昨天（6月1日），广州市规划和自然资源局发布了《天河区吉山村城市更新单元控制性详细规划调整必要性论证》，批前公示时间自2020-06-01至2020-06-10。
据公告显示，吉山村已经纳入广州市2019年更新三年行动计划，是天河区重点改造的7条村之一。
吉山村城市更新单元项目位于天河区东部，西侧紧临天河智谷，东部与黄埔区接壤周边广园快速、珠吉路、科林路等交通要道贯穿，更新单元用地面积417.34公顷。
项目规划用地范围：东至天河区界及规划路网，南至广园快速路南侧地块、西至规划路网、北至科林路，共涉及AT1004、AT1005、AT1008、AT1009、AT1010、AT1012、AT1019、AP0201、AP0203、AP0205十个管理单元，用地面积1005.7公顷。
位置优越 周边房价近5万/平
据悉，吉山村离珠江新城约16公里，离科学城约8公里的车程，地理位置和配套得天独厚。广州市执信中学天河校区、三甲医院中山六院天河分院，以及天河区儿童公园全在区域内；交通方面，还有规划中的地铁19号线珠吉站、穗莞深铁路吉山站。
值得一提的是，广州市执信中学天河校区即将建成。该校区位于吉山村旁，总投资16.7亿元，占地面积共20.3万㎡，总规模为90个班 （初中30个班，高中60个班） ，共4500个学位，预计2021年建成。吉山村村民有望就近入读。
目前，地块周边在售一手项目有华润天合、珠江花城等，均价在4.3-4.8万元/㎡
富力、合景泰富参与前期工作
早在2017年，吉山村就已名列广州市城市更新项目和计划之列，到了2019年，吉山村又纳入广州市2019年更新三年行动计划，是天河区重点改造的7条村之一。
该村改造进城速度并不算太快，从2019年起，才有了实质性进展：
2019.5 吉山村全面改造意愿表决同意率超八成，自此拉开了吉山村全面改造工作的序幕。
2019.7 吉山村正式展开基础数据调查工作，进行入户测量。
2019.10 广州市天河区住房建设和园林局发布了《天河区吉山村全面改造基础数据核查项目公开招标公告》。
2019.11 招标结果公布，广州市城市规划勘测设计研究院中标，作为吉山村基础数据核查单位。
2019.11 该村组织了党员和股东代表到访黄埔区富力笔村更新改造项目，进行参观交流。
前段时间，吉山村更新改造服务中心正式开工，到了昨天（6月1日），吉山村城市更新单元控制性详细规划拟进行修改，按要求对外进行公示，这意味着其改造项目迈向实质性发展阶段。
吉山村更新改造服务中心正式开工，图源网络
早在2018年初已有消息指，富力地产将征收天河吉山村进行旧村改造；2019年8月报道则指，天河吉山村旧改除了富力之外，也有合景的影子。
2020年3月13日，两家企业在村内向村民派发爱心防疫礼包，得到村民一致赞许。
据不完全统计，富力地产还介入了天河吉山村、渔沙坦村留用地、南沙大同村、海珠赤沙村、白云东凤村、京溪村、陈田村、增城腊圃村、花都西村、杨一、二村、田美村等超30个旧改项目，是广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业之一。项目涉及天河智慧城、第二CBD、琶洲、空港经济区等城市重点发展规划节点。涉及改造面积超686万㎡。
而合景泰富也深耕粤港澳大湾区多年，有丰富旧村改造经验，其中包括广州猎德村、佛山澜石片区改造等项目，目前在广佛及深圳等城市运作的更新项目达十余个。
补四层半是企业入门条件！
改造后租金增幅高达250%
将来吉山村一旦启动旧改，如何补偿给村民？
根据去年4月， 吉山村村委会给村民发了新的改造宣传手册，当中提到的改造方案相比之下有了不少变化，包括将在公共平台公开招标、回迁安置面积为套内建筑面积（不公摊）、可额外奖励一层面积获得四层半的补偿、改造后租金增幅高达250%等。
根据宣传手册，吉山村本次旧改初定范围包含吉山、岐山、大淋岗。村域内林地、山地、耕地等初步不纳入旧改范围。
详细亮点如下：
合作企业：公共平台公开招标选择有实力的企业
选择合作企业方面，吉山村将参照陈田村、新市头村等成功引入合作企业的案例，在公共交易平台公开招商，并设定条件引入有实力、有成功经验的企业作为候选，不能承诺兑现《补偿初步保底方案》的候选企业将不作考虑。
补偿方案：回迁面积为套内面积 村民可获四层半补偿
村民住宅补偿方案是引入企业的入门条件，当中有一项激励机制表示可以额外奖励一层面积，加上之前相关政策，村民房屋按照三层半滴水面积计算回迁安置面积来算，村民可获得四层半的补偿，不足四层半的可以2000元/㎡购至四层半。此外临迁费为每月每平方米40元。
集体物业补偿方面，属于集体物业上的每宗地块，取其用地面积和上盖现状建筑面积两者其中较大的面积。
收益对比：住宅月租金增幅可达250%
根据宣传手册的改造前后村民住宅收益对比，回迁后住宅租金单价增幅可达220%，月租金增幅可达250%。
集体物业方面，以顶股村民计算，每年分红可达改造前的4倍多。
本文由房地产导刊综合自，广州市规划和自然资源局、广州楼事、广州乐居等。
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