儋州那大最新棚改计划启动：规划796亩，最高补偿11439元/㎡！

近日，儋州那大镇王桐、王龙城中村棚改项目启动。5月6日，开始进行征收补偿安置协议签订工作。

据了解，那大镇王桐王龙城中村改造项目东至海南西部中心医院，南至松涛东干渠，西至兰洋北路，北至西城国际小区。总投资23.17亿元，总规划用地面积 796.87 亩，涉及征收集体土地约 559.25 亩，收回国有土地约 47.85 亩。涉及征拆建筑面积约 20 万平方米；涉及约 452 户，其中，集体 414 户，国有 38 户。

根据海南2020年棚改计划，那大镇王桐王龙城中村棚改项目是儋州2020年唯一的城镇棚改项目，计划改造开工320套住房，此外还有两大国有垦区危房改造项目。

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补偿标准曝光：每平最高补偿11439元

棚改拆迁向来不缺少话题和关注度，其中补偿标准更是外界关注的焦点。在北上广深等一线城市，不乏因为拆迁而“一夜暴富”的故事，但随着国开行2018年收回棚改融资审批权限，并控制货币化安置后，这样的事例开始逐渐淡出公众视线。

那大镇王桐王龙城中村区位十分优异，距离海南西部中心医院、儋州夏日国际广场、合隆中央公园、儋州文化广场、儋州海之南实验学校均在500米左右。可以说，这两个城中村是在资源团团“围合”之下，是那大镇“第一城中村”。周边分布着众多楼盘，如海逸豪苑、海南水岸名都、盛世皇冠等，房价区间为9000-11000元/㎡。

△王桐、王龙城中村区位

2019年10月12日，儋州市人民政府发布《儋州市那大王桐王龙城中村改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》及《儋州那大镇王桐王龙城中村改造项目集体建设用地及地上房屋征收补偿安置方案（征求意稿）》，就该项目补偿安置方案进行意见征求。

《方案》规定，征收补偿采取产权调换（实物）、货币补偿、产权调换（实物）与货币补偿相结合三种方式，由产权人自行选定。被征收土地属于集体经济组织公用建设用地的，参照划拨国有土地使用权评估价给予补偿。被征收土地属于宅基地的，每户用地面积不超过175平方米的，参照城镇住宅用地使用权评估价给予补偿。

《方案》补偿重点如下：

1、每户宅基地用地面积不超175平米的，参照城镇住宅用地使用权评估价补偿

2、住宅用地评估单价：4390元/平米

3、购买的回迁商品住房面积之和不得超过525㎡

4、住宅回购价格按4860元/㎡结算

5、商业房地合估基准价最高为12300元/㎡

6、拆迁奖励最高为房屋和宅基地面积的评估补偿金额的55%

居民宅基地上自有房屋征收补偿，计算方式为：补偿金额=确认的建筑面积×被征收房屋重置单价×成新率+确认的土地面积×片区住宅土地评估单价。《方案》显示，住宅用地补偿标准为4390元/㎡，折合292.67万元/亩。房屋分为5种结构类型，补偿标准不一，其中框架一等结构补偿标准最高，为1820元/㎡，最低补偿标准为砖木结构，为1200元/㎡。成新率划分了3个档位，分别为82%、90%、93%。商业用房补偿计算更为简单，房地合一进行估价，基准价分别有12300元/㎡、12160元/㎡及11680元/㎡三个标准。除土地补偿、房屋补偿外，还有装修标准补偿及附属物补偿，并将给与搬迁补助、设施迁移补助、临时安置补助、个人空置宅基地补助、自拆补助等。

小易君以宅基地上的自建住房、房屋结构为框架一等为例，简单算一笔账，每平米补偿金额为4390+1820*93%=6085.6元。如果加上房屋和宅基地面积的评估补偿金额的55%，征收人最高一平米可获得9432.68元/㎡。此外还有装修、附属物补偿和各类补助等。综合来看，每平米的补偿金额少则8400多元，多则能达到10000元以上。以周边房屋的市场价格为参考系数，补偿金额基本可在周边按市场价格购买同等面积的住房。

而商业房地最高基准价12300元x93%的成新率，每最高可补偿11439元/㎡。

△来源：儋州市人民政府网站。以上价格为初评结果，最终价格以儋州市人民政府发布的征收决定通告为准。

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安置商品房回购价：住宅4860元/㎡ 商业用房8800元/㎡

根据《方案》规定，被征收房屋面积大于土地面积的，按现状房屋建筑面积1:1的比例提供商品住房并结算，购买的回迁商品住房面积之和不得超过525㎡；被征收土地面积大于现状房屋面积的，按土地面积1:1的比例提供商品住房并结算。被征收人在征收范围内唯一的一宗空置住宅用地，按土地面积1: 1.2的比例提供商品住房并结算。

回购商品住房按市政府批准的优惠价4860元/㎡结算，超出可回购面积的10㎡部分，按4860元/㎡结算；10㎡以外至20㎡（含）以内的部分，按5832元/㎡结算；20㎡以外的部分（原则上最多不超过40平方米），按7290元/㎡结算。

临街首层商业用房的回购单价为8800元/㎡，临街二层商业用房6160元/㎡，集中商业用房8360元/㎡，超出可购买面积10㎡（含）以内部分按市政府批准的优惠价1.2倍结算；超出可购买面积10㎡以上部分按市政府批准的优惠价1.5倍结算。

注：以上价格为初评结果，最终价格以儋州市人民政府发布的征收决定通告为准。