首先明确，生产制造业租赁厂房，是把厂房作为生产资料来使用，并希望能够长期稳定安全的被使用。
从这个角度来说，企业的租赁需求大体就是：长期可用、价格稳定、服务。
市面上的厂房要分为以下几种类型：
（1）政府自建；
（2）开发商自持；
（3）民营产业园运营商：专业的工业地产运营商通过市场手段，租赁下第三方业主的厂房经过改造或产业定位后对外招商；
（4）私人业主厂房。
一、厂房是否长期可用？
从“长期”的角度来看，企业搬迁费用小至几十万，大到上千万，所以有一个可以长期使用的厂房对他们来说是很重要的。
厂房有红本产证、属于工业用地，一般来说不会有大的政府规划变动，也就具备了客户长期使用的条件。除了在非工业用地上建的厂房，如城镇附近或农村的集体土地上建的，这种调整规划的可能性就比较高，后续存在拆迁风险。这类型多数为私人业主的厂房。
二、厂房价格是否稳定？
从合同租赁期限及价格上来说：
（1）政府自建：对于优质企业，政府当然愿意签长期的租赁合同。但如果政府对项目信心不大，可又不愿厂房空着，则有可能会和企业签订三年内的租赁协议。
如果企业极其优质，且有拿地需求，租厂房只为过渡使用；那么这种情况下，政府和企业一般签订短期的（三年内）租赁合同。合同到期后客户仍愿意使用该厂房，政府也还是非常愿意和企业继续签订合同。政府自建厂房一般最长可以签10-20年，短签可提前续约。
（2）开发商自持：一般来说，租赁协议约定每年会有一个租金递增，期限一般在3~5年，可续约。除非是特别优质的项目或开发商，在前期为了招商，会给予比较长的租赁合同期。但经过多年运营后，涉及到产业结构调整，早期签订的租赁合同可能会被提前解约。
（3）第三方专业的运营商：他们在提供优质服务的同时，也会收取相应的管理、服务费用，租期一般2~3年，可按当时市场价格续约，并有租金递增约定。
（4）第三方私人厂房：租期1-10年均有，租金可能会比较优惠。但存在不确定性：①厂房所有权可能发生转移；②业主方与政府、开发区管委会关系的不稳定性。
三、园区能提供什么服务？
从产业政策支持角度来看：
（1）政府自建：园区形象一般都很好，基本上是上级领导到地方考察的必去之地。当地政府领导也很重视，因而有什么好的产业政策也会优先在自建园区落地实施。当市场遇到困难，如疫情，政府在免租、税收优惠等方面也会第一时间响应。
（2）开发商自持：开发商建园区是为了盈利，形象好、但建造成本也高。政府引进其到开发区也是看中开发商的招商引资能力，提升地方整体形象，所以该类园区对入园企业要求比较高。好企业自然也可以向政府要好政策，有时开发商为了吸引优质企业会给到租金、税收、固定资产投资等方面的产业政策支持。
（3）产业运营商厂房：为了提升园区品质、租金价格，运营商会租下私人厂房进行改造，升级园区物业管理服务、提供工商税务、装修、环评申报等服务。
（4）第三方私人厂房：只管出租厂房。如果是独门独院，物业保安等需要企业承租方自行解决；如果是分栋或分割出租，可能会提供保安及物业服务。至于产业政策，一般也都是企业向当地政府咨询。
私人园区入园门槛较低，会存一些问题：如承租方企业不符合当地园区的产业导向；承租方租了厂房立不了项、办不了环评、过不了安监、所付租金退不回来；也有可能当地政府不允许业主私自对外出租。
四、各类厂房的优势？
（1）政府自建：园区形象好、租期长、租金低、一条龙入园服务、优先享受产业政策支持、领导视察机会多、媒体曝光机会大、对企业形象提升有帮助；对入园企业要求高，一般有行业、产值、税收等要求。
（2）开发商自持：园区形象好，租期3年以上，一条龙入园服务、优先享受产业政策支持；对入园企业要求高，一般也有行业、产值、税收等要求。
（3）产业运营商厂房：园区形象好、有公摊和物业管理费、工商税收环保收费增值服务；对入园企业的要求，一般没有大的污染就可以。
（4）第三方私人厂房：租金优惠、租期可长可短、但需要承租方企业搞定大部分事情；对入园企业基本没要求，承租方付得了租金并能在当地生存下去就行（承租方最好对当地政府、对业主本身有很全面的了解）。
五、最后总结
（1）如果您的企业是优秀的企业、有很多亮点，比如：是外资企业、高新技术企业、有发明专利、公司有高端人才或行业专家、产值大、税收高、规模大等，可以优先考虑政府自建厂房和开发商自持厂房。但如果想要在价格上有优势，则可选择民营的产业园运营商。
（2）如果您是外地企业来到一个新的城市，行业无污染、有税收，建议首选政府厂房和开发商自持厂房；
（3）如果您是本地企业，对当地政府环境和政府部门熟悉，则可以考虑租赁产业运营商厂房或私人厂房；
（4）市场经营越发达，运营商也越多，如果你到一线城市，你发现很多厂房都是产业运营商在运营。产业园运营商管理水平高、能提供各类服务、帮承租方企业解决很多问题，也是一个很不错的选择。
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