首付≤100万，8号线通车前，我劝你看看这份买房宝典

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“为什么不考虑？20多分钟到福田，又是直达，完全可以接受。”

看了一天房，刘君猛然发现，虽然每个区在售的新盘都很少，但是可选的区域却变多了。

2019燥热的光明， 现在 住宅只有1.5个盘在卖， 只剩下大户型的华润公园九里和上周入市的乐府花园。

谁来接棒？ 坪山中心区？ 盐田港区 ？ 宝安沙井 ？ 还 是 龙岗大运 ？

最基础的配置是 地铁，从无到有的地 铁 ， 今年 就会通车的 地铁。

于是， 坪山 之后 ， 又去 探了盐 田， 沿 着 之前曾定于6月试运营、10月正式开通的 8 号线。

正如6号线助攻光明房价冲5，“盐田人的第一条地铁”8号线也在填平洼地。 目前，盐田二手房均价4.9万/㎡，新房在售价格最低4.5/㎡，带装修， 还是有点诱人。

在售新盘——佳兆业城市广场、碧桂园心海天誉、鹏广达四季公馆、悦千山雅园。由于工期受影响，从实探供应情况看，上半年可选择的机会正在渐渐变少。

别把村长不当干部，也别把盐田不当关内。

都是4万+，关内东部和关外西部，你怎么选？旁边的老深圳人不要插话。

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盐田，关内的另类

盐田曾经是深圳的小透明，自己区内的中英街、明斯克、大梅沙、小梅沙都比盐田更出名。

△早年网上流传的段子

即便如此低调，2008年，在南山均价只有17293元/㎡的时候，盐田已经是深圳的豪宅区，并且领涨深圳。

如果要说制约盐田的发展因素，人口、交通和土地，一个都跑不了。

2018年起，盐田人均GDP总额突破了25万元，位列于全市第二，仅次于南山区。然而，盐田的常驻人口23.78万，远低于南山的142万。

其次是土地，盐田虽有着74.99平方公里的土地，但仅有23平方公里平原地带是可开发利用的，分别是梅沙、沙头角及盐田港片区。

归根结底其实还是在交通。

深圳狭长，盐田没有地铁，开车往返主要靠罗沙路，对于福田罗湖上班的人来说，拥堵成了日常。

正因为如此，刘君反倒更期待即将开通的8号线。去年他也去看了光明，奔着6号线去的。

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总投入近800亿！盐田河临港产业带崛起

地铁似乎给盐田带来了好运。

在深圳公布的17个重点区域里，盐田港临河产业带是重点之一，面积8平方公里。

先期投入782亿，力争8到10年时间，打造成为临港创新生态城，推进包括港口提升、重大交通、城市更新、重大产业、重点配套、环境提升等。

打开产业的天花板，地铁更像是一剂补药。

深圳地铁最新发布的施工进度显示：

8号线一期：通往盐田路站，接驳“豪宅线”2号线延长线的莲塘站，预计今年开通。 全长约12.4公里，设梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中、盐田路， 全 地下铺设。

8号线二期：通往小梅沙，预计2024年开通。

△地铁8号线盐田路站

8号线，不仅切实把福田中心到盐田的距离缩短到30分钟左右，更关键的是，打通了人们的心理距离。

光明、坪山、盐田，这些曾经在楼市”遥不可及”的区域，多年来鲜有新房供应、甚至没有成熟的二手房市场，正在形成新的置业热点，缩小和中心区之间的房价差距。

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同是4万+，你选东还是选西？

地铁从无到有，光明去年先受益。

同样预计今年开通的6号线，去年多盘入市，以4字头的价格，吸引了大量的关注。

忧伤的是，“秒光”之后，光明也要高攀不起。刚刚入市的乐府花园毛坯均价也4.7万/㎡，距离地铁也较远，相当于去年买到光明的人，都有了市场兜底。

盐田也许是下一个“光明”的备选区域。

“盐田人的第一条地铁”8号线也在填平价格洼地。目前，盐田新房在售价格最低4.5/㎡，二手房均价4.9万/㎡。

△来源：贝壳找房

深圳中原董事总经理郑叔伦在给刚需的2020年购房建议是：“限价的政策下，买新房是比较好的选择，买房跟着地铁走。”

距8号线开通越来越近，@深圳买房计划实探了盐田多个在售的的新盘。或因工程受到影响，和光明一样，上半年盐田可选择的新房也不多。

◎沙头角片区

沙头角片区作为盐田区政府所在地，也是目前最宜居的地段。即便是从福田科学馆开车过去，也曾经掐表算过，25分钟左右。

在售新盘仅有合泰御景翠峰和半山悦海，单价在6.3万/㎡和5.5万/㎡，大户型为主，且都是少量尾盘。

△来源：梧桐山隧道出口就是合泰御景翠峰，其对面是半山悦海

◎盐田港片区

住宅主要集中在盐田港区北区的后方陆域片区，也是之前规划配套给港区的商业、医疗、教育和住宅区。

△来源：咚咚找房

曾经困扰了当地居民多年的货柜车问题，也有望改善。

盐田港拖车综合服务中心建设工程项目和明珠道改造工程已经动工。建成后可提供2000个集卡（集装箱卡车）停车位，以及客货分离，改变以往客货混行、乱停乱放、噪音扰民等现象。

盐田港片区目前商业配套不如沙头角，价格也更低。在售的新盘有佳兆业城市广场3期、四季公馆、悦千山雅园，都在地铁盐田路站附近。

其中最热的是佳兆业盐田城市广场，由12个地块组成，包括住宅、商务公寓、写字楼、商业和公共配套设施。

项目分三期开发，目前是售卖的是3期住宅，主力户型约89-146㎡，单价区间在4.4-5.5万/㎡，均价4.9万元/㎡，带装修。

△来源：佳兆业城市广场3期沙盘

“开年一个月，我们就卖了100多套。”现场销售透露，目前仅剩下300多套，而且3期卖完后，佳兆业盐田城市广场就没有住宅可售了。

四季公馆是鹏广达2017年开发的新盘。鹏广达在盐田，相当于鸿荣源在宝安，宏发在光明。开发战线以盐田中心区为主，云顶道、海滨假日、山海四季城、倚山时代等为其代表作。

@深圳买房计划了解到的是，四季公馆目前处于清盘状态，有少量的78-79㎡的3房。单价约5.5万/㎡，但户型使用率高，带装修，现楼。

△来源：78㎡的3室2厅2卫

悦千山雅园作为关内罕有的复式新房，单价4.5万/㎡，首付不到100万即可买入两房。目前处于清盘状态，在售的有64㎡和68㎡。

◎梅沙片区

梅沙片区主要依靠旅游业，以酒店、餐饮、海景资源为主。目前待入市的有碧桂园心海天誉和星都梅沙天邸。

其中碧桂园心海天誉总建面约8.3万㎡，住宅主力户型约83-128㎡3-4房。户型方正，带装修，小区园林也已经初步呈现，虽然不大却还是满精致的。销售透露，预计5月开盘。距离最近的是8号线2期大梅沙站。

星都梅沙天邸总建面约14.8万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态。

旁边是天琴湾公寓，对面是洲际行政俱乐部，主推约66-145㎡2到4房住宅。目前还没开放样板间，推售时间预计要到下半年。

8号线一期沿线二手楼盘：均价在3.7-9.7万/㎡，挑出其中20个楼盘，覆盖从1房到5房。

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33个旧改项目，总建筑面积达650万㎡

地铁是基本面，旧改是锦上添花。

除了已建成项目外，鹏瑞、中海、卓越、佳兆业、路劲等品牌房企都在盐田跑马圈地。

据不完全统计，列入计划项目有33个，规划总建筑面积达到650万㎡。其中盐田港区又是重点，11个项目拟规划建筑面积350万㎡，估计将来还会有不少巨无霸。

其中比较著名的是：

恩上村城市更新单元，位于沙头角片区，距离8号线沙头角站约800米。开发商为鹏瑞，其最知名的产品是深圳湾1号。

公开资料显示，项目用地面积约2.7万㎡，主推建面约98-134㎡住宅。目前处于打地基进度，预计2021年入市。

△来源：鹏瑞恩上村旧改

金斗岭工业区城市更新单元项目，位于盐田港片区，距离盐田路站500米。项目申报主体为鹏广达，建设用地面积25828.8㎡，将规划为集居住、商业、酒店于一体的高端商住综合体项目。目前处于打地基进度。

△金斗岭工业区城市更新单元项目

卓越荣津瀚海湾名庭，是盐田桥东城市更新项目，位于沙头角片区，2010年列入深圳城市更新计划。项目拆除重建用地面积4.63万㎡，规划总建筑面积约23.6万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态，分为两期来开发。目前已开工。

△卓越荣津瀚海湾名庭

位于沙头角的海涛花园城市更新项目，现场体验中心了解到，签约率约95%，今年有望启动拆迁。

△海涛花园城市更新项目

城市更新有时候更像是一个区域的楼市序言，将来的市场，都得提前铺排预算。

至于谁能成为光明的接棒者，坪山、盐田、龙岗都在抢，也许下半年还是光明也说不定。

不过，8号线今年开通，均价4万+带装修的盐田新房，还是值得去转一转。

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