实踩！厦滘地铁口出新！75万买复式公寓，使用权70年？

　　近日，厦滘地铁口开卖70年使用权公寓。

　　近地铁，双钥匙，可明火，75万元可买复式公寓。

　　听起来好像物超所值，楼市君决定去现场考察一番。

　　70年使用权出租

　　75万买35平复式公寓

　　信基玥岛，位于番禺区迎宾路东海花园对面，距离厦滘地铁口700米。

　　根据现场销售介绍，项目共2栋单体公寓，748套，层高17楼，1栋3梯29户，2栋2梯17户。

　　项目沙盘 楼市君实拍

　　出售户型共2种，35平复式公寓，上下层可独立， 双钥匙 。 41平复式3房2卫，实用率较高。

　　产品层高4.5米，均带装修交付，2022年4月交楼 。

　　35平户型图及户型分布

　　根据销售介绍，项目属于住宅式公寓，出售的是70年使用权。

　　
项目2018年拿地，使用权从2018年起算，目前还剩下68年。

　　而价格方面，目前均价在2.3万元/平，根据楼层、朝向，价格也略微不同。

　　41平户型图及户型分布

　　楼市君现场计价，1栋5层的35方复式双钥匙，总价在96.25万元，加上目前7.5万抵15万的活动，一口价在76.78万元。

　　付款方式分为两种：

　　免息：7天之内交30%，2个月之内交35%，2020年11月30号之前交35%。

　　首付30%签约，两个月之内再付20%，剩余50%可按揭5年。

　　楼层面积计价 楼市君实拍

　　楼市君现场咨询了一位购房者，他告诉楼市君，目前还在考虑当中，担心公寓的收益和后期使用权转手问题。

　　朵亚酒店托管

　　16年即可回本

　　根据销售介绍，项目1栋的16楼和17楼采用酒店托管形式，而托管酒店为朵亚酒店管理公司。

　　托管期限为10年，期间业主如违约不租，业主需自行支付4万违约费。10年到期后，可以选择继续或不托管。

　　项目托管公告 楼市君实拍

　　楼市君询问关于项目签约合同时，销售人员称：

　　签约合同共三份，一份开发商租赁合同，一份委托酒店租赁协议，一份律师合同，一式三份。买家、开发商、酒店各持一份。

　　按照销售人员说法，酒店托管收益为租金+递增两部分组成，1-3年，租金4000元/月，4-10年每两年按照5%递增。

　　4000元的租金将每个月定期返回给业主，光靠每月4000元的租金，16年即可回本。

　　房租收益计价 楼市君实拍

　　不过，问题来了，以上仅为收益估算，投资过程中的一些风险还需买家承担。

　　比如，该项目50米左右也有一家酒店，存在竞争关系。4000元的返租金，是针对盈利还是亏损所给业主并没有细说。

　　根据楼市君自如租房所查，14平左右单间出租为1230-1590元/月不等，如果选择不托管产品，要租到4000元/月，还是存在一定差距。

　　自如租房信息

　　产权是否存在风险？

　　购房者要注意什么

　　对于咨询购房者所担心的使用权转让问题，楼市君也存有疑惑。

　　2019年7月1日，广州出台了《规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，明确表示：

　　租赁合同不得超过20年；一次性收取租金不宜超过一年…

　　也就是说，一旦超过20年，合约失效，买家权益就不能受到法律保护，如遇纠纷，吃亏的只能是买家自己。

　　值得一提的是，项目签约使用权为70年。虽然有不动产权证，但是属于集体建设用地使用权，权力性质属于村留地。证件也未详细备注产权年限。

　　对于产权用地问题，销售给到的回答是，后期会在合同中详细说明。

　　根据资料显示，集体建设用地，一般是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

　　目前，国家还没有推出农村集体土地使用期年限。宅基地的土地使用权也没有年限限制。

　　不动产权证 楼市君实拍

　　而该用地村民在2018年和信基签署用地出租使用合同。 信基在地块上建设公寓，转租使用权给购房者。

　　这里就会出现一个变数，如果村民收回土地，那么买家权益要怎么保障？

　　来源：网络

　　这里楼市君有几点建议，对公寓购买者来说，不要一时头脑发热，还需慎重考虑：

　　1、先看证件是否齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，以及商品房销预售许可证，无证缺一不可。

　　土地的使用性质、产权等一定要看清楚。

　　2、项目周边有没有同类竞争产品，目前这些产品收益大约是在多少。

　　3、签约合同一定要看清楚，每一份合同的签约方是谁，签约内容主要针对哪方面。

　　最后，楼市君想强调，购买公寓时，销售所说的收益只是估算，并不代表实际收益承诺，在购房时需谨慎，不要被收益迷花了眼。