从人民日报给琶洲试验区的一整版 解读未来十年广州楼市动态

以下内容近4000字，从经济转型升级、产生的协同效应、房地产价值预判三个方面，深度剖析“试验区”给广州楼市带来的影响，相信在看完本文之后，你就能牢牢把握住下一个十年。

“抓住机遇，顺势而为”。在做好常态化疫情防控前提下，多发力数字“新基建”，助力复工复产达产达效，培育经济高质量发展新动能，让基础设施红利更好地造福社会。图为建筑工人在广州市琶洲人工智能与数字经济试验区现场加紧施工。

5月7日，人民日报公益广告版给了海珠区琶洲西区（亦称“人工智能与数字经济试验区”琶洲部分）一整版。一张图，一段77个字言简意赅的说话，既指出了疫后经济重启的方向，亦表明了新经济转型的发力点。

广州人工智能与数字经济试验区

广州人工智能与数字经济试验区

以琶洲为核心、以珠江为纽带、以产业融合发展联动周边区域的广州人工智能与数字经济试验区。试验区总建筑面积81平方公里，包括珠江南岸人工智能与数字经济产业创新聚集区总面积约48平方公里，及广州国际金融城片区和鱼珠片区总面积共33平方公里。

渲染图

琶洲试验区

范围：广州大道南以东，新滘路-赤沙涌-官洲水道以北，约30平方公里；另外加上大学城小谷围岛约18平方公里。

功能：依托人工智能与数字经济广东省实验室（广州）等重大创新研发平台以及华南理工大学、中山大学等丰富的高校科研和人才资源，在互联网与云计算、大数据、人工智能、新一代信息技术等领域形成一批原创性技术研发成果，集聚人工智能与数字经济领域知名企业总部，重点发展互联网与云计算、大数据、人工智能、新一代信息技术等数字技术产业，形成一批人工智能与数字经济领域的原始应用创新示范。

金融城试验区

范围：华南快速以东，黄埔大道、中山大道以北，车陂路以西，约8平方公里。

功能：发挥金融、贸易等现代服务业资源优势和新一代信息技术赋能作用，大力发展数字金融、数字贸易、数字创意以及各种消费新业态、新模式，推动现代服务业出新出彩。

鱼珠试验区

范围：鱼珠以东，东二环高速以西，广园快速以南，约25平方公里。

功能：布局工业互联网标识解析顶级节点等新型国际化信息基础设施，强化人工智能、5G、区块链等新技术与实体经济深度融合，打造以区块链为特色的中国软件名城示范区。发挥黄埔港千年古港、良港优势，推动航运、贸易与数字经济融合发展。

既然已经指出了一条“明路”，也选定了三大“引擎”区域，投入数以千亿资金开发和建设，那么，对我们平民百姓的居住环境，以及和经济息息相关的楼市又有什么影响呢？我们从引入人才、环境改造、房屋价值三方面进行解读……

吸纳人才落户安家

全国互联网人才净流入率

互联网人才

一个城市的进步，离不开人才，上一个十年，是互联网的十年，杭州以优胜者的姿态跑赢了这场比赛，作为老牌四大城市的广州，又岂能容忍屈居杭州之后，琶洲试验区是试验区的核心区域，琶洲西区（磨碟沙地段）亦被非正式称呼为“电商总部地块”，民间调侃：“半个互联网圈的大佬都在这里了”（如下图）。

琶洲西区

金融业人才

近日，金融委更是推出了11条举措（见下图），表明了中国金融业持续开放，这是大势所趋，而制约中国金融业发展的关键因素，就是人才，我们对于高端金融人才方面的缺口实在太大了。据某些媒体评价今次中行“原油宝”事件，亦是由于缺乏金融人才导致的。

据天河区《2019年重点建设项目工作计划》显示，广发银行总部大楼、中国人寿大厦、广州太平金融大厦、中国人保广州国际金融中心、广州城投金融城等项目将计划于2020年动工。而金融城北区本已聚集酷狗音乐、网易CC直播、荔枝FM等数字音乐优秀企业。

广州国际金融城

信息技术人才

就在今年的3月，33个新型基础设施与先进制造业项目动工建设，广州区块链研究院等24个人工智能和数字经济重大项目通过5G云端签约入驻，同时有包括中国软件CBD在内的6个项目开业运营，项目合计总投资达到1830亿元，预计达产产值和营收达3000亿元，将助推鱼珠片区实现高质量发展。

老李认为，人才引进后，继而就是落户与生活，老城市注入新人才，有如注入新鲜血液，广州将会再一次绽放活力。他们不但会在广州落户安居，更会开枝散叶；他们加入建设美丽大广州的队伍，为广州献出自己的青春之余，还为广州培育下一代人才，这是一场涟漪效应，一场能够让广州在未来十年、二十年光彩夺目的涟漪效应。

环境改善与城市升级

原农科所内篮球馆

琶洲西区电商地块前身为农科院旧舍和实验农田以及转租场地出去的篮球馆、羽毛球馆。早在2005年，广州农科所负责人介绍，农科所计划搬迁是因为一来琶洲地区已变成城市新的活动中心，已不适宜从事农业科研；二来农科所要与广州市经济发展水平相适应，需要建设更高水准的农业现代化基地。所以琶洲西区地块的功能变更，是对农业科学发展与电子商务发展两个领域都获益的举措。

广州昊天化学集团

广州国际金融城前身主要由昊天化工厂（1956年建厂）、广州电池厂、广州热电厂、车陂水厂、广东玻璃厂及棠下村构成，上述位于市中心（建筑的时候属于广州郊区）的老厂区对环境污染的程度相信老李不用在这里多说了，聪明的你从企业名称已经可以感受得到。本次改造既是对广州城环境的升级改造，亦是对广州城未来发展的再一次定位。

老李认为：生活和居住的环境变得更好，大大增加了我们的幸福感，让我们对花城这个家更有归属感，让我们世世代代居住在花城，担当建设和保护花城的责任。

房地产价值

从上文的归纳与解读，我们也知道，围绕新时代、新方向的招商、投资建设、环境改造、人才引进都已经如火如荼地进行，那么必然会对楼市有正面的影响。再加之本次是以“试验区”为“心脏”向外辐射，源源不绝地向大湾区及华南地区输送“血液”与“动力”。所以，“心脏”地带附近的居住区必然有价值的提升。

原琶洲村，现保利天悦

海珠核心试验区

• 磨碟沙版块：磨碟沙版块是电商总部地块所在片区，只有屈指可数几个楼盘，由于电商总部区以前是农科所用地，所以此前生活一点也不便利，然而随着“半个互联网圈大佬”的到来，磨碟沙“闷声爆发”的可能性极大。
• 赤岗版块：在天河和珠江新城崛起的这二十年，还有新城市中轴线的确立，老赤岗在人们心目中已经由“乡村”变为中心，由于老旧，早在几十年前就有大院、宿舍，加上城中村多，环境真的一般般，所以房价性价比还是不错的。而论及会否因试验区而受惠，答案是肯定的，但是升值比率相信是同区垫底的。
• 广州塔版块：为什么我会把这个版块独立拆外分析，皆因随着城市更新及发展，这片区既不叫赤岗，也不叫滨江东。广州塔版块是悠闲商务旅游区，已建有广州塔、广州塔码头、国际媒体港、领事馆区，在建的有岭南广场、广州博物馆、广州科学馆、广州美术馆及跨江观景天桥，版块虽小，投资强劲，而周边房价目前还处于理性阶段，老李认为可以考虑。

广州塔周边

• 琶洲版块：会展区域几个小楼盘一直发展不起来，生活不便，会展经济亦无法为小区提升居住体验，但是琶洲区域的两个大型社区保利天悦和雅郡花园则一直在增值，两个楼盘各有特色，也具相当的规模，而其余新洲、黄埔港等区域虽然没有正式的居住小区，但也各自发挥了创意园、历史景区的职能，本次试验区再一次加持，我认为琶洲版块为数不多的居住社区亦会有可观的升值比率。
• 大学城板块：位处小谷围岛，能批的住宅用地已经批完了，环境舒适，密度非常低，但是生活不太便利，地铁出城基本要转线，大学城是培养未来栋梁的集中区域，所以什么商业配套什么市场在这里都不能发挥作用，很多业主买了都没有住，只能作为“第二居所”，老李认为有点“鸡肋”。

广州国际金融城

金融城试验区

• 员村版块：挨着金融城，被天河公园、师大暨大、珠江新城、琶洲所环绕，位置非常核心，生活成熟，依靠员村和天河公园两个地铁站快捷出行，所以，员村有些舒适步梯房楼价比电梯房还高。即使有着员村这条中心地带城中村，人员有点杂乱，也无法撼动员村的地位。金融城崛起将直接影响员村版块的发展和楼市价值。
• 车陂/车陂南版块：这里曾是80年代初的城乡结合部，当时这里是广州的“东郊”，有广州氮肥厂及广氮社区、车陂经济发展有限公司，还记得2002年前后，老李第一份工作在这边的工业区工作，就是一间外资互联网公司，那时候，已经有天朗明居和美好居，如今工业区已经搬迁，广氮也完成了两轮土地出让，周边日趋成熟，相信未来十年将会越来越好。
• 棠下（南）版块：挨着金融城北区，中山大道以南，以骏景花园等洋房小区为主。虽然棠下与棠东这两个大型城中村人口密集，但是很多年轻人在广州的第一个居所，他们也是城市发展的生力军。
• 跑马地版块：珠江新城西区的跑马场版块，由于处于CBD边缘，这一片房价一直处于珠江新城洼地，而不久的将来，夹在珠江新城与金融城中间的跑马场板块，结合跑马场回收再利用的利好，是否会有增值空间呢？

鱼珠试验区

• 鱼珠版块：2019年初，鱼珠试验区由广州高新区投资集团下属公司黄埔乙丰投资经营有限公司（黄埔区属国企），与中国船舶燃料广州有限公司（央企）、广州一建建设集团有限公司（市属国企）、广州二运集团有限公司（市属国企）联手改造。这样的合作规模实属罕见；另外鱼珠旧城区亦正在进行三旧改造，鱼珠核心版块价值必然是一直看高的。

鱼珠

• 旧区府版块：老区府成为旧改急先锋，下沙旧改、文冲村旧改、茅岗、黄埔化工厂旧改等等……华润、万科、保利、越秀等广州旧改主力开发商均已进驻，加上黄埔房价基数低，未来升值潜力可见一斑。

老黄埔旧改项目

• 东圃版块：以前住东圃，人们去珠江新城、天河北、天河路等地上班要挤公交，所以东圃的定位一直上不去。但随着BRT快速公交开通、广州地铁五号线开通、广州十三号线二期在建，结合现在的试验区临江舒适带，夹在金融城及鱼珠之间，琶洲的对岸，东圃的地位已经无声无色地提高了NNN倍，可以用四个字形容：炙手可热！

老李最后的话：房价是由多种综合因素决定的，上述说说的“价值提升”、“升值”未必就是直接体现为“涨价”，也可能是“抗跌”与“保值”。买房保值，跟着投资走，跟着风向走，这是比较容易理解的思路，如果可以自己安居乐业之余，房屋增值，那么就是最好不过了。

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