新城控股王晓松的“猪”逻辑

　　“商业地产好比养猪，需要具备养猪、买猪、卖猪的能力。”新城控股董事长兼总裁王晓松2019年业绩发布会上如是说。

　　强调地产与商业“双轮驱动”的新城控股，2019年，商业部分全年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3％，平均出租率高达99.16%。按照王晓松的养猪逻辑，新城商业表现不俗。

　　那么，具体来看，何为新城控股的商业“猪”逻辑？“猪”逻辑是否也适合地产？为何一向以“骆驼”自喻的新城控股，王晓松却在发布会演讲和问答环节两次提到商业的“猪”逻辑？

　　赶走“黑天鹅”

　　新城控股2019 年年报中显示：全年实现营业收入858.47亿元，同比增长 58.6%；归母净利润 126.54 亿元，同比增长 20.6%；基本每股收益 5.62 元，每股派发现金红利 1.7 元，加权平均净资产收益率 36.86%。

　　从业绩表现来看，你可能不会想象到，这家公司在2019年曾有一只“黑天鹅”降临。2019年7月，新城控股原董事长王振华涉嫌犯罪被刑事处罚，新城控股旗下上市公司股价一度崩盘，其子王晓松临危受命上任集团总裁。

　　2019年新城控股全年合同销售金额2708.01亿元，累计销售面积2432万平方米，对比年中数据，实现销售金额1224.18亿元，销售面积1049.52万平方米，下半年销售业绩小幅上涨。

　　由此可见，下半年在王晓松领导下，不但遏制住了“黑天鹅”影响的蔓延，同时，还取得了一定的成绩。

　　王晓松的自信

　　“新城控股总体来看，肯定不会往收缩的方面来走，现在整个公司在2019年年底有639亿的现金，净负债率非常低，只有16%，表明整个公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。”王晓松对新城控股目前的资金状况非常自信。

　　财报显示，期内新城控股经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。

　　同时，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，净负债率由2018年的49.21%至16.36%，大幅度下降32.85个百分点，处于行业较低水平。

　　今年，3月3日，新城控股发布公告称，拟在境内新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股即完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率仅5.10%。融资状况也表面，新城控股目前的融资渠道较为通畅。

　　手有余粮，心中不慌。2020年，受疫情影响，全球经济充满不确定性，对于任何行业来讲，此时此刻都是现金为王。充足的现金流保证，将会成为新城控股发展坚强的后盾。

　　明市场 知进退

　　财报显示，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。

　　对比新城控股2019年上半年新增土地储备就已经达80幅，总建筑面积达2459.20万平方米，可以发现，新城控股下半年基本停止拿地。

　　但是目前来看，新城控股土储仍然充沛。期内，新城控股在105个城市合计拥有土地储备1.24亿平方米，其中一、二线城市占比 38.3%，长三角区域三四线城市占比 36.0%。

　　新城控股2020年还下调了营收目标至2500亿。王晓松对此解释到：2500亿目标对新城而言是中性的。通过增加项目合作、降低权益比等，有机会冲击2800亿甚至3000亿元全口径销售额，但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心，聚焦利润。

　　王晓松还谈到，今年包括之后几年，企业中短期的发展方向，会围绕几大方向发展。

　　第一：质量，包括前端拓展质量，产品、服务、人才梯队等方面的质量，只有自身强了，内部确定性，去贯穿外部市场的不确定才有底气；

　　第二：要对标，项目对标市场，同时，公司对标其他企业，看到与别人的差距在哪里，再研究以什么方式方法来提升竞争力，这样企业才有竞争力；

　　第三：保持快速反应与响应，市场好的时候，抓住机会，实现一定增量，在市场不好的时候，也要保持一定的地位，但前提是在资金安全下；

　　第四：住宅与商业的双轮驱动战略，作为企业中长期的发展目标。

　　即便是拥有丰厚的现金，以及较低的负债，王晓松的风格依然稳健。

　　“双轮驱动”

　　“商业地产强项不在于造房子，而是运用综合体的能力，这就好比养猪。公司做商业十几年，踩了很多坑和雷，但在哪里布置吾悦广场，我们心里还是有底的。知道怎么买猪，但是养猪的能力还不是最好，当市场布局趋于饱和状态，这时才是拼刺刀的时候。吾悦广场的价值还在培养过程中，还远没有到达价值点。”

　　业绩发布会的提问环节，王晓松再次提到了商业的“猪”逻辑。从他的话语中，可以发现，新城商业的“猪”逻辑更像是运营能力，要让自己的“猪”持续生长和升值，等到成长到一定程度，甚至可以通过出售，赚取更大的价值。而住宅的可操作性不如商业地产。

　　“双轮驱动”是王晓松发布会上提到最高频率词汇，王晓松强调，商业与住宅是相辅相成的关系。这也是双轮驱动最核心的目标点。

　　他表示：吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营的特点，增值价值和利润率较高；住宅很难做到永续经营，更多在赌未来赌市场，利润率属于平稳下滑状态，所以要将商业的优势和住宅的劣势结合起来，新城控股将维持住宅和商业比2:1的比率。

　　新城商业也有远大目标。“吾悦广场2025年目标全国8万平方米以上购物中心有3500座左右，接下来还有1500座（购物中心）开业的机会点，新城也会寻求一定的机会，提升自身运营能力。”王晓松提到。

　　可见，国家“稳地价、稳房价、稳预期”的基本定调下，新城商业将成为集团为了利润的重要增长点，王晓松两次提到的商业“猪”逻辑，也体现了他对商业的重视程度。

　　王晓松的考验

　　临危受命的王晓松表现出色，但也不能表明新城控股未来没有隐忧。

　　3月20日晚间新城控股曾发布公告称，收到董事、联席总裁陈德力提交的书面辞职报告，申请辞去联席总裁职务。

　　3月30日晚间，新城控股再发公告称，收到董事兼联席总裁袁伯银申请辞去公司董事及联席总裁职务。同时公告称，经公司总裁提名及董事会提名委员会审查通过，董事会同意聘曲德君任公司联席总裁。

　　十日之内两位联席总裁离职，一任新联席总裁上任。已经打破了新城控股管理层原本一名总裁+3名联席总裁的格局。

　　影响并非不可控。曲德君将分管陈德力过去负责的商业管理事业部。曲德君与陈德力原来都是万达高管，并且曲德君还是陈德力的上级，集团内拥有很高的威望。由曲德君负责新城商业似乎游刃有余。

　　而原联席总裁梁志诚分管新城控股的住宅开发板块并未变动。两大核心业务并不会有所影响。

　　但这两起高层人事变动也会令外界担忧新城控股内部人事的稳定性，从而影响投资者情绪，甚至对经营造成不利影响，王晓松的考验或将刚刚开始。