学区房，还会继续涨价吗？

近期，学位房价格明显上涨。不唯独深圳的学位房价格在上涨，南京、杭州、天津、长沙等大城市，学位房、学区房的价格都在涨，特别是老百姓口中耳熟能详的那些名校，划片范围内的学位房，价格都在上涨，只是涨幅不同而已。相比去年，多数优质学位房的价格上涨30%左右。

疑惑的是，这些城市非学位的住房价格，多数较稳定，甚至还在下跌。比如，目前北京和天津的房价整体上在下跌，但学位房却很抗跌，甚至逆势上涨。近期，深圳房价涨了，而学位房涨幅比整体房价的涨幅高很多；深圳东部房价未涨，但学位房涨了。那么，为何出现这种情况？

今年学位房价涨得快，有几个原因：一是投资资金在进入。一般来说，学位房的需求基本是刚需，优质学位基本在老城区，房龄很长，有的比我还老，配套较差，居住体验也不太好。过往投资房产，关注的基本是规划（比如哪里通地铁、哪里开新区等），关注学位房的投资客不多。

但今年不一样。疫情常态化了，就业和收入前景不乐观，“不确定性”是未来面临的新常态。当面临不确定时，投资当然要选“确定性”最大的品种。所以，当货币政策逐渐宽松以后，投资者都开始追逐投资的“安全垫”，学位房就是安全的投资产品，这就导致学位房价格上涨。

三个例子能证明，投资资金在介入：一是深圳本轮房价上涨，主要集中在西部的宝安和南山，中部的福田。宝安兼有前海扩容概念，加持宝中学位房的房子，涨得更快，比如勤诚达；后海和科技园的南外、南二外，这两个深圳优质教育的“后起之秀”，单校划片的学位房，价格一枝独秀。比如，南外大冲分校，一个叫泰阳硅谷的楼盘，据说一年时间涨价了 90%多。

二是名校设分校，规划未落地，传言不断，资金就开始下定，期望未来出手时，能卖个好价钱。比如，荔园进驻的福田八卦岭，深外进驻宝安（合作办学），深实验进驻光明区等等，都有游资的影子。

三是银行对学位房的高评估价，过去都要打折扣（比如7折），然后再给最多70%的贷款。现在，银行也不甄别，毫无居住舒适性的房子，20万单价有多大水分，直接就给放贷了。

第二个原因就是，在分配学位上，政策在不断强化房子的作用。比如，深圳2020年要推出三项政策：

打击“点招”。也就是通过面试、笔试掐尖字“零容忍”，特长生（奥数）等要清零

学位锁定：小学锁定六年、初中锁定三年

强调“实际居住”。以社区网格中心登记的人口居住信息作为核实“实际居住”的依据（社区开“假证明”，行不通了）。

笔者所在的广州，4月20日，市11区中小学陆续发布2020年招生细则，部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生。从2026年开始，部分公办中学采用多校划片、电脑派位的方式招生。简单说，由于优质学位供不应求，天河区小升初从2026年开始，不再保证100%“对口直升”了。

直管的感觉是，即便你买了学位房，等到2026年“小升初”时，会因为学位紧张需要摇号。怎么办？唯一的方法，就是早买。早买了，住房积分会高一些，只能通过这个微小的差距，领先一个身位了。其实，国家近年来的政策，不管是多校划片，还是就近入学，客观上强化了房子的作用。

多校划片，本质上是均衡教育配置。但是，哪些是好学校，哪些是一般学校，街坊百姓了然于胸。既有的单校划片下，分配的格局已经形成，而且已经通过房价，进行了三六九等的划分，名校覆盖的楼盘，价格自然要高。现在，要打破，这是动奶酪，房子的定价体系变了，可能吗？

差的划进好的里面，可以；好的划出去，不行，甚至划到第二梯队，都不行。给大家举个例子。2018年12月4日，深圳市螺岭外国语实验学校出了一份关于学位申请补充要求的告示：为防止临时择校性申请，挤占地段生学位，从2019年开始，对申请该校学位的房产补充要求如下：

◎住房面积小于或等于30㎡的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房；

◎住房面积大于30㎡ 且小于或等于50㎡的，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定；

◎住房面积大于50㎡的，需购房及实际居住满一年以上，且未被锁定。

但最终，还是收回了这条政策。而且，罗湖区教育局强调：坚持就近入学，按照类别和积分录取，所有符合入读条件的孩子，都会妥善安排学位。本质上，类似罗湖这种调整，是动学位分配的既有规则，动了存量房的定价体系。

未来，只能通过供给端发力，慢慢消化存量需求了，既有规则难改。

在分配学位上，为什么政策在不断强化房子的作用？这岂不是宣示，谁有钱，谁就能上好的学校？你说的道理很对，但没有办法。因为，对于优质的教育资源，除了房子，我们找不到更好的分配方式。国外，想入读当地学校，也得交房产税，这与我们买学位房，是一个道理。

近期，学位房价格快速上涨的，都是特大超大城市。为啥？这几年，“抢人大战”如火如荼，但学位建设的速度太慢了，这是必然的。因为，各大城市“抢人”，重点在盘算经济上的小九九，甚至给楼市找接盘侠。你说，教育的跟进速度，能跟上人口、人才的引进速度吗？

原来，超大特大城市引入的是农民工，不要学位，过几年就回老家了。现在，大中专毕业生占新增就业的80%以上，他们来了，几年后小孩要上学。所以，对于学位的谋划，应该是提前6年。但可惜，很多城市没有做到这一点，特别是优质学位的供给，这就导致对学位的追逐。

而且，2013年和2016年分别启动单独二胎和全面二胎以后，加上金猪宝宝之类的，让学位人口开始堆积。深圳最有代表性，近年来深圳的城市地位变了，从改革开放的窗口，变成湾区核心、先行示范区了。过去，搞好改革创新，给国家提供经验就可以了，现在要提高自己的集聚能力、创新能力，然后带动周围小兄弟们一起发展。所以，深圳人才引进、人口流入，连续几年全国排第一。

如果提前6年的教育规划没做好，学位需求一下就爆棚了。最后，在说说教育理念的问题，无论你多么理性，言辞多么激烈地批评当下的教育，但当你的小孩要上学时，都碎了一地。不管是穷爸爸，还是富爸爸，大学教授还是工薪蓝领，殊途同归的是，尽力买套学位房吧。这个相对确定，理念的东西，谈是一回事，做是另一回事！看看《学区房72小时》里的教授，就知道了。

因为，在名校金灿灿的榜单下，在985、211的敲门砖下（很多企业，非985、211不招聘），在中国仍旧讲究资历、“出自哪里”的传统下（其实美国也一样，讲究名校），你所谓的快乐教育、素质教育，能在幼儿园阶段落实一下就不错了；所谓的人生是一场马拉松，起点输了，不代表一生就输了，道理确实是这个道理，但大多数人是平凡的，看短期的。至于未来，不确定性太大。再说，当下做不好，还有未来吗？

所以，学位房高价，这是时代焦虑的集中体现；买学位房，是缓解虎爸虎妈们焦虑的手段。未来，我们还是更重视经济，因为老百姓的吃饭、就业问题，更重要。因此，教育资源均等化，只是个良好愿望。只要不均等，就得排队。怎么排，拿套房子来。所以，学位房价格不该这么高，但还……。学位房很值钱，但学历可能不是很值钱，这是世纪难题，还是无解的。