物业股又添一员 卓越商企服务招股书讲述的新资本故事

观点地产网 时隔数月，卓越分拆物业上市的靴子也终于落地。

卓越物业是一家于1999年在深圳成立的物业公司，与其他成群结队奔赴港交所上市的物业公司一样，在物业股热潮下，成为冲刺资本市场的一员。

5月31日，港交所正式披露卓越商企服务集团有限公司上市申请资料。

只是不同于其他以住宅物业为主打的物业公司，卓越物业主要定位商务不动产服务。此次披露的招股书，便详细披露了卓越物业的收入组成，其中商务物业管理服务总收益在2019年占比达到65.2%。

作为卓越集团多次IPO失败之后的再次冲刺，卓越物业亦为此次冲击资本市场做足了准备，

488页招股书中，细致披露了卓越物业为上市而做出的架构改变。

招股书详解

卓越物业给资本市场讲了一个故事——中国领先的商务物业管理服务提供商。

据招股书披露，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

数据显示，卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元，复合增长率约为39.2%；纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

收入的快速增长，得益于卓越物业管理面积快速增长。一方面，卓越物业订约管理的物业总面积由截至2017年12月31日的1310万平方米增至截至2018年12月31日的2010万平方米，截至2019年12月31日进一步增至3320万平方米，复合年增长率约为59.1%。

在管物业总面积则由截至2017年12月31日的1140万平方米增至截至2018年12月31日的1460万平方米，进一步增至截至2019年12月31日的2350万平方米，复合年增长率约为43.9%。

与其他物业公司一样，卓越物业管理面积的快速增长主要依赖于两方面，一是母公司卓越集团所提供的增长面积，二是通过市场化扩张获取第三方项目。其中，第三方项目的快速扩张起到主要作用。

据观点地产新媒体了解，卓越物业2017年来自于卓越集团的在管面积为742.1万平方米，同期来自第三方的仅394.3万平方米；到了2019年，来自卓越集团的在管面积增加近300万平方米至1015.4万平方米，但是来自第三方的激增近千万平方米，达到1337.5万平方米。

第三方面积快速扩张，使得卓越物业对于母公司的依赖越来越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集团开发的物业分别占在管总面积65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8%。收益对比亦从2017年的59.4%：40.6%，变为2019年的42.2%：57.8%。

值得注意的是，正如卓越物业的定位一样，在管面积及收益等指标的增长，主力均来自于商业物业。

其中，来自于卓越集团的商业物业管理面积和收益从2017年的186.6万平方米、3.52亿元增长至2019年的277万平方米、4.89亿元；来自第三方的商业物业管理面积和收益从2017年的299.5万平方米、3.11亿元增至2019年的954.3万平方米、7.08亿元。

此外，公共及工业物业管理服务以及增值服务方面，卓越物业在近年亦有大幅增长。其中，公共及工业物业管理服务从2017年的0.41亿元升至2019年2.03亿元，增值服务则由0.87亿元升至2.04亿元。

卓越上市路

卓越集团与资本市场的故事并不只有这次。

早在2007年，卓越集团首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，彼时其在北京、上海、深圳和海南开发了200万平方米的地产项目，在深圳市中心、武汉、长沙、广州等城市有800万平方米的建设用地储备，在深圳二线房企中排列首位。

后因2008年金融海啸和楼市调整，卓越首次IPO折戟。

2009年7月，卓越集团宣布重启上市计划，预计当年10月在香港上市，最终未实现。彼时，包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后成功登陆香港资本市场。仅卓越集团因估值偏低，国际认购情况不佳，最终选择暂停IPO。

据李华后来接受媒体采访时表示，由于市盈率较低，最终主动选择放弃上市；但其强调，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。

此次卓越物业赴港IPO，借助近期物业股上市的浪潮，显然并不具备估值不足这样的忧虑。据了解，目前物业股市盈率普遍在30-50倍，甚至更高，如碧桂园服务53.52倍、保利物业88.30倍、雅生活服务40.22倍等。

为了此次卓越物业能够成功上市，卓越集团还变更了卓越物业的架构。

首先是于今年1月10日，将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司。此举在市场人士看来，是为了上市做前期准备，如果不变更组织形式，需要对公司债务承担无限责任，不利于搭建VIE架构。

完成转制之后的第三天，即1月13日，卓越商企服务集团有限公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，随后便基于该公司进行了一系列重组步骤。

重组完成后，李华、李渊、肖兴萍分别透过Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分别持有79.9%、7.0%及13.1%的卓越商企服务集团有限公司股权。而卓越商企服务集团有限公司再通过一系列股权架构，最终持有卓越物业。

显然，卓越集团为此次分拆物业上市是做足了准备。值得一提的是，在近年物业股摘牌新三板转战港交所的潮流中，有过半数公司也是采用上述方式，将股份公司改制为有限责任公司，然后再赴港上市。

或许可以理解为，对于这次卓越物业上市，卓越集团是势在必得。