华夏幸福——开发性PPP模式“探路者”

近几年，受宏观经济与调控政策的影响，房地产市场、资金、政策均存在较大的不确定性，房地产企业纷纷开始寻找自己的转型之路，长租公寓、PPP模式、产业地产、特色小镇这些与房地产相关的新概念也层出不穷。在这个充满不确定的阶段，企业如何把握时代脉搏，找到适合自己的发展道路非常重要。

房企纷纷开始尝试业务转型与多元化发展，既有跨界粮油蛋奶及新能源的恒大，也有围绕物业管理做文章的万科，而其中绝大多数房企依然在围绕房地产上下游进行业务转型尝试。其中较为成功也极具难度的则是开展片区综合开发。毋庸置疑，在众多房企之中，以开发性PPP为合作模式的华夏幸福走在了这片蓝海中的浪头。

PPP模式全称是Public—Private—Partnership，是一种政府与企业共同建立起的市场化运作机制，二者关系特点为“利益共享、风险共担、全程合作”，目标在于使合作各方达到共赢，利用政策的便利性与市场资本的灵活性达成整体区域的增量利益。

在新一轮经济改革转型之下，PPP模式是各地政府实施深化改革的重要举措，是激活社会资本与政府合作的新模式，众多企业与城市也已经达成了部分优秀合作案例。其中华夏幸福与河北、河南、安徽等区域采用开发性PPP模式开发产业新城的合作较为成功。

在合作中，政府与企业以长期合同为基础，社会资本前置参与城市项目的全流程建设，包括规划、设计、运营等过程，形成区域的规划、设计、开发、运营统一化战略，提升城市项目的专业度与生命周期。在合作收益层面，政府与华夏幸福分享城市项目运营过程中的增量“蛋糕”，在双方共赢的条件下实现“产城融合”这一发展目标。

独树一帜 开发性PPP模式助力区域开发模式创新

放眼全国，截至2020年1月末，财政部全国PPP综合信息平台项目管理库中，开发性PPP类（城镇综合开发类）累计入库项目有613个，占管理库项目总数的6.5%；投资额1.96万亿元，占管理库总投资额的13.6%。其中，累计落地项目402个，落地项目投资额1.44万亿元，落地率65.6%。

作为一种能够打通市场金融资本的社会化合作创新，PPP模式近年来在众多城市的产业建设、垃圾回收、园林绿化等多个基础设施领域得到广泛的运用。其中更具备整体战略思路的开发性PPP，则更为吸引行业关注。

区别于传统的单体PPP项目，开发性PPP模式的合作针对目标在于城市区域的整体开发建设，政府与企业之间的合作关系更为密切，政府提供以产业开发为核心的基础设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要管理责任和显著风险，投资回报以区域内的新增财政收益为主，对于社会资本与当地政府的互相要求更为严苛，二者合作紧密度也更高。

开发性PPP以产业整体发展为目标，通过整合区域内外部资源推动整体区域、产业的结构优化升级，实现合作区域经济社会可持续发展。这类PPP由社会资本承担主要经营风险，并从所合作政府的新增财政收入中获取相应回报，具有整体开发、循环合作和长期运营的特点，充分发挥市场资本的灵活优势，对于推动二三线城市区域经济高质量发展有着重要的意义。

开发性PPP合作模式具备以高质量发展为目标的“综合开发”优势；并且可以降低政府投资、担保压力，项目具备自造血功能；合作中更能激发专业人做专业事的激励优势；与以往定量收益不同，开发性PPP在整个合作中具备高效率、高增长等优势，具备“增量收益”的合作优势。

成功复制 华夏幸福的“固安模式”全国开花

在华夏幸福开发性PPP合作中，固安产业新城是一个标杆级的表率。位于“北京天安门正南50公里”的固安产业新城，是华夏幸福与当地政府以18年时间力造的经典合作案例。

在双方合作前，固安只是一个普通的区县。从财政看，2002年的固安年财政收入仅1.2亿元；从产业看，固安以钓具、肠衣、滤芯、塑料为支撑，产业落后且转型发展困难，在多次产业招商过程中均因为种种因素败给北京大兴的诸多产业园，当地发展受困严重。

一切的改变在2002年6月，固安当地政府与华夏幸福签订了PPP框架协议，委托华夏幸福统一投资、开发、建设、运营固安工业园区，通过双方多年的紧密合作，逐步摸索出一套独树一帜的产业新城模式。

作为合作的核心理念，“政府主导，企业运作，合作共赢”在成为共识之后，帮助政府与华夏幸福厘清各自边界，共同遵守，推动园区新城专业化建设。在合作中，华夏幸福提出建设方案，政府组织专家会论证，审批通过后交给华夏幸福进行实施建设及后续运作，正是由于双方的不越界、不折腾，才树立了最初的共赢合作模式。

在早期规划设计方面，华夏幸福重金聘请新加坡邦城、麦肯锡、罗兰贝格等一众国际顶级咨询机构，以苏州工业园区为蓝图样本，规划了固安产业新城的城市发展蓝图，并坚持一张蓝图干到底。

经过多年的开发运作，当初的农业县如今已经形成以新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业为结构的发展路径。在多方主导之下，当地与清华大学、中科院、北京航空航天大学、加州大学伯克利分校在内的国内外30多家高校和科研院所签署了合作协议，在固安建设中试孵化基地、科研产业园和博士后科技成果转化基地。

截至2019年6月底，园区累计引进签约企业近620家，投资额超1400亿元。同年，固安政府与华夏幸福正式发布建设“京南科创谷”计划，将在固安产业新城打造面积6.4平方公里的“京南科创谷”，全力提升产业生态，成为京南科创孵化策源地，随着北京大兴国际机场的通航，固安建设京南科创谷的邻近区域优势会进一步放大，未来的固安将会成为河北经济的又一台发动机。

华夏幸福产业新城的开发性PPP模式对于推动固安产业发展、经济转型升级有三个方面的作用。

1

利用产业服务和城市运营方面的经验和资源，补齐了县域发展中资金、人才、技术、能力等方面的短板；

2

通过PPP模式，创新体制机制，探索出社会资本参与城镇综合开发的新路子；

3

坚持科技创新和资本创新双轮驱动，推动产业集群集聚，为区域转型升级提供了新动能。

在双方的多年合作中，充分发挥了市场化效应，把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的协作开发和建设运营之中，实现了市场资本与政府目标的紧密结合，为全国众多的开发性PPP合作模式打下了样本基础。

成绩斐然 “产、城、人”融合之下的健康城市发展

同时，华夏幸福的开发性PPP模式成功也赢得了政府与社会的认可。2015年7月，受到国务院办公厅通报表扬，同月，固安工业园区新型城镇化项目成功入选国家发改委PPP项目典型案例；2016年10月，华夏幸福固安高新区产业新城项目入选第三批政府和社会资本合作示范项目；2018年5月，固安产业新城PPP项目入选联合国60个可持续发展的PPP案例，成为中国唯一入选的城镇综合开发案例。

经过多年建设，固安产业新城的发展迈上了一个新台阶。累计修建道路超过230公里，7座供水厂、4座热源厂、2座污水处理厂、4座污水提升泵站、40座换热站、6座开闭站等相关配套设施建设。

在环境建设层面，区域内累积建设230万平方米城市环线绿廊，绿化面积近840万平方米；在商业升级领域，打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的商业体系；在教育教学方面，引入北京八中固安分校，构建全龄教育体系；在医疗资源方面，引入高水准的医疗资源，通过幸福医院等综合三甲医院、综合门诊、社区医院、社区诊所，构建多层次医疗体系，提升城市医疗服务水平。

众多产业新城项目均通过高标准建设基础设施和公共服务设施，优化了公共服务供给体系，向区域内提供了优质的城市运营服务，不断增强城市综合承载能力，有效实现“产、城、人”的良性互动，华夏幸福的开发性PPP模式得到了异地复制的可能性认定。在后期更是与郑州、南京等城市联手打造了河南武陟产业新城、河南新郑产业新城、南京溧水产业新城等众多经典案例。

对于国内成功的开发性PPP合作模式，中国财政科学研究院院长刘尚希也曾表示：“开发性PPP是国际通行PPP模式与中国特色制度背景和实践土壤相结合后的创新化学反应，是传统PPP模式的升级版，也是我国区域开发组织模式的一次重大创新，对推动新型城镇化建设和国家治理能力现代化具有重要意义。”

华夏幸福通过自身创新探索的产业新城模式，以产城融合为理念，坚持产业优先，叠加运营能力, 打造自身独特的能力圈, 拓展产业链, 在PPP市场将更具有话语权和市场地位, 为房地产企业的转型尝试开创了可供借鉴的成功思路。

在近期公布的华夏幸福2019年年度报告中显示，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1,052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。华夏幸福紧紧抓住了中国城镇化进程的历史性机遇, 借助开发性PPP模式实现跨越式转型发展，演绎了一种突破传统的转型路径, 已经跻身成为国内领先的城市运营商之一。

作为国内民营企业中实践PPP模式的先行者，华夏幸福以固安为起点，探索出一套“一六四四”服务体系，解决都市圈外圈层的县域在可持续发展上的痛点：围绕1个核心——产业发展，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营6大领域，充分发挥政府和社会资本合作的体制机制优势，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，切实提升城市的魅力、吸引力、承载力和竞争力。

截至2019年底，华夏幸福已经有32个产业新城项目进入财政部PPP项目管理库。先后有河北固安、江苏溧水、浙江南浔、湖北团风、河南新郑5个产业新城项目被财政部列为PPP示范项目，固安和来安2个产业新城项目被国家发改委列为PPP典型案例。未来，华夏幸福将持续为政府提供规划设计、土地整理、基础设施建设、公共设施配套、产业发展、城市运营维护等专业服务，继续摸索区域经济高质量发展的系统解决新路径。

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