刚巧，最近趁着汇率高，把我在5年前自己投资的东京房子卖掉了，我正好也仔仔细细算了一笔账。
我是2015年1月买的房。你问我后悔过吗？是的，刚买完我就后悔了。在我账上流动资金连个10万都没有的时候，股票迎来了大牛市。我眼睁睁地看着沪指在4个月不到的时间里，从3000点冲上5100点！
你知道我那时的心情吗？每天上班，身边同事大家谈的都是股票。今天又几只股票涨停啦！今天又赚了几万块啦！真的，那时候身边很多人一天挣得比我一个月还多。而此刻我在干嘛？每个月收着几千块的租金……
我觉得是个人可能都要眼红的吧？我甚至一度动了卖房炒股的念头。但后来的故事，熟悉股票的肯定都知道，大股灾，股指从5000点上一泻而下。有人运气好，成功逃顶，确实通过股票赚到了人生的第一桶金。但大多数人赚的钱一点点又吐出来，最后都以亏本收场。
后悔吗？我说不清。我有时想想，我这人胆子小也不贪。如果是我股市上5000点时肯定就怕了。那我岂不是几个月赚了别人大半辈子的钱了？美滋滋！但客观理性说，人总是高估自己的。搞不好自己不过是韭菜的大多数呢？
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接下来，我来算一下这5年的帐吧。其中包含了我的每一笔支出。具体的金额可能小有出入，但绝不会差太多。
说了大家可能不信，虽然我现在自己从事不动产，但当初我第一次在日本买房时，我被坑了！当时不懂，套用了中国的投资思维，买了一套“次新房“。我买的时候房龄才4.5年。大家如果要做投资，千万不要碰新房和此新房！因为相对老房子他们收益很低。
房子地理位置不错，在东京的丰岛区，距离池袋站徒步距离8分钟左右。专有面积20平。房型1K。当年成交价是1500万日元。
我说下我当年的思路：丰岛区是日本人口密度最大的区之一。池袋又是重要的商业中心之一，周边有很多企业。我想，在附近买个房应该不愁租，房价也能有奔头吧！
除了房价外，还有中介费、各种税收、律师费等等，最终到手价是1600万日元。
具体计算如下：
中介费，3%+6万日元：1500万*3%+6万=51万日元
不动产登陆税：15万日元
不动产取得税：23万日元
律师费：10万日元
印花税：1万日元
总计：1500万+51万+15万+23万+10万+1万=1600万。
当时汇率日元兑人民币是0.052，因此，我实际支出的人民币为83.2万人民币。
我的房子地理位置很好，周边生活设施齐全。途径池袋的山手线更是东京交通的生命线。坐山手线，在不超过一次换乘的情况下，几乎可以到达东京任意一个角落。日本买房都是带装修的，他们不存在“毛胚房”的概念。所以并不是太愁租。
我运气也不错，租客非常稳定，就没有换过。我看着他从大学生到社会职工。咱俩关系很好，我刚到日本时，他还客串了好长一段时间我的日语老师。因此虽然租房合同更新过两次，但我一直没涨过房租。我说要卖房的时候，他还想买下来。可惜，价格没有谈拢。不过日本人这点非常nice，买卖不在仁义在，生意和情义分得很清楚。他一个劲地“残念啊残念”，看得我都有点心酸。
下面我来算下房产持有期间的收入和支出。
租金：90万日元/年
管理费：99600日元/年
修缮基金：20400日元/年
都市计划税+固定资产税：12.75万日元/年
委托费：租金的5%=90*0.05=4.5万日元/年
实际房租收入：90万-9.96万-2.04万-12.75万-4.5万=60.75万日元/年
到我卖房，房租一共收了61个月。这笔钱直接以日元的方式打在我日本的银行账户上，一直都作为家庭存款存着。这些年房租收入一共是308万日元左右！
我想要卖房的原因主要是两个：
一个是持有满5年了，算是“长期持有者”了，卖房时所得税会少收很多。
第二个是，日本的房子都有修缮计划，一般建成10年左右会有一次大的整修。9.5年的房子会比较受欢迎。大家一看，我买回来就能有一次大修缮～修缮基金又是前房东交的，花二手房的钱住新房岂不美哉？所以相对来说比较容易卖出价格。
今年年初时，我开始抛售。刚开始时，挂牌价为2400万日元，风声大雨点小。后来降至2200万日元才顺利成交。
在卖房阶段最主要的是两大支出，中介费和所得税。
中介费和买房时一样，房屋总价的3%+6万日元。所得税的话，如果持有满5年的话是15%左右，未满5年则是30%左右。此外，还有一项源泉税，因为可以全额退税，这里为表达清晰就不做记录了。具体的数字可能会有差错，因为是请税理士做的。反正我交了大概102万的税吧！
中介费3%+6万日元=78万日元
所得税：102万日元
卖房到手价=2200万-78万-102万=2020万日元
现在我们来算算这5年的总收入。最初我的支出是1600万日元。5年剔除了税收、管理费、修缮基金等等日常支出后，租金收入为308万日元。最后卖房所得是2020万日元。我一共挣了：
2020万+308万-1600万=728万日元
5年收益率的话就是：
728/1600*100%=45.5%
乍看之下还行，平均每年9%左右。至少击败了99%的稳健型理财产品了。我是觉得非常满意了！But！要注意的是，这是以日元作为计算单位的收益率。当初我们是拿人民币换了日元再做投资的，算最终收益时当然也要用人民币咯！
我卖房的时候，日元兑换人民币的汇率是0.066。那么我这些年租金+购房所得的2328万日元，折合成人民币就是153万！
这些年我一共赚了多少钱？
153万-83万=70万！
83万投入，5年赚70万，再算收益率，84.3%！这可就非常惊艳啦！
So……你问我后悔吗？这5年吧，我错过了很多风口。比如我前面说的大牛市，比如比特币，再比如爆雷前的P2P，再再比如年前的口罩，大概随便抓住一个，并能在最巅峰时逃顶，那收益率都远远超过84.3%。
可是，谁知道自己是真命天子还是大佬的韭菜呢？
所以，我还是知足的，不后悔！
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