“产业”+“商业”双轮驱动平安加持下的华夏幸福寻找第二曲线

嘉善产业新城上海人才创业园

18年前，房地产细分领域的两位领军人物在各自领域上开疆拓土。18年后，双方搭档出道，描绘出一家千亿房企的战略版图。

2002年6月，在华夏幸福董事长王文学的带领下，华夏幸福与固安县政府签订了合作协议，固安工业园区奠基成立。自此，华夏幸福成为中国最早探索产业地产之路的开发商，王文学被誉为“中国产业地产第一人”。

当王文学在固安开启产业新城事业领域，2000公里外的吴向东正在南方的热土上开辟商业地产版图。2002年，吴向东负责操刀罗湖万象城。此后，项目一战成名，吴向东自此成为商业地产领域绕不开的灵魂人物。

“我们各有千秋，我们在过去20年的职业路径中各有特点，王文学董事长在产业新城领域做最早最大最好，我在商业领域走比较早，也还做得比较好。”在华夏幸福业绩会上，履新一年的华夏幸福联席董事长兼CEO吴向东回应与王文学的合作分工。

在这场“王吴”CP的首秀上，王文学官宣华夏幸福的战略转向。以2020年为起点，华夏幸福将从“中国领先的产业新城运营商”转型为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

中国产业地产第一人搭档商业地产领军人物，华夏幸福新战略出道即巅峰。在竞争白热化的新居住赛道上，华夏幸福施展特长，写下房企转型的标准答案。

走出舒适区，扩大朋友圈

“产业新城是华夏幸福起家和看家的本事，我们没有理由不把产业新城的业务做得更好。”在业绩会上，吴向东表示，现在举国上下都在推进产业兴国、产业强国。基于此，华夏幸福将坚持“精准投资、精益管理”，将产业新城做强做大。

作为最早布局产业地产的房企之一，华夏幸福已提前收获产业发展的红利。年报数据显示，2019年华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.8%，为历史新高。此外，新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%，新增签约投资额近四年复合增长率为38.2%。

在过去一年，华夏幸福走出区域瓶颈，异地扩张模式初见成果。华夏幸福聚焦核心都市圈，致力于打造“3+3+N”核心都市圈布局。2019年，华夏幸福环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由54.2%提升至63.7%。报告期内，华夏幸福新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。营收上看，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，提升显著。

王文学表示，2019年是都市圈的元年，中国经济增长和不动产的结构性机会都集中在都市圈。今年，华夏幸福的产业新城业务将围绕着战略在聚焦和回归经营逻辑进行。具体而言，战略聚焦即区域聚焦和业务聚焦，把资源聚焦到优质区域，把资源倾斜到核心业务，让核心板块保持在战略实施状态。回归经营逻辑即产业新城的现金流平衡、孔雀城的利润及现金流的平衡。

走出舒适区之外，华夏幸福亦在扩大自己的朋友圈。

2019年，华夏幸福与包括万科、招商蛇口、融创在内的20余家地产展开合作，提升产业新城的价值认同。此外，华夏幸福还引入多家百亿级行业龙头优质项目，如腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等龙头企业及项目入驻产业园区。

业绩会上，华夏幸福联席总裁俞建强调，公司将推进平台化策略，积极寻找合作伙伴，共同开发建设。

和县产业新城规划展示馆

多元版图巩固产业护城河

行业过了比肌肉的阶段，进入拼特长时代。如果说资源是华夏幸福的特长，那么中国平安便是华夏幸福的资源。

当被问及中国平安成为二股东后带来哪些变化时，董事会秘书林成红表示，随着平安入股，华夏幸福成为中国平安重要战略协同企业。变化首先体现在公司治理水平持续提升，公司治理越来越健全。其次，公司经营管理体系得到提升，强化董事会为核心的决策机制，全面优化财务规划、公司战略和投资体系，有利于保障公司长期稳健发展的态势。第三，整体信用水平得到增强。中国平安为公司提供优质、高效的一站式综合金融服务，保持了公司顺畅的融资渠道，目前整体的财务稳健及融资情况在持续改善。

“华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”吴向东表示，华夏幸福将与中国平安一起，探索不动产投资领域的发展空间。未来，华夏幸福将会在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四个领域发力。

具体而言，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式，以资产管理输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

固安航空航天产业园

新地域方面，贯彻核心都市圈战略——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市，报告期内通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内布局，成为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个。

业内专家认为，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局和产城融合的发展模式更加稳健、可靠。聚焦都市圈的战略优势、产城融合的业务优势、开发性PPP的模式优势和开放合作的平台优势，加上产业新城回款率、区域住宅市占率和操盘效率不断提升，拥有专业团队与优质资金的新业务迅速打开局面，也使其业绩稳健增长，收入结构优化，业务能力增强。此外，营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，近五年复合增长率分别高达29%、37%、32%，近五年现金分红占净利润均不低于30%，稳居行业领先地位，显示出华夏幸福持续盈利、穿越周期的能力。

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本文首发于FT中文网《瞰楼市》

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撰文 / 刘婷

图片 / 受访者提供

编辑 / 仰镜伊