科城山庄锦泽园：身价一路飙升，区府板块的天之骄子？

房价从“一字头”飙升“四字头”

科学城有一个楼盘，黄埔君一直犹豫不决没有下笔，毕竟它近期发广告比较频繁，掺和不好还会被质疑是广告贴。后来在房产论坛闲逛时候，看到一些置业者的历年评论，见证了该楼盘房价从低位一路高歌猛进，从评论也可看到一些置业者因错失机会而追悔莫及，忍不住还是想给大家侃一侃！

想必有一些聪明的读者已经猜到了，这个楼盘就是靠近科学城区府的科城山庄。区府一带的楼盘一向是公务员置业的首选，所以在坊间内，它与保利香雪山、新福港鼎峰常被誉为科学城的“公务员之家”，其中要数入手科城山庄一期的公务员最多。

目前，科城山庄一期峻和园已售罄，三期峻森园还剩余少量尾盘，而在广告通稿上主推的是二期锦泽园的C21栋和C22栋。如今，该楼盘的房价也随着近年科学城区位提升而水涨船高，均价从当初的“一字头”飙升到“四字头”，令当初很多没成功上车的置业者唏嘘不已。

▲科城山庄三期项目分布图

实话说，区府板块地处黄金地段，科城山庄总共三期的项目都不愁卖，但C21栋和C22栋只有两类大户型（125㎡三房，139㎡四房）可供选择，带装修均价3.8万元/㎡起，这就意味着房子总价高，令很多购房者望而却步。此外，近年来越来越多房企布局黄埔，比如周边的新盘品秀星樾、大壮名城等，置业者有了更多选择，会货比三家，周边板块的竞盘增多对于销售来说也是无形压力。

国企操盘，尽享红利外溢

科城山庄一期、二期、三期的开发商分别是广州峻和投资有限公司、广州峻森投资有限公司、广州恒运建设投资有限公司（曾用名为广州锦泽房地产开发有限公司 ），看似不一样的开发商，然而从下方企查查股权穿透图分析的数据可以看出，广州经济技术开发区管理委员会在三家公司中均掌控超50%的股权，所以科城山庄实际上是国企操盘。

科城山庄楼盘的溢价，除了地块本身区位优越外，其实还得益于黄埔与萝岗合并成立新区。新黄埔区人民政府入驻萝岗街道香雪三路1号后，真正盘活了原区府片区的资源，城市布局不断优化，科学城也享受到更多的政策倾斜，城市化进程加快并辐射周边版块的发展。

▲科城山庄实景图

行政力量在很大程度上决定了城市的顶层设计和资源分配。正是在政策红利的加持下，科学城的城市框架进一步完善和扩大，培育出了新的城市增长极。而科城山庄所在的区府板块，可谓是躺着享受红利外溢，黄埔君就不多说了，懂的人肯定自然领悟。随着红利逐渐稀释，未来楼盘还有多大的溢价空间呢？下面我们来详细解析下科城山庄二期锦泽园的楼盘价值。

科城山庄锦泽园楼盘概况分析

（1）区位板块

科城山庄二期锦泽园位于科学城峻福路与峻祥路交汇处，现推出的两栋楼王单位C21栋和C22栋，处于整个楼盘的中轴地带。对比长岭居等板块，该项目的市政、轨道交通、教育等配套饱和到令人分外眼红，且不靠近高速，离地铁站也近。其位置在科城山庄三期项目楼栋中数一数二，称得上是名副其实的“区府后花园”。

▲科城山庄锦泽园实景图

关于科学城的区位解读已分析了多次，编者就不再长篇累牍地展开了。总的来说，科学城位于广州东拓战略发展中心区域，处于新财富中轴上。新的政府规划方案已提出，到2023年科学城要实现五个方面大变化，将建设成工业总产值“万亿”强区，打造成具有国际影响力的“中国智造中心”，成为粤港澳大湾区国际科技创新中心重要引擎和国家制造业高质量发展引领区。

▲科学城规划效果图

未来的十五年，将会是科学城的黄金发展期，其区位版块价值不言而喻。随着科学城整体区位的提升，占据黄金地段的区府板块，溢价空间被市场看好。此外，在行政力量主导的城市资源分配中，区府板块能否在未来承载更多的城市功能，也是引人遐想，所以这也是不少投资客偏好该板块的原因之一。

（2）交通

所谓“地铁一通，黄金万两”，近年来地铁线路的开通对于科城山庄的楼盘溢价功不可没。以科城山庄二期锦泽园东北1门作为参照始点，步行到21号线水西地铁站约10分钟，相对方便；距离6号线萝岗地铁站稍远，约1.7公里，步行超20分钟，可以通过地铁21号线苏元站换乘，或乘坐公交等形式抵达；地铁7号线二期（在建中），水西站主体结构目前已顺利封顶，预计2023年开通，到达广州南站、番禺等更快捷。

有轨电车1号线峻福路站几乎就在小区门口，共有10趟专车，将以10分钟/班的频率安排车次，全程行程约35分钟，有望今年底全线贯通。而贯通之后还需要开展试运行，所以业主最快也要等到明年上半年才能坐上有轨电车，届时可以快速到达长岭居片区。

▲黄埔有轨电车1号线工程线路示意图

周边有多条高速——广佛肇高速、沈海高速、京港澳高速，还有开创大道等多条城市快速道，无论是进入主城区还是通往珠三角都相对便捷。肯定会有读者提到会不会受到高速噪音干扰的问题，确实科城山庄一期、三期靠近路边的楼栋影响较大，锦泽园尤其是现售的两栋楼王几乎不受影响。

公交

科城山庄公交总站线路:327a路；峻祥路（峻泰路路口）站线路：327a路；开罗大道西站线路：569路支路，569支线短路和575a路。

（3）教育

科城山庄二期锦泽园配建有2所幼儿园，即公办的广钢科城山庄幼儿园和私立的悦幼儿园。

▲广钢科城山庄幼儿园（随拍）

小学方面，根据2020年黄埔区公办小学招生地段划分，科峻小学招收居住在科城山庄小区内符合政策的适龄儿童。从网络上公布的一份2019年黄埔区三年级某次测试的成绩，科峻小学在黄埔的公办小学中总排名第五。虽然一次测试排名不能跟全面的办学水平划等号，但可从侧面看出科峻小学总体的教学水平表现不俗，学位也充裕。

▲2019年黄埔区三年级某次测试的成绩排名

至于小升初，采取电脑派位方式，对口4所中学：科学城中学、北师大广州实验学校(中学部)、玉山学校、铁英中学。所以，锦泽园总体上涵盖了全年龄段教育，算是学区房的一个优质选择。

▲科峻小学实景图

（4）市政&商业配套

黄埔区政府的核心地带，周边配套可谓是“星光熠熠”。市政方面，从锦泽园驾车前往黄埔区府办事机构约4分钟，前往市民广场约6分钟，去黄埔区少年宫（萝岗宫）、黄埔区图书馆（香雪馆）约7—9分钟；大型商业方面，锦泽园距离萝岗敏捷广场约400米，步行约6分钟，距离水西综合广场约800米，步行约11分钟。总体上便捷度高，基本能满足业主的日常所需。

（5）医疗&环境配套

医疗：项目周边有三所大型医院，驾车前往中山大学附属第三医院岭南医院（三甲），车程约10分钟；萝岗中医院稍远，车程约15分钟；广州医科大学附属妇女儿童医院（建设中），驾车约11分钟，目前已完成行政楼、门诊楼主体结构封顶，预计2021年8月正式投入使用。医院总体的资质水平都不错，能较好满足家庭的医疗需求。

▲广医附属妇女儿童医院一期工程门诊楼效果图

环境：五大公园环绕——善顶坑公园、湿地公园、市民公园、萝岗儿童公园和创业公园，其中善顶坑公园离项目仅一路之隔，是大型的原山体公园，也是业主休闲的好去处，生态优良，环境宜居。

其他因素

物业

物业管理水平怎么样？这也是很够购房者关心的问题，毕竟在网上经常能看到业主吐槽科城山庄的物业管理混乱。比如2019年，锦泽园开发商就因为突涨停车费的问题与业主产生矛盾。

针对物业管理的问题，锦泽园在2018年专门成立了新的物业管理委员会，这也是广州市住建委在广州的第一个试点。由萝岗街道办事处确定产生7名业主代表，并由萝岗街道办事处、萝岗派出所、科城居委会、科学城（广州）园区投资运营发展有限公司各派1名代表，共同组成科城山庄锦泽园小区物业管理委员会。

在物管会的推动下，锦泽园于2019年已成立了业主大会并选举出业主委员会。锦泽园的物管水平确实还有待提高，而业主委员会的成立将有利于协调物业纠纷，规范物业行为以及捍卫业主权益。

车位配比&停车费

锦泽园项目C21栋、C22栋总户数共168户，车位约350个，车位配比约为1:2，基本能满足业主的车位需求，但令人困扰的临时停车费的问题仍然没有解决。

小区自2018年10月起开始对临时停车按2.5元/小时不设封顶收费至今，收到大量业主和访客的不满意见，也曾多次因临时停车收费问题导致车辆堵塞入口而影响业主出行。

▲锦泽园地下停车场收费标价牌

然而，与锦泽园同一马路之隔的科城山庄一期峻和园，两者虽属同一楼盘，但峻和园小区月保比锦泽园低100元，临停是一小时2.5元，24小时15元封顶，这一对比更引发业主不满。为了解决临停收费的困局，于2019年底锦泽园业主委员会就临停收费标准再次与开发商协商，截止目前官方仍没有定论。

科城山庄锦泽园楼盘户型价值解读

房价：38000元/㎡起（带装修）

锦泽园占地13万㎡，总建筑面积34万㎡，由25栋18层、2栋22层住宅楼及半山会所组成，总户数约1800户。目前主推的两栋新房C21栋和C22栋项目容积率1.77，绿化率30%，带装修均价3.8万元/㎡起。

▲科城山庄二期锦泽园规划图

项目楼间距较宽，小区绿化良好，总体上环境是中规中矩。C21栋和C22栋是项目的楼王，处于小区中心，南北通透，视野开阔，观景面好，都可以望园林，受噪音干扰少，居住体验佳。其他楼栋基本已售罄，这里就不一一展开来说了。

▲科城山庄二期锦泽园楼栋分布图

从购房者的反馈来看，被吐槽最多的一个是外观不出彩，毕竟对于资金充裕的购房者来说，小区颜值也是一个重要考虑因素；另一个就是园林设计，锦泽园的公众号广告通稿上早期宣传的是“岭南风情园林”、“中央湖景建设”、“山水小区”，实际踩盘的时候，园林设计从下图可窥一二，也不知道哪里跟岭南风情沾边了，一起踩盘的老王说，“跟路边绿化有得一拼”，另外水池也没有水，现实永远比宣传更骨感！

▲官方宣传视频截图

▲现场踩盘园林实景图

户型

锦泽园C21、C22两栋楼高22层，两梯四户，只有两个大户型，分别为125㎡三房，139㎡四房。

01/02户型 约125㎡三房两厅两卫：C21、C22两栋01/02户型的设计基本是一样的，属于比较传统的户型。有双阳台，南北通透，采光充足，客厅和餐厅一体化设计，显得空间开阔，动静分区。总体上户型方正，中规中矩，没啥毛病。

03/04户型 约143㎡四房两厅两卫：该户型也是双阳台设计，南北通透，通风、采光好，客厅与厨房错落布置，比01/02户型多出一个书房，但主卧空间比较挤，稍有压迫感。另外，C22栋户型的公共卫生间门直对客厅，这也是有些购房者会介意的点。

总结

从文章开篇提到的一些论坛的购房者的评论可窥知一二，他们都犯了一个误区，只是孤立地看不同板块之间的房价，而对决定房产溢价的关键性因素缺乏分析。真正值钱的不是房子本身，买房买的是地段、交通、教育配套以及片区的未来规划。

行政力量决定了城市的顶层设计，行政中心除了具备政治职能外，往往也会集中布置经贸、文化产业，对城市经济具有带动和示范作用。区府板块作为黄埔的行政中心，周边“星光熠熠”的配套实在令人分外眼红。科城山庄可以说是坐享红利外溢，周边的轨道交通、市政配套、学位等无可挑剔，小区瑕疵主要在于外观、园林设计的不足，临时停车收费困局尚未解决，物管水平有待提高等。

此外，还有未来的利好尚未兑现，比如7号线二期、有轨电车一号线开通后，能否带动区府板块的房价进入新一轮的上涨，也备受投资者关注。由于户型大，房子总价高，锦泽园的楼王单位更适合资金充裕的改善型客户或投资者。以上只是编者的个人观点，自住或投资需谨慎！

▲摄影/拓海