南阳烂尾楼“清零”倒计时！多个项目依然无法复工

南阳烂尾楼“清零”倒计时！多个项目依然无法复工

对美好生活的向往和大规模的烂尾房，是河南南阳房地产市场并立的两面。

过去多年，南阳房地产市场在快速发展的同时，因为“先上车后补票”“边施工边办证”的方式，市场也陷入了烂尾楼、问题盘丛生的境地，甚至被冠以“烂尾楼之都”的名号。

近两年来，南阳对房地产领域的问题楼盘开展攻坚行动。据官方媒体披露，南阳市委、市政府要求6月30日房地产领域整治项目全部清零。

大限将至，《中国经营报》记者近日实地在南阳市走访了解到，目前，南阳市多个烂尾项目仍然无法复工，同时违规预售、售后返租的违规行为依然存在。

“清零”大限将至

在高峰时期，南阳有300多个烂尾楼盘。

近年来，为解决全市问题楼盘项目，南阳政府曾先后牵头成立了南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部（以下简称“指挥部”）、南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组、南阳市处置非法集资工作领导小组办公室等多个临时部门。

2019年6月，包括本报在内的多家媒体报道了南阳烂尾楼问题成为舆论焦点。

当时南阳市问题楼盘化解攻坚领导小组对于“南阳烂尾楼盘”问题发出公告称，302个房地产专项整治项目，有180个项目已完善手续，82个项目已拿出解决方案正有序快速推进，其余因涉法涉诉推进缓慢的项目，正在通过司法途径谋求妥善处置化解。

今年5月初，南阳多次召开关于房地产领域的工作会议，官方媒体传出的消息是，市委、市政府要求6月30日房地产领域整治项目全部清零。

近日，记者在南阳市住房和城乡建设局等部门采访时，其都建议记者前往指挥部采访。

5月29日，在河南省南阳市卧龙区梅溪路的一栋楼上，记者找到指挥部，然而直到15时30分，仍然未见有人来上班，只有房地产市场整顿双违整治组办公室内有人，但是该工作人员表示不清楚具体情况。

不过，记者在现场遇到多名企业负责人前来反映问题，其中一家企业的项目就在302个整治项目中，目前，因为司法等问题，依然没有复工。

在南阳市卧龙区此前的一次房地产领域信访突出问题专项巡察工作会议上，相关领导分析，卧龙区存在的问题：一是精气神不足，对有些难啃的硬骨头感到“无力、无助、无奈”；二是压力传导不够，对推进迟缓的项目没有达到“寝食不安、瘦身”的程度；三是分包领导不重视，专班流于形式；四是担当意识不强，怕担责，怕得罪人；五是有解思维不活跃，解困办法不多；六是执法执纪不规范、不到位；七是信访部门作用发挥不畅，工作上听之任之。

多个项目仍然未复工

记者采访了解到，经过这两年的攻坚，南阳部分烂尾房已经复工，不过，没有复工的项目依然较多。

开车行驶在南阳大街上，不时看到已经封顶但是很久没有动工迹象的项目。

万家园·莲花湖项目曾是河南省重点项目，项目位于中原长寿之乡南阳市龙王沟风景区，跨两区一县四乡镇（卧龙区、鸭河工区，南召县，石门乡、皇路店镇、石桥镇、龙王沟风景区）。

按照公司的宣传，规划中的莲花湖项目占地19000亩，其中水域面积6000亩，湿地公园2000亩，医疗配套占地500亩，教育配套336亩，环湖森林绿带及路网占地2100亩，介护服务中心及商务文化配套占地600亩；项目共分30个组团，总投资200亿元，计划10年完成全部建设。

近日，记者辗转进入项目内部，发现整个工程已经完全停工，建设内容分为高层和联排别墅，基本全部封顶。

记者粗略判断估算，已建内容中仅高层就有三四十栋，少数外墙已经粉刷。

天眼查显示，万家园公司成立于1997年7月8日，注册资本金8000万元，法定代表人邢清鑫，经营范围为房地产开发与经营、建材销售。房地产开发一级资质。现有3名股东邢清鑫、邢万里、邢超，分别持股60%、20%、20%。公司实际控制人为邢清鑫。

实际上，在过去的多年中，万家园公司在南阳存在多起违法占用土地、非法占地、违规售房等行为，并被相关部门处罚。其中，2017年，南阳市卧龙区住房和城乡建设局曾认定万家园公司在南阳开发的万家园桂花城小区项目，未办理建筑工程施工许可证，擅自开工建设的行为，因违反了相关法律法规，处罚658.8万元（宛龙建罚决字【2017】第180号）。

万家园公司既未申请行政复议也未提起行政诉讼，卧龙区住房和城乡建设局行法院申请执行。2020年3月，南阳市卧龙区人民法院向万家园公司发出了限制消费令（2020）豫1303执365号，限制万家园主要负责人邢清鑫不得实施高消费及非生活和工作必需的消费行为。

记者实地走访了解到，位于信臣路与仲景路交叉口西北角处卓越漫香湖项目目前也没有复工，该项目购房者告诉记者，按照购房合同约定，该项目交付时间是2018年12月31日。

除此之外，三锦国际、美丽之都、美恒众福缘等项目依然烂尾。

南阳一家开发企业的负责人在分析南阳之所以出现如此多的烂尾项目时如此表示，房地产开发过程中，需要国土、规划、施工、房管等多个部门审批，在这过程中，只要一个部门认真严查，就不会出现这种情况。

未获预售证先收认筹金

一方面，南阳市政府在积极整顿房地产市场；但另一方面，记者在走访中发现，当地在售项目中，在没有拿到预售证的情况下，以各种名目的认筹、认购行为依然存在。

多年之前，住建部就明确要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

兴达·瓏府是南阳纺织集团有限公司开发的项目，由名门地产（河南）有限公司控股，河南兴达投资有限公司持股。目前，该项目并没有获得预售许可证。

5月26日，记者在该项目售楼部看到，项目沙盘边上有2组访客，销售人员正在讲解，而另一侧较为安静，有3组访客，在做后续了解和认筹。

据该项目销售人员介绍，西厂区地块共规划建设49栋楼，包括高层和小高层，首次开盘将是西厂区A2地块的11#、12#、13#、15#楼。预计6月中旬开盘销售，目前为认筹阶段，“认筹就是，现在交1万元，后期总房款可以优惠2万元”。

而在财富世家项目展厅内，记者看到购房者同样较多。展厅入口处摆放着项目五证，其中预售许可证显示，今年5月22日，其取得5#、6#楼预售许可。

南阳市房产管理中心官方网站进一步显示，其于5月28日取得2#、3#楼预售许可。

可在置业顾问的介绍中，却表示目前项目尚未开盘，仅处于认筹阶段，销售价格亦不确定。据介绍，该项目总规划建设11栋住宅楼，1~7号楼（无4号楼）为一期，8~12号楼为二期，目前一期住宅楼均在销售，合计为388套房源，购房者可认筹1万抵3万，并享受免除3年物业费的优惠。

随后，置业顾问向记者提供了一份加盖“南阳财富置业有限公司”公章的《南阳财富世家会员升级协议书》，指出成功办理会员升级的客户，缴纳1万元购房诚意金，可享受抵3万元的优惠。

或涉售后返租

“包租10年，做大品牌房东，无忧托管，真正做到小资大回报”。

南阳市房屋管理局不远处，在建万事达生活广场项目，记者在走访中了解到，其目前在售9号楼五层商铺，户型以8~11平方米为主，按照规划，未来将引入丹尼斯百货，五层业态分布为品牌服饰、美食、大卖场、影院及儿童乐园等。

置业顾问介绍，购买商铺的客户如果只为单纯投资，可签订一份《委托经营合同》，将商铺交由第三方公司负责运营，后期即可获得租金回报。

记者在其提供的一份《委托经营合同》上看到，具体委托经营方式为“甲方同意在本合同有效期内将约定商铺物业的经营管理之一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切事务活动”。

《委托经营合同》显示，乙方为南阳伟成商业管理有限公司，该公司为两名自然人股东控制。但记者从天眼查获取的工商登记信息显示，南阳伟成商业管理有限公司与万事达广场开发企业南阳市万事达房地产开发有限公司使用相同的登记电话号码。

置业顾问告诉记者，第一次签订的委托经营期限为10年，即自2021年5月1日广场建成后开始计算租金，前3年租金一次性抵扣总房款，租金从第4个合同年度开始支付。至第6年，返还租金分别为总房款的8%、9%、10%，每半年支付一次。第7年至第10年则按实际收益的9∶1分成，甲方占9成，乙方1成作为管理费。

以项目在售的第5层11平方米商铺为例，其销售单价约为1.6万元，前3年租金比例分别为总房款的5%、6%、7%，合计约为3万元，置业顾问称，“按照开发商要求，这一金额必须用于抵扣总房款，租金需从第4年算起。”经计算，在享受抵扣优惠之后，第4年至第6年租金回报可达3.7万元左右。

按《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

在销售现场，记者注意到，其墙面上挂有1~5层的销控图，已售商铺位置均被圆点标注，其中又以影院及儿童乐园为业态的第5层标注最多。

“我们每个商铺虽然只有几平米，但是并没有隔断，未来的影院将由运营方统一装修、统一管理，你们投资者什么都不用管，只等着收租金就行。”置业顾问称。

记者也联系了南阳住建局、市委宣传部、指挥部等部门，均未获得正面回应。

来源：《中国经营报》

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