即墨和胶州，可以说是这两年青岛最火的两个行政区。
两个地区一个是已经撤市设区，一个是即将撤市设区。
即墨自然不用说，在撤市设区两周年后，即墨经济社会快速发展，正在逐步打造特色鲜明宜居幸福的现代化新区。
胶州撤市并区早就已经被提上了日程，可以说是板上钉钉的事情，这几年来，随着新机场的建设和上合组织经济示范区的设立，胶州的经济也得到了飞速的发展，一座新城已然冉冉升起。
即墨和胶州的机遇
伴随着两地经济发展的，还有当地的房价，尤其是在青岛主城区日益饱和，城阳西海岸被限购限售束缚的时候，即墨和胶州俨然成为很多购房者心中的首选之地。
而这两个地区也在有意的通过房地产的发展，来带动区域经济的发展，尤其是近两年来，两地不断加码土地市场，大有冲击第一梯队的气势。
但理想很丰满，现实却很骨干，在疯狂卖地和库存淤积的现状下，即墨和胶州想要升入第一梯队，可以说是越来越难了。
在过去的几年，青岛城市快速发展，房价像窜天猴一样，摇号、抢房成了常态。大家的心态是能买上就行，哪还顾得上考虑户型、朝向、楼层好不好。
而就在楼市最火热的时候，青岛发布了限购政策，这一下让数量庞大的购买力无处释放，同时给了即墨跟胶州发展的契机。这两个不限购的区域，让购房者看到了“一丝生机”。再加上即墨撤市设区、胶州新机场的建设，各种利好持续释放着，让人们看到了投资的前景，因而不管是本地还是外地购房者，都成了推动浪潮的水花，催动了价格洼地的上涨。那个时候，简直是天时地利人和。
但是，从去年三四季度开始，随着市场的不断演化，胶州跟即墨的楼市需求开始回归正常。那些价格与价值不相匹配的项目最先开始坍塌，降价、促销，各种渠道带客。对于两个地区来说，想在楼市中突围，难度不小。
而两地也走出了不同的路，一个是加码卖地，一个是转变策略。但最终的结果，都是造成了库存的大量淤积。
疯狂卖地的即墨
供求关系是最简单的市场关系。房子供应太多，需求上不去，不好卖，价格势必下跌，开发商苦日子就来了。同样，土地供应过多，房子盖得太多，很容易导致去化难，存量大，开发商头沉。
去年，即墨区商住类地块总成交占地面积约306万平方米，建筑总面积约553万平方米。简单算一下，除去商业部分，100平一套，能建约5万套新房。
即墨区在进入2020年以来，政府可谓是大力的卖地，仅仅这两个多月卖地数就占了整个青岛市卖地总数的一半。土地供应量巨大，也就预示着即墨楼市在以后的一段时间都会面临着不小的压力！在接下来的一两年的时间里，即墨楼市的各开发商是选择抱团取暖，还是选择自我突围，这都有待我们进行具体片区具体分析。
按照这几年即墨平均年成交量2万套新房算，开发商得正儿八经想办法，好好卖房子了。不然，囤手里，脑壳疼。信不信，由你。
策略转变的胶州
相比即墨，胶州的发展重点更明确，那就是上合示范区这个“国”字招牌。
如果说即墨是划区之后整个的发展思路发生了改变，而楼市也开始随着城市化进程的大力发展进入到快车道的话，胶州的房地产市场可是从一开始就在寻求着不断的突破和提升，但苦于介于青、城、黄三大高地的的环绕之下，大批的资源、政策和人才都被这三个区域或多或少的吸收了过去，而胶州则是一直在“拥湾发展”的圈子里，画着自己的路线，却没有被太多人关注。
甚至到了胶东机场的尘埃落地，整个胶州市的房地产市场在最初的一两年也没有引起太多的涟漪， 直到三年前的上合版块的概念逐渐落地，胶州的概念才终于明朗了起来。
从空港新区到上合版块，从少海到主城，正好由四点连成一面，将胶州的房地产版图做了一个比较清晰的划分和整合。
这段时间的各类新闻中，上合示范区被多次提及，2020年青岛的多项工作重点都涉及到上合示范区。因而可以确定，今年，胶州楼市的重点依然是这里。
但上合示范区毕竟只是胶州的一部分，想要靠着这个政策来带动区域整体的楼市发展，估计还是有很大的难度的。
对于即墨和胶州来说，之所以一直坚持要撤市设区，最主要的原因还是想要告别过去，正式成为青岛，并且能够代表青岛。
但真想要那样，又谈何容易呢？
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