北京房龄近50年的市区“老破小”，今后是持续升值还是无人问津？

　　我是章哥，房地产投资专家。从业二十年，通晓房地产领域内的一切门道。

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　　提问：

　　章先生好，我的房子是北京一个老小区，在合并前的宣武区，已经差不多50年了。周边都是老小区，会有开发商愿意投资拆了新建吗？我想知道，那如果这房子的产权到期了，最后的结局会怎样？还有就是如果我现在再买一套我们小区的房子，将来赚钱的机会大吗？但我也有些担心，万一没人拆迁，将来这破房子还有人买吗？

　　回答：

　　1、 首先说产权问题，《物权法》已经明确规定，不动产土地产权到期后，自动续期。如果政府没有其他规划安排的话，需要交纳不得低于15.6%的土地出让金。

　　但具体数额和年限要各个城市自行制定标准，现在还没有标准的说法。也就是说，如果到了70年，那这房子还是业主的，只是根据土地政策再缴纳出让金就行了。

　　2、 《物权法》还规定了，如果遇到拆迁，商业规划按照1:3的面积进行补偿。但住宅规划的补偿标准没有说明。

　　按照一般的拆迁置换，如果是原地回迁的话，按照现有面积1.3-1.5倍的进行补偿，超出的部分按照市场价，用一定优惠比例进行购买。

　　如果是异地安置，一般是先按照周边商品房的价格进行评估补偿，然后按照面积和户口等指标进行综合计算，给一定面积的拆迁房购买权，一般是市场价的50%左右。

　　举个例子，这套老宣武的房子，假定50㎡。如果遇到拆迁，要盖商场，那就按照市场价的3倍进行货币补偿，其他的不管了。

　　如果还是建住宅，允许回迁，那就给最多75㎡的指标，超过75㎡的要按照市场价的折扣交钱。

　　另外一种是统一的异地安置，也不分是否住宅和商业了。都是先按照市场价补偿。比如这套房价值500万，那就会给600万左右。然后再给一定面积的购房指标，大概能给到100㎡左右吧。如果这安置房周边的新房价格是8万，那这优惠价就是4万左右。也就是，最后能落下一套100平的近郊新房和200万左右现金。

　　3、 但是，这种拆迁的概率非常低，成本太高了，哪个开发商也没能力拿这种地块。所以，老旧小区改造是大多数的未来。按照近年国务院和住建部的计划，全国就要改造3.9万个小区，预计将有700万户受益。

　　如果小区被改造加固，甚至加上了电梯，那品质提升的同时，价值和价格自然也会提升。不过这些还都是计划，具体何时实施怎么实施都没有详细出台。最主要的就是资金问题，由谁出，比例怎么分摊，每个小区都会不一样。而且工程的难度也大，居民是否配合就是大问题。比如那些强烈盼望拆迁的，就不愿意改造，那将导致拆迁梦破损，自然会阻挠施工。

　　不过这种改造是大势所趋，只是时间问题而已。不可能出现房子破旧到无人管无人买的地步。

　　4、 总结：老房子的产权到期后自动延续，缴纳土地出让金即可，具体细则还没有出台。拆迁的可能性几乎为零，改造的几率较大，但具体安排还是要等待市里和区里的统一安排。

　　无论怎样，老房子的土地价值都存在，都会随着城市的平均价格而涨跌，不会走出独立行情！

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