尚未登记的建筑物被查封，如何证明所有权归属？

博法律师说

1. 未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。

2.提供的证据不能清晰明确地证明关联性，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

基本案情

C公司依据生效裁判向人民法院申请执行，三中院裁定冻结、划拨B公司的银行存款191295000元及利息，2018年4月24日，三中院查封了“某会所”。A公司作为案外人，向三中院提出执行异议，认为“某会所”系A公司投资设立。

A公司认为“某会所”所在的4-1地块位于A公司享有使用权的土地范围内，“某会所”系A公司投资建设，属于A公司的财产，并非B公司的财产。“某会所”系A公司出资规划、建设及改造，故“某会所”为A公司的财产，与B公司无关。

法院审理

一审法院认为：

综合全案案情及各方当事人诉辩称意见，本案争议焦点为A公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

为此，首先需要判断A公司对执行标的是否享有实体权益。本案执行标的为“某会所”（某文化艺术中心房产），依照上述法律规定，A公司应当就其对“某会所”享有实体权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人”。“某会所”未经登记，亦无土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可，故应按照其他相关证据予以判断。

A公司提交合同、发票、照片，但建设工程施工合同未提交第一页，第二页“发包人”处没有公章或签字，而发票亦不能充分证明A公司的付款与“某会所”的关联性。此外，《项目建设的合作协议》、《技术服务协议》等与服务、规划相关的合同、费用亦不能清晰明确地证明与“某会所”的关联性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，A公司提交的证据不能充分证明其全额出资建设“某会所”，故应承担不利后果。即使A公司就“某会所”享有民事权益，因A公司和B公司存在关联关系，故A公司对“某会所”的投资亦不足以排除强制执行。

综上所述，A公司关于停止对“某会所”强制执行、解除对“某会所”的查封的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。

二审审理期间，A公司提交工商查询材料，证明A公司、B公司的股权结构，吕竹曾经在A公司、B公司都有股份，也都有任职，但是不能就此证明A公司、B公司是关联公司，对方证据也不能证明两个公司达成合意对C公司的利益造成损害。C公司对上述证据的证明内容不予认可，认为该证据是工商登记信息，在一审中已提交，不属于新证据。且证明一审法院对于A公司、B公司有关联关系的认定正确。吕竹是两个公司的实际控制人。B公司对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可。

二审法院认为：

本案源于B公司未按照判决履行给付义务，在执行过程中，法院对案涉房产予以查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人”。

“某会所”未经登记，亦无土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证，属未经登记房产。2007年10月9日的北京市规划委员会密云分局钉桩坐标成果通知单载明，用地单位：B公司。结合执行裁定中，三中院对“某会所”处置及查明的相关事实，本院认为，A公司提交的对“某会所”的出资证据不能证明其对“某会所”享有所有权，A公司的主张不足以排除本案的强制执行。

一审法院对A公司停止对“某会所”强制执行、解除对“某会所”的查封的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持的相关认定符合事实及法律规定，本院予以维持。

未办理登记的建筑物如何确定权属？

对未办理登记的建筑物、构筑物及其附属设施，土地使用权的登记情况是判断这些地上物权属的重要依据。而建设工程规划许可、建筑工程施工许可等行政审批资料，对于证明建筑物、构筑物及其附属设施的建造者具有重要意义。

建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件，申请有关建设主管部门发放建设许可证、开工许可证等，取得对土地进行开发建设的合法手续后，即可以按照批准的用途，以该土地建设建筑物、构筑物及其附属设施。

《物权法》第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。建设工程行政许可资料与土地使用权登记簿的相互印证，在持形式审查立场的案外人异议审查程序中，足以对地上物权属的判断形成结论，至于是否“有相反证据证明”的问题，涉及权属的实质审查，原则上应由执行异议之诉审理。需要说明的是，《物权法》第142条规定的建筑物、构筑物及其附属设施，应属合法建造而产生。违章建筑依法须没收或强制拆除的，不属于该条规定的调整范围。

关于因事实行为设立物权的情形，《物权法》第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这是关于事实行为导致物权变动效力的规定。所谓事实行为，是指不以行为人的意思表示为要素，但是由于法律的规定，能够产生一定民事法律后果的行为。因事实行为而导致物权的设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。

我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如，农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。

这里的建造，必须是合法建造。合法建房取得物权的条件是：第一，必须有合法的建房手续。《物权法》第30条所说的合法建房指的是取得了合法手续的建房，违章建筑不适用该条规定。所谓合法，主要是强调完成了特定的审批手续，取得了合法的土地权利，符合规划要求。在建造房屋的情况下，因为无须办理登记就可以取得物权，因此，房屋的建造必须合法。否则就意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房。第二，必须已经建成房屋。