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近年存在感偏低的松江,为什么今年地价反而贵了?

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  上个月,上海土地市场挂牌了两幅位于松江新城和老城看似很普通的宅地,一度在市场上引起了轩然大波。

  原因是这两幅地块拉开了上海土地出让规则新政的序幕,已经执行了三年的上海土地出让规则在这两幅地块的出让文件中悄然发生了变化:有效申请人数6人成为竞价招标和挂牌出让的分界线,而此前的分界线为3人。

  但实际上,这两地最终参与竞拍的人数均只有3人,新政这次显然没能发挥上作用。

  位置偏了、单价反而贵了?

  在5月20日即将出让的两幅宅地中,有一幅松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块位于松江新城板块中。

  

  松江中山街道待拍37-01地块位置图

  有意思的是,相比去年12月华发拿下的02-02A地块成交楼板价20603元/平,这次出让的37-01地块的位置比较尴尬,距离商业和地铁都更远,但起拍楼板价却比去年还高了近1000元/平。

  但一方面,37-01地块南面的云著·深蓝项目,2017年拿地的楼板价则要高达27046元/平,如果拿这块地和云著·深蓝相比,那么37-01地块的价格降幅要高达6000元/平。

  受到高地价、高成本的影响,由世茂、招商、中建三家开发商联合进行开发的云著·深蓝,实际的去化情况其实并不理想。

  据网易房产查询数据得知,一年多时间过去了,但云著深蓝仍还有一半以上的房源没能售出(约309套),这样的销售周期对想要在松江新城继续拿地的开发商来说,无疑是需要重视并纳入考量的一点。

  

  按照道理,同样是位于松江新城永丰街道,土地出让价格应该有统一的出价逻辑,但对比云著·深蓝(2.7万/平)、华发02-02A(2万/平)以及此次待拍的37-01地块(2.1万/平)的起拍楼板价,却让人很难梳理出一条清晰的逻辑线如果有知道原因的读者也不妨在留言区给出你们的答案。

  再回到松江新城板块今年可能入市的华发02-02A地块项目,此时它的入市价格就显得极为关键,也或将成为整个松江新城未来新房价格走势的一把标尺。

  根据已经公布的信息显示,项目还是会采用更加赚钱的“高层+洋房”的建造方式,1-4号以及11号楼为高层住宅楼(层高14层)、5-10号楼为洋房(层高4层)、13号为保障房(层高8层)和12号为自持住宅(层高17层)。

  

  华发集团 松江区中山街道02-02A地块规划设计

  总的来说,今年上海各个郊区的宅地出让楼板价其实都呈现下降的趋势,此时松江新城的地价不降反升,这就非常值得关注。

  即使整个新城板块的综合配套是整个松江区最为齐全的地方,但当下新房价格和土地价格其实都已经位于高位,试问未来的增值空间还会有多少呢?

  再加上近2-3年松江新城的供应量并不算小,未来的新房项目如果仍然只是寄希望于本地置换客来消化的话,那势必就要做好漫长续销期的心理准备。

  

  被厦门国贸包围的老城区会是洼地吗?

  说完了新城的宅地,让我们再来看看20日即将拍出的另一块宅地——松江区永丰街道H单元H24-07号地块。

  严格意义上来说,这块H24-07号地所处的位置是在中部,但非常靠近成熟的松江老城。地块周边近期唯一开过盘的项目,是金地和绿城联合开发的桂语云溪,2019年5月30日开盘,均价4.28万元/㎡。周边的二手房价格平均3.4万元/㎡,且大部分原本都是动迁房,可参考的价格较少。

  

  松江区永丰街道H单元H24-07号地块现状

  参与地块竞拍的开发商一共有3家,虽不知道最后拿地的是谁,但目前周边宅地基本已经被国企开发商厦门国贸集团所包围了。

  

  松江区永丰街道H单元H24-07号地块位置图

  与待拍H24-07地块一条街之隔的去年11月厦门国贸拿下的H38-03地块以及规划中的商业办公用地,但这两块地目前尚未有动工的迹象,在H38-03号地块的北面是在建中的松江盛乐幼儿园,且将在今年6月底竣工。

  

  (在建中的盛乐幼儿园)

  松江长途客运站东侧的H39-06号地块上,国贸·凤凰原的售楼处正处于建造的过程中,按照现场工人的说法,预计最快在今年下半年造好,年内或有望开盘。

  

  (在建中的国贸·凤凰原)

  按照之前公示的设计方案,整个项目均为11-13层小高层组成,套数下限593套,全装修比例50%以上,中小套占比60%,容积率1.8。

  但由于项目周边交通情况并不够便利(只有4-5辆公交线路),因此相对于新城板块,这里的优势会更小一些,预计未来这个项目的受众同样以本地客为主,导入外区客相对较难。

  

  (国贸·凤凰原公示设计方案)

  尽管老城区的新房价格会相对较低,看似更加有性价比,但相比于新城的蓬勃发展和快速扩容,老城区的发展速度较为缓慢。

  区域内最大的问题之一就是在于人口密度大、城区相对饱和且综合商业体相对较少,未来只有人民路上会竣工文峰城市广场,但体量并不大,所缓解的居民日常消费需求仍有限,因此预计未来很长一段时间内,这里都不会成为整个松江区首选的置业板块。

  

  松江其他板块 7+新盘入市在即

  除了新城和老城之外,今年在整个松江还有多个新盘将会在九亭、泗泾、佘山、洞泾等板块推出。再加上之前没卖完的新房存量项目、老盘加推,起码有20个盘可供购房者挑选,累计存量供应套数高达5322套。

  

  (松江区待开&在售项目一览)

  其中,作为离市区最近的板块,九亭版块的地段优势明显,由于和大虹桥距离较近,因此这里在近几年内也出现过一二手房价格倒挂的新盘项目。

  今年,九亭板块内还将有洋江唐顿公馆入市,为全新盘项目,总计378套房源,由5栋小高层组成,层高23-27层,2梯3户设计。主力户型为95㎡2房、135㎡3房,项目值得一提的是绿化率超过50%,这在近几年的新盘中是比较少见的。

  此外,位于泗泾板块的格力泗泾项目也已经具备了入市的条件,但由于其本身是地王,预计入市价格上并没有过大的优势,如果取证,能否带动泗泾板块再次热闹起来将会是市场关注的重点。

  

  (格力松江泗泾项目)

  总的来说,目前整个松江的新房存量供应情况还是很充足,区域内在售、续销的盘有超过20个,因此对于想要在此置业或者置换的购房者来说,还是可以拉长战线多进行对比,以找到最适合自己的板块与房子。

  -END-

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