文/邓 娟
昨天办公室全员无心上班，从9点半一直到下班，全天盯着土拍，搞得好像自己也在参与这几十亿的买卖一样。
妙市头地块刚被拿下，旁边的东北塘同事就激动了——“哈哈哈，是我期待的圆融！”
“按照规划，这款地的商业配比不能低于30%，算下来商业也有5万多方了，比现在星叶广场还要再多一两万方呐~”
说起来她也是为东北塘的发展操碎了心，前段时间还和我说：“据小道消息，万达要来我们东北塘了。”
结果东北塘万达没等来，等来了新吴区第二家万达。
当时消息一出群里立马就有人跳出来，质疑“无锡弄这么多？”
但我看到也有不少网友一脸期待，尤其是住在附近的人。
无锡缺不缺商场？就这个问题，我在办公室问了一圈：
无锡还缺商场吗？
缺！起码我们住东亭和东北塘的很缺。每次逛街都要跑到荟聚、市区、河埒口，虽说开车也方便，但是总归家门口没有个能逛的地方。
无锡真的还缺商场吗？
缺什么缺！无锡就这么多人，早就饱和了。英武、保利到今天还烂在那里。
同样的问题，同样是本地人，回答却这么两极分化。这么有意思的吗？我决定去市中心看看，带着这几个问题一探究竟：
01 无锡到底缺不缺商场？
02 如果缺，为什么有那么多商场死了？
03 死了那么多商场，为什么有的商场能活得很好？
无锡到底缺不缺商场？
从商圈的定位以及商场的分布来看，其实无锡市中心和南京新街口非常类似，都是在两个主干道交汇的十字点，沿着主干道选址开店。
既然有可比性，我就去查了下资料，拎一拎这两个商圈的主力商场，看看商业总量差多少。
不查不知道，一查吓一跳！
无锡市中心的商业总量已经快赶上南京新街口了！
我又去网上查了一下两个商圈的人口容量，数据显示无锡市中心有140万+人口，南京有270万+。（注：统计半径为三公里范围内）
也就是说：无锡市中心和南京新街口比，人口容量悬殊一倍之多，商业体量却只差了18万方。两个商圈的人均商业面积，无锡0.465，南京只有0.31。
从这个数据看，无锡市中心目前是不缺商场的。
既然不缺，那是不是存在过剩？
从上面的数据看，似乎过剩了。蛋糕就这么大，市场容量摆在这里，僧多粥少，总会有人被饿死。
这样看，处于中心的花都、新世界、英武扛不住竞争激烈，接二连三地倒闭是合理的。
但是放在保利身上，这个说法似乎有些行不通。
因为保利在选址上不太一样，它跟市中心商圈保持了一定的距离，算是有点偏安一隅了，难道也是因为竞争不下去了？
看来由过剩导致关门并不是这么的顺理成章，至少它不是唯一的原因。
既然不完全是因为过剩，那么问题究竟出在哪呢？是什么导致它们黯然收场？难道真的像坊间说的无锡市中心商圈有“魔咒”？
我们不妨来梳理一下这些年无锡市中心商场发生过哪些变动，看看是否有迹可循：
2010年至今十年，无锡市中心商圈商场上演了3家关门，6家新开。进比出大。
这也再一次证实：饱和致死说不通。
要说饱和，现在那些风生水起的商场怎么解释？它们活得很好啊，我每次去吃饭、乘电梯都要排队，周末就更不要提了！
所以说蛋糕不够分这个说法，更多的是某种主观感受。说不准，多开了几家还能把蛋糕做大，这也未必不可能~
所以，英武、保利它们到底因为什么死的?
先说说英武。
英武那个位置说实话不算一级棒。
西边一条街几乎没有可逛的，我在无锡这么些年，只在那边的一家药店买过东西。
东边稀稀拉拉几个店铺，北边现在有了红豆茂业，稍微好点。
不过地段差并不是英武失败的主要原因，英武失败要从英武本身说起。
据我了解，英武百货和旁边的君乐酒店当时都是被新加坡百乐集团拿下来的，百乐集团主营做酒店。当时百乐也是个接盘侠，英武的前身是花都百货。
顺带多一嘴，花都目前在常州金坛还有一家百货店。但人气不怎么样，是那种传统老卖场。
百乐集团的高管当时说考虑到一线城市商业饱和，所以瞄准二三线城市，打算以此撬开内地市场。
无锡英武是他们的第一家。
事实证明，也是最后一家。
誓言铮铮，结果就这么仓促收尾。几分神奇，几分唏嘘。
从曾经的资料来看，无锡老百姓是不认英武百货的。声称要做无锡高端商业标杆，结果整天卖过气商品。
就单这一件事，就充分暴露了它的不专业，对市场和消费者调研不足，招商能力不够，自身定位还不清晰。
关门停业，看来也只是早晚的事。
如今的英武百货已经大门紧闭了，但是透过玻璃门依稀可以看到内部的结构不好。我设想里面如果摆上柜台，就这个层高，应该会让我觉得堵得慌。
而且从这几个大柱子和电梯的朝向看，走哪都要拐弯再拐弯，动线不舒畅，体验不好。
△现在的英武百货门口
先天的结构不好，这也和年代有关系，和今天的购物中心没法比。加上它的定位不清，缺乏专业的经营，英武百货就这样退出了市场。
再说说保利。
我之前在保利旁边上过几年班，家乐福还没关门的时候还经常去买东西。
路过商场内部的时候还觉得这样的商场关门了有点可惜。因为里面的品牌阵容还可以，而且业态很齐全，商超、服饰、钟表首饰、餐饮影院，这些都有。
但是保利的位置和模式都有问题。
就位置来看，保利其实并不算正中心，但也不算副中心。算是有点尴尬的那种，说它靠近中心，但是市中心的人过不来。
设想一下，在市中心商场已经满足了吃喝玩乐的需求，还会把车子开出去再停进保利停车场，下车去逛一逛吗？
几乎不太可能，太折腾。
这也就是那句老话：大树底下不长草。
这一点和现在的红豆万花城、中山路的茂业有点相似。
先天位置因素是其一，经营模式更是硬伤。
一般的商场与品牌方合作都是以联营或收租的方式。（联营就是商场从品牌方的销售业绩里按一定比例抽成，品牌方要接受商场的统一管理，包括促销活动。收租就是品牌方租场地，每月固定给商场多少钱，店铺由商场和品牌方共同管理。）
保利是让人头疼的产权式合作。简单说就是房子盖好了，切割成几百个大大小小的铺子，卖给几百个业主，然后和这些业主签订返租合同。
保利租业主的铺子做商场，每年给业主一定的回报。
也就是说，在房子盖好卖掉后保利其实就已经回笼资金了，就像现在开发商卖住宅。后续开商场，是锦上添花的事情。
在2013年，业绩不好的品牌陆陆续续不干了，保利开始掉铺。2016年撑到最后的家乐福超市也清货关门了~
曾经的辉煌成了无锡人的回忆。
△曾经的保利
位置不佳，加上经营模式出了问题，让原本一个结构还不错的商场关门了。
今天的保利外围搭建了一圈围挡，靠近东林广场地铁口那边还有一个招商部在运转。但是从2016年至今，四年里路过那里很多次，却没有看到有明显的施工痕迹。
不过我听说保利现在有了新的东家接盘，目前还在和和业主洽淡合作。作为曾经在那边工作几年的人，真的挺期待保利早日复盘~
△现在的保利
死了那么多家，为什么还有商场活得挺好？
几家欢喜几家忧。用这句话形容无锡的市中心商圈再合适不过。
虽然死了那么多家，但是依旧有不少家活得不错。至少走进去看绝大部分店铺在营业，也都是比较像样的牌子，不是随便招来填铺位的。而且也有人愿意去消费。
我们可以把这些成功的商场大致分分类，看看它们的共性在哪里。
一类是大东方、八佰伴、百盛、恒隆：
它们瞄准高端人群，就是要做无锡的高端。
像百盛、大东方这种受限于建筑结构，里面道路不宽敞，没有很大的中空，餐饮娱乐也不强，逛起来挺不舒服的。
甚至早几年前还有不少人说恒隆撑不下去要倒闭了，事实证明也只是民间谣言。现在大家又都开始追捧荟聚，说荟聚人气超好，无锡市中心的商场落寞了。
其实这只是表象。人气不等于财气。
恒隆是冷清，但是招架不住它客流质量高。半年开一单，一单吃半年，人家还是赚的。
△恒隆在调整品牌
△大东方营销团队做的线上直播活动
还有一类是T12、云蝠、苏宁：
它们瞄准时尚群体，迎合他们的消费偏好，就是要做体验。
讲真的，我不喜欢T12和云蝠里面的构造，逼仄狭窄，走哪儿哪儿都给我添堵。但是我还是会去那边吃吃饭，做做指甲，唱唱歌。
△T12里的网红打卡地，也是迎合年轻人的行为习惯
云蝠负一楼的美甲店，比较具有代表性了。里面大大小小有十几家吧，顾客的体验感很好，可选择性也很强。
苍蝇腿小也是肉。就算是这种一两百块钱的小生意，云蝠也做得很用心。除了美甲之外的美体美容的生意我看也是不错，每次去都有不少顾客。
云蝠的3-7层集中做餐饮，其中有几家是我常去的。虽然商场里面没什么好玩的，但是因为有某家美食店在里面，我还是会选择去，而且排队也不夸张，吃完在附近逛逛，车子可以继续停下面。
△云蝠里面的特色区域
从这些失败和成功的案例中，可以总结出无锡商业生存的几大法则：
首先就是定位清晰。不管走的是什么路线，都有着明确的目标客群，不做不上不下、不尴不尬的事情。
其次就是运营专业。运营不仅仅是组织商品卖商品这么简单，而是从招商到管理、营销、物业体验，下好一盘棋的事情，这对企业的能力要求很高。
所以我们会看到很多商场倒闭了，很多商场成功了。
也正是在这一次一次的换血中，很多企业迎来了新的契机。
但下一个风口在哪里这是未知的。不过可以明确的是，人间正道是沧桑，修炼内功是王道。
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