农村宅基地是农民安身立命之本，相关政策一直以来受到广大人民群众的广泛关注。2020年1月1日，新修订的《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）正式实施。3月26日，广东省农业农村厅、省自然资源厅联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，对农村宅基地审批管理工作作出全面规范。
广东省政府门户网站在线访谈“政府工作话你知”围绕“解读广东农村宅基地政策”这个话题，专访了省农业农村厅党组副书记，省委农办、省扶贫办常务副主任许典辉。
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主持人：
各位网友大家好！“政府工作话你知”又和大家见面了。农村宅基地是农民安身立命之本，相关政策一直以来受到广大人民群众的广泛关注。2020年1月1日，新修订的《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）正式实施。3月26日，广东省农业农村厅、省自然资源厅联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，对农村宅基地审批管理工作作出全面规范。本期访谈，我们将围绕“解读广东农村宅基地政策”这个话题，专访省农业农村厅党组副书记，省委农办、省扶贫办常务副主任许典辉。
许副书记您好！请您先跟大家打个招呼。
许典辉
主持人好，各位网友大家好！很高兴通过省政府门户网站在线访谈栏目和大家交流有关农村宅基地的相关话题。
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01
主持人
我们了解到，3月26日，省农业农村厅、省自然资源厅联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，对农村宅基地审批管理工作作出全面规范。在这个时间节点印发该《通知》出于何种考量？如何准确理解农村宅基地的含义？
许典辉
宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
农村宅基地用地建房审批管理事关广大农民居住权益，对推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略意义重大。根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》及《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》，结合我省实际，我厅与省自然资源厅联合印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确各级各部门审批管理职责，依法规范审批管理流程，并提出具体工作要求，切实加强农村宅基地管理，助力乡村振兴。
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02
主持人
在规范农村宅基地审批管理流程方面，广东提出了哪些务实举措？
许典辉
我省依法规范审批管理流程，依照《土地管理法》有关规定，农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林地的要依法办理使用林地审核审批手续。乡（镇）人民政府要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。
一是农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积继续沿用省规定的面积标准。
二是规范村级审核，符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。
三是规范乡镇审批，乡镇政府要依托乡镇行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度。
四是严格用地建房全程管理。乡镇政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。全面落实“三到场”要求，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场。
03
主持人
农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”，如何准确理解“一户一宅”的内涵？
许典辉
作为农村土地改革的主要内容之一，我国宅基地使用制度改革坚持“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。去年，广东省自然资源厅印发《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》，对历史建成的农村村民住房确权登记发证作了分类处理规定。接下来，省农业农村厅将对“一户一宅”作出明确规定，切实保障农民合法权益。
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04
主持人
按照新的审批管理流程，宅基地由谁来审批？
许典辉
根据《土地管理法》第六十二条第四款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》，农村宅基地审批要经过村级审核、乡镇审批。
05
主持人
农村宅基地面积继续沿用省规定的面积标准，那么广东省农村宅基地面积审批标准是什么？
许典辉
我省农村宅基地面积标准：
- 平原地区和城市郊区80平方米以下；
- 丘陵地区120平方米以下；
- 山区150平方米以下。
06
主持人
城乡融合背景下，许多农村村民选择进城落户，如何保障农民宅基地合法权益？
许典辉
宅基地是农村村民的基本居住保障用地。
根据《土地管理法》，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
2019年中央一号文件规定，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
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07
主持人
城镇居民能否到农村购买宅基地？
许典辉
不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
08
主持人
农村宅基地可以转让吗？
许典辉
农村宅基地可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让。
在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后,应及时办理宅基地使用权变更手续。
这里要注意的是，受让人须符合宅基地申请条件；转让人如果是“一户一宅”，须明确表示不再申请宅基地，且已有住房保障。
09
主持人
盘活利用闲置宅基地和闲置农房是提高土地利用率、增加农民收入、促进乡村振兴的一个重要途径。对闲置宅基地和闲置农房盘活利用的方式有哪些？
许典辉
国家鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。主要有三种盘活利用方式：
- 一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。
- 二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。
- 三是支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。
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10
主持人
接下来，广东各级农业农村部门将如何进一步加强农村宅基地管理？
许典辉
切实担负起宅基地行业管理职责，深入开展调查研究，研究解决宅基地管理和改革过程中出现的新情况新问题，注意总结基层和农民群众创造的好经验好做法。
落实部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，压实基层政府属地责任。各级农业农村部门要主动加强与自然资源、住建部门的沟通协调，落实宅基地用地指标，探索建立国土空间规划、村庄规划、宅基地确权登记颁证、农房建设等资源信息共享机制。下来，我厅将牵头起草《广东省农村宅基地和村民住房建设管理办法》。
加快推进改革试点，积极争取承担国家新增宅基地制度改革试点任务，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，为全省宅基地管理和改革提供经验样本。
各级农业农村部门要积极探索盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的有效途径，为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。
网友提问
双双
我家里的老房子要在原址翻建，是否需要宅基地审批？按照新的规定应如何申请？
许典辉
这位网友反映的问题存在普遍性。根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》规定，宅基地原址翻建、改扩建和异址新建，都需要启动宅基地审批程序。这位网友如果符合宅基地申请条件，可以以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。
一个普通人
我大学毕业就留在城市工作生活，不再是农村集体成员，如今父母过世留下一处农房，我能够继承吗？
许典辉
农村宅基地不能继承，但是农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
大高个小李子
我想把农村宅基地上的住房拿去抵押贷款做点小生意，这种情况政策允许吗？
许典辉
除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押试点的地区外，其它地方的农村宅基地和农房是不能抵押的。根据物权法规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。
文静的静
我马上退休了，想到农村租一套住房过些田园生活可以吗？如果可以的话，最长可以租多少年？
许典辉
这个是可以的。我们也鼓励城镇资本盘活农村闲置宅基地和闲置农房。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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古村落的保护与活化，包括建筑修缮、技艺复兴、文化保育、弱势群体帮扶等；乡村咨询，包括测绘、城乡规划编制、建筑行业设计、市政行业设计等
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