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提问：房姐，你好！我有房票，老公在老家上班，我在老家贷款买房一次。现在大兴黄村，近天宫院的六环外上班。感觉近五年都在这个单位。想购入黄村区域的房子，在次新房和新盘之间摇摆。自有450W，可以组合贷，两居或者三居均可。想听听您意见？
回答：黄村在大兴属于二流地段， 位置上更推荐靠近天宫院，其地貌更平整开阔利于规划扩展加上龙湖天街和凯德聚集人气，能量又胜一筹，另一个是枣园区域。 这一片新房溢价高，主看次新盘。
提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？
回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了 后期提高资金利用率再做抵押是正确的
提问：房姐，我最近把后现代城的开间卖了，然后准备贷款180万加上家里的320万现金，买一套双井的89平米首城国际B区的小三居（住在双井大望路附近习惯了，也不想离开这边了，生活很方便），目前看到首城国际满五唯一的中间楼层的小三居是795W，您看这个可以买么？因为我去年末已结婚，后续考虑生子问题，得要换套小三居的房子了，然后又不想二套全款贷（利息高压力大），因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券，基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题，想听听您的意见，谢谢！
回答：首城国际属于次新盘，自住没有问题，自身带学区溢价 价格一直偏高，后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内，能符合你的还款预期 另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多 投资属性也更好点，如果能接受老破大 九龙花园也是个不错选择
提问：房姐，本人情况如下： 1，在西城区一套老破小学区，60平，总价580万，贷款50万，孩子今年上学用。 2，劲松农光里2001年87平两居一套，租金不抵房贷，若卖掉预计剩余200万。 3，手头有现金200万，能承受月供3万。 请问： 1，农光里是否应该卖掉？感觉投资价值低，长期跑输大盘。 2，目前一家5口在西城学区附近租房，家人都在西二环和西三环上班，还有一个sfsd资格，如何调整进行资产配置保值效果最好？ 3，可以接受租投分离。 4，烦请点评泰禾立春湖院子，叠拼产品。 谢谢！
回答：农光里可以出掉，这样首付在400左右，全款抵押900左右的标的可以拿下，月供也能支撑 建议看双井板块 泰禾立春湖投资不建议，自住随意
提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？
回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买学区房，有的有子女入学。
提问：房姐你好，sfsd，首付预算180w内，买个两居，主要自住期望保值。目前主要考虑的是：霍营地铁旗胜家园，首付178左右；褡裢坡地铁福盈家园，首付165左右。 麻烦房姐帮忙点评下这两个盘。首付预算180w内的两居房姐有什么推荐吗？
回答：你好，自住需要结合你的生活圈。 旗胜家园属于两限房，交易会产生差额出让金，如果综合单价在4万左右，可以考虑入手。 褡裢坡不如常营，不如青年路，五环 出头 的中间地段。你这个首付可以买到常营次新，双井老破大了。
提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助
回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看
提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘
提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢
回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！
提问：房姐你好，我在外地有过贷款记录，已结清。应该属于二套了，目前首付200多最多230，总价控制在400以内，工作地点自由，暂时没有孩子，自住兼顾投资，有哪些小区可以考虑。还有经济适用房限价房与商品房相比升值受限大吗，看了您的帖子有很多推荐常营的，常营的限价房和商品房优先考虑哪个，我的情况可以帮助推荐一些小区吗
回答：限价房投资属性差不如商品房，经适房税高会变相提高你的首付 常营主淘苹果派、柏林爱乐、万象新天，尽量买两居
提问：房姐您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉大兴黄村的首套，目前现金260，作为二套首付，打算购总价400内想买70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？
回答：建议牺牲户型，只要不是太过畸形长期看影响不大，而且仔细淘也可能捡到性价比不错的标的 谁的中介费少用谁，服务质量差不多
提问：房姐好，目前在国贸上班，名下在深圳已有一套房，由于目前单身，主要考虑工作方便打算在附近买一套房。预算1000左右吧（不超过1200），家里可以接近全款，不想加太多杠杆了主要就是为了自住。目前看了双井的富力城D区、新城国际，再往北的棕榈泉、太阳公元、红玺台，往南的山水文园，您有什么建议呢？打算是买2房，以后不在北京的话也好租。 另外朋友建议可买到三环内，即东城的房子，但看了有点破。我一般坐地铁上下班，谢谢啦
回答：投资的话，东城不建议看。 新城国际和棕榈泉有适合的价格可以入 太阳公元、红玺台，山水文园都是高溢价盘，投资不选
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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