沙的重要因素

自2017年新政以来，长沙房地产市场的需求结构发生了一些变化。改善需求逐年增加，2020年1-5月，120-144平的首改产品成交占比达到40%，144-150平以及180平以上的改善产品近两年也呈现出明显上涨趋势。

从成交价来看，万元的均价成为成交主力，随着均价的不断提升，总价的承受范围也相应扩大，总价100-120万占比超过40%。

同时通过市场问卷调研的形式来研究购房者的置业需求，我们发现，2019年以后，在“四限”政策的持续高压下，虽地州市客户大大减少，但其47%的占比仍与长沙本地客户45%的占比，共同构成长沙市的购房主力军。

从客户置业敏感点来看，地段、教育、交通、价格等因素为客户置业的重要敏感点。其中“教育”这一敏感点作为长沙置业的特色标签，显得尤为突出，“教育”因素在湖南地级市客户置业需求中最为重要，占比达到了59%。

二

主力教育板块成为当前楼市热点板块

多年来，学区房与房地产捆绑得越来越紧密。在一座城市里，但凡与“学区”挂钩，该片区的房价会略高于其他区域，而优质教育资源密集的地方，恰恰也是城市房价高企之地。

根据长沙市统计公报显示，截止2019年年末，全市有普通高中91所，初中学校250所，普通小学944所。普通高中在校学生14.74万人，普通初中在校学生27.03万人，普通小学在校学生66.65万人。

从中小学学校分布情况来看，主要集中在传统的长沙城市中心区域。区域划分来看，内六区中岳麓区中小学数量最多，其次为雨花区和天心区。

从中小学的优质能级分布来看，长沙市重点中小学主要集中在中心板块，岳麓区的梅溪湖、市府、洋湖垸、望城区的滨水新城等作为近几年的楼市新贵，吸引了博才、长郡、师大附小等重点中小学的进驻。

从各版块近三年年均成交量价与长沙市中小学分布可以看出，成交量或成交价有优势的热门板块大部分为拥有优质中小学配套的板块，例如洋湖垸、梅溪湖、高铁新城、滨水新城、金桥枢纽以及各区域的中心板块。

具体来看这些板块的学区情况：中心板块和梅溪湖板块人口密度大，学区房除了价高外，人们对学区房的需求也是供应不求；而洋湖垸、高铁新城、滨水新城、金桥枢纽板块，当前学校仍在扩建当中，在时间上并不能及时的满足购房业主的入读需求，甚至还有因为政策原因不能入读的，例如雨花区父母名下的房子必须是现房，子女才有入读条件。

好的学校不仅对新房市场起到量价促进的作用，同时在所有类型的二手房中，学区房都是最为抢手的类型，其价格溢价能力也是最强，需求也是最为供不应求的。以长沙部分重点中小学学区房为例，二手房均价普遍高于板块二手房成交均价，甚至高于板块均价2-3倍。

优质学区房的一房难求与过高的单价无形中抬高了置业的门槛，寻求具备教育潜力的板块和项目，成为置业者的当务之急。

三

长沙教育潜力板块，缓解置业需求

通过克而瑞栅格大数据，将长沙市划分为1*1公里的栅格，将大量行业（土地、新房、二手房）及非行业（消费、教育、医疗、产业、交通、酒店等）数据落位，对板块的能级和潜力进行评估。

从板块能级来看，中心板块、梅溪湖二期、麓谷新区、金星北、高铁会展、金鹰月湖等板块能级表现最高，第一梯队TOP0-5%的高栅格密度最高，主要特征为近几年发展迅速的新兴板块以及有政策和产业支撑的板块。

城市发展向三环扩张，主城区发展较为成熟，价格高企，市场竞争压力大，未来发展空间有限，从板块潜力情况来看，高潜力栅格密度高的板块分布在靠近主城区的近郊板块，有望城中心、金桥枢纽、麓谷新区、暮云、松雅湖、黄花等。这些板块受政策、主城区需求外溢、基建建设等影响，未来发展空间以及市场潜力大。

交叉分析板块能级、发展潜力、政策覆盖的区域。中心高能级板块，地价偏高，长沙双限政策之下，价格涨幅受限，排除高能级高风险区域；潜力板块位于远郊的，市场规模有限，升值周期拉长，综合考虑麓谷新区、松雅湖、金桥枢纽为楼市发展潜力最大的板块。

从当前三个板块的规划情况来看，松雅湖具体规划暂无官方消息，麓谷新区和金桥枢纽（高铁西城）规划已出。从这两个潜力板块规划的教育情况来看，两个板块的规划学校基本均能满足规划人口的需求，但金桥枢纽的规划发展相比麓谷新区要晚，所以目前板块内所建学校的数量仅2所，二麓谷新区已有3所学校。

从板块位置上来看，麓谷新区临近麓谷东片区以及梅溪湖板块，金桥枢纽临近金星北和滨水新城板块，相比之下，麓谷新区临近的板块成熟度更优于金桥枢纽临近的板块，且梅溪湖作为长沙新兴的教育集中地，优质的学区房供不应求，有更多的教育需求向周边有教育潜力的板块溢出，且麓谷新区能同时享受到城市副中心的配套优势。

由此来看，麓谷新区将成为主要承接当前热点教育板块溢出的置业需求的板块。

四

名校入驻，为教育潜力板块添实力

5月9日，长沙高新区管委会、湖南师范大学、阳光城湖南区域公司三方代表现场签订合作办学协议书，湖南师范大学附属高新外国语学校（拟命名）正式落子阳光城·溪山悦项目旁。

此次签约的湖南师范大学附属高新外国语学校（拟命名）落子长沙高新区南桥路与杏康交会处西角，由阳光城集团湖南有限公司投资建设，建成后无偿移交长沙高新区办学。学校占地 30 余亩，规划 36 个教学班，1600 人左右，师大校长刘起军提到，学校将来要以外语优势推动学校特色发展，打造学校外语教学特色，接纳有国际教育需求的学生。

签约的湖南师范大学附属高新外国语学校（拟命名）是由师大附小本部管理。附小本部是长沙顶级小学，1953年成立，背靠湖南师大，师资力量非常强。学校预计 2022 年全面完成所有建设。建成后，学校将依托湖南师大附属小学的办学优势，为长沙高新区人民群众提供优质的教育服务。同时名校的入驻，为板块的教育增添了一份实力。

麓谷百万方教育大盘

一站式解决教育问题

与高新区管委会、湖南师范大学签约师大附小的是阳光城在长沙打造的第二个超百万方的大盘——阳光城溪山悦。溪山悦是阳光城TOP“悦”系产品，定位为品质改善群体，也是阳光城在长沙的旗舰产品。

110万方规模，由33栋高层住宅和27栋叠墅组成，容积率仅2.4，是低密生态宜居大盘。

项目的内部配套也十分齐全，有8000㎡人工内湖、长达3公里的小区内跑道、1000㎡私人会所、12万㎡园林以及3所幼儿园。

百万大盘搭配一站式教育是阳光城的开发模式。阳光城溪山悦自建3所幼儿园，小学靠近第一师范高新二小，同时签约师大附小，满足业主就读需求，周边临近的中学是师大附中高新实验中学。

在高新区小升初采取的是“相对就近、划片招生、免试入学”的原则，以毕业小学的学籍为依据，每所小学对应一所中学，一所中学可对应多所小学，对应中学相对固定，实行划片招生，因此入读的小学基本就决定了今后可入读的中学。阳光城溪山悦距离师大附中高新实验中学很近，有一定的就近入读优势。

（图片来源：长沙高新区）

以外，2019年师大附中高新实验中学直升师大附中的指标最多，未来孩子入读省级示范性高中的概率也相对偏大一些。

从幼儿园到中学，阳光城溪山悦为业主打造了一站式的教育生活。作为教育潜力板块中的大盘，就当前市场而言，也是极具升值潜力。

项目位于麓谷和梅溪湖的中心交叉位置，同时享受梅溪湖商圈和麓谷商圈带来的便利生活。另外，此区域是河西打造的重点区位，既承接了刚刚落地的梅溪湖二期优质的医疗、产业、商业、公共基础设施等配套，又靠近麓谷高新区产业发展的人才流、企业流。还可直线抵达未来长沙第二大高铁枢纽高铁西城。

与已经开发饱和房价高起的梅溪湖、环境嘈杂的麓谷产业园周边不同，这里是河西不可多得的便捷并且安静舒适宜居的区位，是享受两黄金轴线交汇处配套设施最优的区位。

从项目周边地价来看，自2019年以来梅溪湖、麓谷板块土拍市场火热，梅溪湖一期毛坯限价高达12600元/㎡，梅溪湖二期最高毛坯限价13000元/㎡，麓谷板块也轻松突破万元门槛，最高毛坯限价达到10200万/㎡。不断上涨的土地限价，带动项目价值上升，作为承接教育需求的百万方大盘，有师大附小傍身，无疑是板块内最适宜置业的项目。

4月，北京西城区在发布了“多校划片”的学区房新政。此举政策，引起了全国范围内关于学区房要凉的轩然大波。针对这一问题，市教育局也给出了最新回复，至少目前，长沙市小学入学政策依然采用学区划片入学的方式，暂未考虑“多校划片”。

中长期来看，鉴于湖南的教育实力，长沙的学区房依旧为置业者首要考虑的因素，学区对房地产市场的推动力依旧强劲，具备承接教育需求的潜力板块，未来将成为市场新热点。

来源/克而瑞湖南

图文 /蔡嫣