硬核解读：火神山+雷神山项目给房企带来的11点启示

文/ 牛亮 博志成咨询管理中心 事业部总经理

（喜马拉雅地产频道主播：地产牛大帅）

摘要

火神山、雷神山战役近日纷纷传来捷报，

而这只是人类对抗新型冠状病毒的一个小插曲，

战疫，还在进行！

在这样一场战役中，给我们房企带来了哪些启示呢？

我们试图从意图、产品、管理、团队、品牌、生活方式等方面为你一一解析。

疫情就是命令，防控就是责任！这是一场与时间赛跑的战役！为生命，争分夺秒！最近几天火神山、雷神山再次让世界见证奇迹！

然而，哪有什么奇迹！只不过是别人父母眼中的孩子，一群善良朴实的逆行者，用生命风险为抗疫负重前行，用血肉之躯铸就中国力量！

昨日，李文亮医生因感染新型肺炎，经全力抢救无效不幸去世。在此，我们一起向这位疫情的吹哨人、战疫的勇士，致敬！默哀！对其坚守一线抗击疫情表示敬意，对其家人表示诚挚慰问！愿天堂里，没有灾难！同时祝愿所有人健康、平安！

2月6日发布的文章《》，我试图通过对火神山、雷神山的项目细节进行阐述，给大家全面揭示火神山与雷神山项目速度是如何达成的？

那么，火神山、雷神山速度，给我们房企带来了哪些有价值的启示？这也是近期大家反馈的焦点。

下面，我就试图从房企经营、项目实施、产品研发、团队激励的角度为大家进一步揭开火雷双神的神秘面纱，并讲述疫情下我们房企怎么干！

No.1

采用建筑产业化管理模式

工厂同时进行标准化病房生产，当现场场地砼浇筑达到强度后就可以进行医院构件组装，同时按专业进行流水化穿插施工，如机电设备安装按流水全面铺开，设备在设计后采购，尽可能釆用标准设备，虽然有很多病房，但每间病房是一样的，只是重复就可以形成流水作业生产了。

本次火神山、雷神山项目，运用现代化管理模式，通过标准化的建筑设计以及模数化、工厂化的部品生产，大部分工作在工厂完成，实现建筑构部件的通用化和现场施工的装配化、机械化。

应对本次疫情，火神山、雷神山建设核心是快，这种模式有效降低了火神山这个三边工程（边勘测、边设计、边施工）的管理难度。

启示：意图清晰、保障措施精准有效

建筑产业化管理模式，其显著特点包括设计简化、设计速度快、施工速度快、施工质量高、施工环境改善、劳动条件改善、资源能源节约、成本节约等优势。

这种模式最适用于火神山、雷神山建设的战疫意图，是一种精准有效的保障措施。

房企往往出现意图不清晰的问题，例如企业今天想冲规模，觉得房地产这种资源整合型企业，未来要想活下去，规模是基础。企业的意图总在摇摆，注定是做不成事的，大把的机会都在摇摆不定中挥霍了。

有的房企，明明说要冲规模，投资标准却是高利润，意图与措施不匹配。

疫情下，中长期来看，房地产市场的总体需求不变，经济压舱石的特性不变，对于有想法的房企恰是弯道超车的好机会。有想法，还必须做到战略意图坚定，保障措施得力，利用好这段时间修炼内功，机会来临时才能把握住。

No.2

定位清晰

一切围绕本次疫情，围绕快速建成。

很多人关心两家医院的使用寿命、将来能否再次利用等问题。答案是临时建筑，规定使用寿命5年。地下基础设施是按照一层楼的量来建造，比如用水量、用电量、污水处理量等，不足以支撑多层建筑。

启示：定位清晰，一切围绕战略意图和经营诉求取舍。

很多房企既想快速做大规模又想多赚钱，甚至有想多（项目）、快（周转）、好（品质）、省（成本），项目定位不清晰，过程各种反复，最后丢了西瓜捡了芝麻。

本来决策难度2.0，现在疫情爆发，决策难度直接飙升到5.0！疫情当前，房企老板，战略意图你动摇了吗？职业经理人，公司打算怎么经营啊？项目总，领导啥都想要，你怎么干呢？

这个时候，正是考验企业经营品质的关键时期，而公司的经营定位，取决于企业的战略愿景。例如战略意图是快速做大规模，那么公司经营模式就应该是高周转、高杠杆、低（中）利润的模式，对于项目定位也就比较明确，一切围绕快周转，拿地就拿高周转、高地货比的地。

火神山、雷神山项目就是定位精准的案例，对于房企而言，定位精准，想清楚自己究竟想要什么是关键。

No.3

采用半成品材料，装配式施工

两个医院的建设采用了行业最前沿的装配式建筑技术，最大限度地采用拼装式工业化成品，大幅减少现场作业的工作量，节约了大量的时间；同时，在外部拼接过后进行整体吊装，将现场施工和整体吊装穿插进行，实现了效率最大化。

1月26日完成第一个样板间，如施工图所示，火神山和雷神山平面布局模式一致，只是根据不同地形有点变化。

1月26日大年初二，第3天第一间样板房建成

理论上，一个组团、一个组团，就像鱼骨状一样可以不断延长增加。但是土地不可能无限长，总归需要跟着地形转弯。除此之外，没有区别。所以，在完成第一个样板房后，就可以快速展开。

半成品材料，装配式施工

为了快速施工需要，与时间赛跑，采用的是半成品材料，装配式施工，自带吊顶、电线电缆，地面也是自带PVC材料，不用装修，只需通过连接盖板将地面连接。每个房间四周有4根起支撑作用的角柱，工人们通过6个螺栓将角柱与底板连接，非常迅速。下一步再施工隔墙、门窗等。

火神山医院采用装配式施工，一天可完成一栋双层病房区的搭建。

启示：好产品取决于客户、用户、资方、城市的诉求得到满足

装配式建筑有其得天独厚的优势，速度快、质量高、省劳力、不看天，但是在很多方面也存在争议。那么，什么是好产品？好产品，就是质量好、品质高的产品吗？

对于我们房企来说，所谓好产品，一定是满足客户、用户、企业、城市的诉求的产品。

客户关注性价比，分为当下和未来性价比。当下是和周边房子、自己收入水平对比，未来是对比投资潜力。

用户角度，不管钱，只管住的舒服不舒服。用户主要看产品倡导的生活方式是不是自己要的，关注生活方式跟自己所处层级的吻合度。

企业角度，一是看房子是否好卖（现金流），二是看是否赚钱（利润），三是能不能带来品牌价值。有些项目不赚钱但能带来品牌价值，达到企业制定的战略意图，也是好产品。

城市角度判断好产品，一是空间价值，二是经济价值，三是文化价值。

所以我们房企要做好产品，一定是基于这四个方面进行权衡、取舍。

No.4

产品标准化

产品标准化，采用标准化、模块化、通用化材料、设备；

标准化、模块化、通用化是最大特色。此次用于武汉两所新建医院的房屋，每套面积18平方米，带装修，只需要配备床、卫浴等生活设施，接上电就能投入使用。样板房厂家平时都按照600套房屋的标准进行备料，充足的备料在时间段、任务重的情况下发挥了重大作用，另外各种材料、设备均采用标准产品。

集成房屋内景

医院以50个床位为一个护理单元。护理单元是一个定量概念。比如一个护理单元，需要配备多少数量的护士、医生、医疗机械、供氧系统等，以护理单元来计算。其中，每4个护理单元形成一个组团。组团与组团之间的连接体就是公共区域，供医护人员工作，比如化验、检查等。也就是说，医护人员的一个工作区域，为一个组团200个病人服务。相应的，所有的护理单元及其组成，都按照统一标准复制，形成标准化产品（户型）。

启示：以快打快是核心能力，产品标准化是高周转利器

现在的房地产人真心不好过，政策不确定性、黑天鹅事件频发、大象比猴子跑得快、合作门槛高等各种问题，只让我等感叹“这世界变化太快”。

天下武功，唯快不破！应对快节奏的变化，房企具备以快打快的能力是硬核。不必每个项目都快，但需要快的时候，要有能力跑快！

要想快，标准化是关键，产品标准化、管理标准化、业务标准化、流程标准化，核心是产品标准化，产品标准化是高周转核心利器。

说到产品标准化，很多人表示反感，这里可能有误会。个人建议，高改和豪宅产品线的标准化率最好控制在30%以内，而且最好的方式是级配标准化，而未必是设计标准化；对于改善和刚需房，可逐渐提高，其中刚需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是 “设计标准化+级配标准化”同步推。

No.5

选址合理，保障大量机械化施工

火热的建设现场，吸引6000万多名被疫情“封印”在家的网友，乐此不疲地当起“云监工”，还给现场施工设备起了一个个亲切的昵称：“送高宗”（高层吊车）、“送灰宗”（混凝土运输及搅拌车）、“小绿”（绿色渣土车）、“叉酱”（跑来跑去的小型叉车）等等。

施工现场

上百台大型机械设备24小时投入建设，为火神山速度发挥了重大作用。

前提条件是，火神山医院地址，这个地方远离武汉市区和人口密集区，附近是大片空地，可以采取机械化大面积施工；其次，此地临近武汉职工疗养院，施工期间具备指挥办公条件，这跟2003年北京发生“非典”时期小汤山的选址基本一样。小汤山位于北京昌平就是远离市区，周围比较平坦，旁边有个200张床位的小汤山疗养院。

火神山选址

启示：投资标准要因时而动、因势利导

博志成研究院院长、G50董事长俱乐部轮值会长黄博文在本次G50董事长峰会上强调，现金流是房企的命脉！当前疫情背景下，对于房企投资来讲，既是危又是机，关键在于现金流管理，现金流管理水平将成为房企战略能力的核心因素，也是解决生存危机、弯道超车的破局点。因此，投资拿地一定是在保障现金流管理的基础上，现金流管理的本质即经营节奏的把控，实现投、融、产、销频率的共振。

当下形势给房企的投资建议：

（1） 做好投资的现金流化管理，调整投资标准，向现金流维度倾斜。

（2） 根据行业节奏、城市节奏（重点评估疫情对经济的影响、负债率）、经营节奏（企业投资、融资、生产、销售节奏匹配），重新调整、优化投资节奏。

（3） 做好区域深耕，尤其对于多点布局的企业，更应坚持根据地优先发展的策略，扩大根据地市场占有率。

（4） 部分现金流紧张的房企可能面临困境，对于现金流充足的房企，正好逆周期操作，包括意图进入异地扩张的成长型房企。但一定要提前组建专业的收并购团队，避免抄底抄底，结果抄不好把自己的锅给端了。

（5） 进对城市比拿对地更重要，异地扩张前，做好城市研究。

（6） 抱团取暖，合作开发。引进合作伙伴，一定是真股权的合作，引进的股东理念一致、资源互补，增强抗风险能力。

（7） 傍大腿与国企合作，借助资金优势实现优质资产抄底。

No.6

施工组织有力

火神山医院的建设，医院建设指挥部调集7000余建设者在现场，大型机械设备、车辆近千台，总共有4家施工单位，合计4000多人在工地上同时作业，期间施工组织是一个难题，而整个施工过程只出现一次为抢机械调运材料而发生的冲突。

一方面是万众一心、三军用命，同时，合理的施工调度，以及精细化的现场管理则不容忽视。例如“小时制”作战地图，在武汉火神山医院建设工地，这是确保工程高效有序的“神器”。

“小时制”作战地图，相当于一个工地上临时搭建起来的数据库，从设备到人员到物资再到工程实况，任何一个环节的施工信息都一清二楚。每天上午10点和晚上6点，项目经理会两次针对现场各单位施工进度按小时进行通报考核。

启示：做好施工前准备工作，尤其是工程管理策划

对于绝大多数项目来说，不可能享受火神山、雷神山待遇，精英挂帅、三军用命、保障到位，所以从技术层面来说，做好施工前的准备工作，尤其是工程管理策划，是后续施工组织的关键。

工程管理策划书示例

工程管理策划书，可以预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。

No.7

精兵强将，最强天团

本次疫情对于各个公司来说，都是公司历史上绝无仅有的一个超级工程，也是一项极限的抢工歼灭战，这次战役集结了多名金牌项目经理，例如中建三局，很多人都是响当当的品牌人物，很多项目经理亲自担任施工组织，组成了公司有史以来单一项目建设的最强天团。

启示：21世纪什么最贵？还……是……人才（匮乏）！

疫情汹汹，老板，日子不好过了吧？要不裁几个人？

人力总，平时老板总和你谈控制管理费用、降低人力成本，提升人均效能！各部门天天给你讲人不够、快招人，没能干活的人！现在，属于你的至暗时刻到了！

其实对于房企来说，最划算的就是养（好）人，3、5个高手就能把一个项目做好，几个庸人就能把项目玩儿砸。相比一个项目的销售收入，你就算付出90分位竞争力水平，从比你们高一个阶段的房企找人来组关键岗位，人工成本能高到哪儿去？但是帮你多开几个大坑，你能赚利润、赚品质、赚速度、赚品牌，随便赚一个也就很划算。

一个企业最大的隐形成本就是用错人，尤其是高层管理者，用错一个人直接影响一群人。人才对企业来说，可谓是发展引擎，引擎不行，再努力都是白费功夫。

能帮你穿越疫情或死于疫情的，都是人！所以，用人方面别心疼钱！老板，要算大帐！

同时，我不建议房企过度关注管理费用，因为不同规模企业的所处区域、员工人数、业务结构、资金状况不一，管理的方式和效率存在差异，缺乏可比性。

如果你还关注如何有效降低人工成本、减少管理费用、提升人均效能，关注我后续的文章，这里写不开！

No.8

强有力的供应链保障

整个施工过程，涉及基础工程、土建及装饰工程、给排水及消防系统、供配电系统（不含外部线路）、照明与监控、通风空调系统、通信弱电、医用气体工程、净化工程、室外及市政配套、污水处理设施等等分项工程，现场各类专业分包单位多达上百家。

供应链上如果任何一个环节不能全力以赴、有序协同，火神山、雷神山速度也就不存在。

启示：打虎亲兄弟，上阵父子兵！

招采总、项目总，替你说说心声吧，那些你一直想给老板说却怎么也说不出口的话：

A：现在咱们做规模（或品质），一定要把一些关系撇开，主要是内部关系，做工作的时候感到很累，很多事情会拖，希望以后找供应商一定是国内标杆企业的供应商，关系供应商令我很难做。

B：现场指挥不动，人家硬气的很，上次XX项目经理说了几句，结果还被他们揍了！也没人管……

C：这供应商啥也不懂，就是态度还行，可是不出活啊……

不是说要亲兄弟、父子兵吗？没错，这里说的，是指战略合作伙伴，是铁杆供应商，是与自己经营思维一致，在关键时刻能召之即来来之能战战之能胜的“老铁”！不是称兄道弟给你挖坑的“血缘关系”。当然，有血缘关系的老铁更完美！项目复工时，谁是你老铁你就知道了。

甲乙方合作有两句话送给房企，第一，失败了受伤害最大的一定是甲方（房企）。第二，甲乙方合作时不要让乙方（合作伙伴）没钱赚。

No.9

激励到位

云监工背后，其实是亿万人并肩在与疫情进行作战。对于现场施工人员来说，也是一种对云监工的工程进度、质量的信心传递，对自己更是一种精神激励。

每个单位派出的人员，都做足了动员，从精神激励层面比较充足。对于主动报名的，无论是个人还是单位，都有强烈的社会责任感，参与到这样的事情中本身就是一种精神激励。

在物质保障方面，本次参与项目的工人，弱电、焊工、暖通、装饰等工种24小时两班倒，大工1500元/天，小工1000元/天，工资日结。

启示：物质保障+自我实现是最好的激励组合

有些老板，因为2万块钱和人谈不拢，导致人才流失。其实相比50万，2万真算不了什么，但那是一种侮辱。如果给50.1万，可能换来职业人加倍付出。

这个故事，不是让你拿来给老板上眼药的，是最好的物质保障+自我实现的案例。

房企现在的激励策略也丰富多样，节点奖、专项奖、成就共享、跟投、股权等等短中长期激励应有尽有，这里就不多说了。

当下，由于疫情影响，很多企业在研究项目激励问题。个人建议，疫情属于不可抗力因素，项目计划可以因此进行调整，为了保证全年经营目标尽量达成，可以调整激励达成条件甚至适当增加激励，来追赶进度，达成目标。在遭受疫情影响后经营目标还能正常达成甚至超额达成，这不是对企业、对员工、对合作伙伴、对客户更大的信心与激励吗？这不是更宝贵的财富吗？要算大帐！

No.10

环境保护标准不降低

火神山医院和雷神山医院的医疗废水和医疗废物会不会造成污染，是很多人关注的问题。

以火神山医院为例，据建设方介绍，火神山医院污水、雨水、医疗垃圾均单独收集处理，不会排湖，不会污染环境。其中，污水、雨水收集处理达标后，再进入市政管网，而医疗垃圾收集起来后由院内的两台焚烧炉安全处置。

还有废水渗透问题。在施工过程中，利用HDPE防渗膜，为火神山医院地块2.5万平方米地下基础穿上“防护服”，不让一滴污水进入地下，雨水全收集全消毒，不会污染周围环境和湖泊。

实际上，火神山医院和雷神山医院虽然建设任务紧急，但环境保护标准一点没降，污水处理设施与医院同步设计的，严格按照医疗废水处理规范和相关要求建设。

启示：从环保可以看到，人们对美好生活的追求日趋强烈

以前买房子，房子就是产品，房子好住就可以了！后来买房子，业主普遍关心环境好、交通便利、教育条件、赡养父母等，买房子，买的是生活便利性！现在买房子，我会把物业服务提到极高的位置，房子+配套+服务+环保才是我要买的产品！

经历此次疫情，我觉的房子太小了、物业太差了、冰箱太小了、锅太少了、距离父母太远了、在家憋坏了……

G50专家委员会专家刘玲琳指出：这次疫情过后，购房人心理会发生急剧变化，从过去的金融投资需求优先，向生命健康、亲人团聚、居住环境倾斜，诉求包括：距离城市位置要近，交通便利，环境要好，居住空间要大，医疗配套和服务要跟上，产品满足低密度、共享空间等特点相结合，是“居住+度假+康养”三者结合起来。

No.11

项目定名有讲究

火神山和雷神山的名称由来，也是很多网友关心的焦点。有熟悉五行八卦和易经的人，

从中国传统文化中五行学说角度做出解读认为：

肺为金，像非典和这次新型冠状病毒都是肺炎，都属金。

火克金，取名火神，寓意是用火来克制金。

雷为电、也为火，雷又为震卦，震卦五行为木可生火，雷神助力火神，双管齐下，克制瘟神。

先建火神山，再建雷神山，则是先以火克金，再以木生火，成生生不息之局。

不仅如此，火神山、雷神山，包括北京小汤山，后面都有一个山字，山为艮卦，艮为止，为停，就是止住传染之意。

从九宫八卦来讲，武汉位置有九州通衢之称，位于中国的中心部位，中宫五行属土。现在武汉遭受疫情，力量薄弱，那么雷神山，火神山，正有木生火，火生土之意，可以增强武汉力量。

启示：品牌定位精准，辨识度高，场景化推广，名副其实

这个启示，和名字有关系？

关系太大了！为什么一个名字问题让1亿云监工费劲功夫去研究？

对小房企来说，项目即品牌。对100亿以内的房企来说，产品线即品牌。对规模房企来说，公司即品牌。

房企的品牌建设，须上承企业发展战略将企业的价值主张，通过品牌定位、产品匹配、品牌推广和实施保障四个步骤，通过企业品牌建设、产品线品牌建设和单项目品牌建设的关键动作，输出和打造企业独有的生活方式主张，提升企业、单项目的市场品牌辨识度；品牌建设须下接产品和服务，倒逼企业产品及服务的优化提升。

好的品牌推广，一定是场景化的。例如困了累了XXX、怕什么喝XXX等等，都是基于场景化的，让人处于那个场景时就自然想起了这个品牌或产品。就像你现在自然而然会联想到的，救治新冠病毒病人靠火神山、雷神山一样。

疫情打的很多房企措手不及，但也让一些房企声名鹊起。本次战疫过程中，那些捐款捐物、严控疫情、主动服务、人文关怀做得好的房企物业，一下子拉开了房企间的差距。明明同质同价的房子，现在业主感受，A小区业主表示“以后我让所有人都买你的房子！”，B小区业主表示“我要换房子！”。

这种品牌，是真抓实干，干出来的，所以名副其实的品牌，才能长久！

如今，火神山医院已经开始接诊，雷神山也已经顺利交付。

这，就是一个奇迹！

是永不屈服的华夏儿女挺起的脊背，是愈挫愈勇的华夏儿女高昂的头颅！

然而，这还只是人类对抗新型冠状病毒的一个小插曲，战疫，还在进行！

回顾中华民族的发展历史，挫折从来不曾让我们低下高贵的头颅！

每一次挫折，都令我们变得更加强大！

最后，引用译林版《鼠疫》的封面推荐语送给所有阅读此文的朋友：

“只有经历过一次恐慌你才会知道，人是多么的脆弱……

只有经历过一次恐慌后你也才会知道，

人是多么的自信，

因为我们始终站在死亡的边缘而没有放弃对生命的热爱。

由脆弱而变得坚强。

由坚强而变得自信。

这是一个凤凰涅槃的时刻，

这也是考验一个城市和它的市民的时刻。”