魔都上海最贵的房子既不是外滩、陆家嘴的滨江高层豪宅，也不是西郊、东郊宾馆附近的别墅，而是老城区高达 40 万一平的老洋房。
电影里经常有这样的画面：一条幽静的弄堂里，两旁法国梧桐树遮天蔽日，一栋栋高雅的花园洋房偶尔从窗户里传出一阵钢琴声，屋内红木楼梯，欧式沙发，留声机咿咿呀呀的唱着绵软的小调，旁边站着身姿曼妙的旗袍女子。这就是老洋房留给我的摩登印象。
01 身份和地位的象征
老洋房大多都是百年的别墅住宅，住在这里的人要么是高官显贵，比如蒋介石和宋美龄、张学良、马歇尔，要么是商贾名流，比如哈同和沙逊。
蒋介石宋美龄故居-爱庐
张学良公馆
老洋房的房屋面积通常在 250 ㎡-450 ㎡ 之间，花园有 100 ㎡-400 ㎡。建筑风格有美式、欧式、法式、日式、古典式等，堪称“万国建筑博物馆”。
位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最完好的老洋房之一。典型的美式风格，中西合璧的私家园林被紫藤缠绕的蜿蜒龙墙围绕，满园种着丁香花。传说是李鸿章为“金屋藏娇”的九姨太丁香所造，最后传给了幼子李经迈。
愚园路上有价值 10 亿的严家花园，建筑面积约 1570㎡ ，花园近 5000 ㎡。房子是三层砖木结构的北欧风情，鹅卵石墙面大方简朴，满院子的参天大树，假山、亭子错落分布。
它曾经的主人是上海滩的风云人物严氏父子（大隆机器厂创始人严裕棠和儿子严庆祥），2009 年以 2.8 亿售出，直到 2018 年再次转手，每年涨了 8000 万！
一些老洋房的设计 100 年以后再看也不过时，巨鹿路上的绿房子就是这样的存在。它是匈牙利著名建筑大师邬达克的成名作，建筑面积超 1700 m2，4 层楼的围墙大量使用绿色釉面砖，拐角处基本都是弧形。
绿房子还是上海首个引入电梯的私人住宅，80 多岁的古董电梯现在还能使用。颜料大亨吴同文曾住过，有“远东第一豪宅”的美名。
陕西南路拐角处有一栋罕见的“梦幻城堡”—马勒别墅。别墅首任主人的故事也颇具传奇色彩，英籍犹太人马勒两手空空来到上海打拼，先是打进了“跑马总会”，后来做造船运输成为上海巨富。
这栋洋房据说是按照他小女儿的童话梦境打造的，占地 5000 多㎡，花园近2000 ㎡，挪威式尖塔，哥特式屋顶，中国式琉璃瓦，深咖啡色的泰山面砖。门口像中国传统豪门大宅一样放了一对石狮子，花园种着龙柏、雪松等名贵花木。内部装饰很像是一艘豪华游轮，有船舷形状的窗户、海草图案的地板。现在被改成一家酒店，是公认的上海十大花园洋房之一。
02 老洋房的前世今生
1843 年，上海正式开埠，作为贸易中心登上历史舞台。先是西方的军政金融人士、清廷命官和一些商业巨头移居法租界和公共租界。这一时期的洋房主要受欧洲建筑影响，融合中国园林，讲究排场，布局铺张，内部装饰极尽奢华，流行配置壁炉。
20 世纪 20 年代，租界开始扩张，被认为是上海最好的地段，世界各地权贵都开始买地建房。以邬达克为代表的国外设计师纷纷建造了一批风格迥异的西式洋房，时尚和享乐成为这一时期的主导，有些洋房甚至带游泳池、球场。
1949 年解放以后，90% 以上的洋房都归国家所有了。直到 1998 年才开始上市，进行私人买卖，近十年才活跃起来。
上海现存的老洋房约 4000-5000 栋，私有产权的也只有 200 多栋，而产权清晰、可出售的不超过 100 栋，有一半都得重新修缮。
主要分布在徐汇区（占39%），长宁区（占29%），卢湾区（2011 年并入黄浦，9%）和静安区（占8%），其中徐汇区主要是政界人士，商人聚集在静安，知识分子集中在卢湾。
03 物以稀为贵，租赁市场火爆
老洋房一直是上海二手房市场非常小众的一类投资标的。
每一栋洋房几乎都经历过租界时期的风风雨雨，房主的传奇故事更是带来不可替代的历史人文价值，精美的建筑也很难再复制。稀缺性和区位优势都推动老洋房成交价格不断上涨，少则上亿，多则十数亿，普通的都要 20 万一平。
而投资老洋房的大多是这 4 类人：
一类是海归的老华侨。这里有他们小时候生活的记忆，买来作为珍藏。
一类是境外人士。他们在上海工作和生活，有些商人会买来做西餐厅。
第三类是企业。他们把气派的老洋房作为公司总部办公，显得有面子、有品味。
最后一类是投资者。他们或是有老洋房情结，或是买来做短期投资，再通过转手赚差价利润。
由于能私人买卖的洋房非常少，而国有的花园洋房从 2004 年起就只租不售，所以租赁市场比较火爆。普通洋房的月租金在 6 万-15 万，而面积大、朝向更好的老洋房月租能达到 30 万上下，租金每年约涨 10%-25%。
04 如何顺利拿下老洋房？
其实喜欢老洋房的人不在少数，但要顺利买下老洋房，还有很多细节需要考虑。
首先是产权和交易周期。一栋老洋房有时会住好几户人家，最多有 72 户的例子，要成功劝服所有人割让产权并不容易，交易周期长达 3-4 年。比如电视剧《安家》里就差点打起来。
其次是价格很难界定。老洋房几乎都是一房一价，即便在同一区域，不同的硬件状况、花园大小、周边环境和历史故事，都能让价格相差十万八千里。
最后是额外成本高。除了购房资金，首次出售的老洋房还得准备一大笔土地出让金，以及房屋修缮金，没有点资金实力都不配买老洋房。
老洋房不只是一个住宅，更是上海滩不可复刻的记忆，未来想必更是有市无价，越来越成为富豪阶层享受的奢侈品。
像我上面提到的马勒别墅，坊间传闻价格不菲，你猜猜值多少钱呢？
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