银行要哭了！最高院裁判：商品房的买受人优于抵押权和其他债权

来源 | 民事审判

裁判要旨

法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。

抵押权人虽已取得案涉房屋所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，说明其并不以取得房屋所有权为目的，因此不能优于商品房买受人的民事权益。

商品房买受人有权作为第三人申请人民法院撤销抵押人与抵押权人之间关于案涉房屋办理过户登记的生效裁判文书。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申2468号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李燕，女，1979年1月30日出生，汉族，住河南省郑州市。

委托诉讼代理人：白春花，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王丽丽，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马艳菲，女，1987年12月25日出生，汉族，住河南省叶县。

委托诉讼代理人：马延坡，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。

一审被告：河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司，住所地河南省叶县新文化路与广安路交叉口路东。

法定代表人：席要旗，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王磊，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。

一审被告：张桂霞，女，1968年5月11日出生，汉族，住河南省叶县。

委托诉讼代理人：王进，河南星烁律师事务所律师。

再审申请人李燕因与被申请人马艳菲、一审被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司（以下简称金大陆公司）、张桂霞第三人撤销之诉一案，不服河南省高级人民法院（2018）豫民终1333号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

李燕申请再审称，（一）马艳菲不具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。马艳菲怠于行使权利，未参加（2016）豫04民终114号案件诉讼，未在合同签订90日内办理所有权登记，未在李燕申请强制执行办理房产过户时提出异议或向金大陆公司主张权利，自身有明显过错。（二）第三人撤销之诉的提起超过6个月除斥期间。除斥期间的起始日应为（2016）豫04民终114号民事调解书的下达日，即2016年3月4日，即使以原审法院认定的2017年7月为起始，至其提起撤销之诉也已超过6个月。

（三）马艳菲对其因不能归责于本人的事由未参加诉讼，以及（2016）豫04民终114号民事调解书错误并损害其利益，均未提供充分证据证明。（四）（2016）豫04民终114号民事调解书所涉房产并不包含马艳菲认购的商铺，且调解书内容合法，未损害马艳菲的民事权益。李燕与金大陆公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，交易价格合理，没有显失公平损害金大陆公司利益，不违反禁止流押规定。

（五）马艳菲与金大陆公司之间不成立商品房买卖合同关系。其与金大陆公司签订的是预约合同，不具备《城市商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其支付金大陆公司的158万元是诚意金而不是购房款，认购价格与当时当地市场行情不符，且其明知金大陆公司已具备预售条件却未要求签订正式《商品房买卖合同》。（六）即使金大陆公司构成一房数卖，但因李燕已经办理案涉房屋过户手续，并实际占用使用，符合物权法相关登记公示的规定，应予优先保护。而马艳菲对金大陆公司的债权仅是一般债权，对商铺不享有优先权。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定申请再审，请求依法撤销河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民撤4号民事判决书及河南省高级人民法院（2018）豫民终1333号民事判决书，改判驳回马艳菲的诉讼请求；一、二审诉讼费由马艳菲、金大陆公司承担。

马艳菲提交意见称，李燕的申请再审理由不能成立，应予驳回。理由是：（一）李燕在再审申请中提交的证据不属于新证据，且与原审认定的事实并不矛盾，马艳菲购买的房屋包含在房管局的编号房屋中。（二）马艳菲购买房屋是事实，与金大陆公司签订了购房合同并支付了购房款，李燕怀疑购买房屋的真实性系主观猜测。（三）李燕与金大陆公司之间不是真实的房屋买卖合同关系，既未支付合理对价，也不以取得房屋所有权为目的，其目的在于通过出借本金获取利息，商品房买卖合同只是对借款合同的担保。请求驳回再审申请。

金大陆公司提交意见称，李燕的再审请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由是：（一）李燕再审提交的证据并非新证据，且无法否定原审判决的正确性，现有证据足以证明马艳菲购买的房屋包含在（2016）豫04民终114号民事调解书所涉房产中。（二）马艳菲具备提起第三人撤销之诉的法定条件，2017年7月金大陆公司才向马艳菲通报整个案件，马艳菲确因不可归责于本人的事由未参加诉讼，并在六个月内向法院提出了第三人撤销之诉。（2016）豫04民终114号民事调解书的内容损害马艳菲财产权益且内容错误，保护了超过月息2分的高息。马艳菲在金大陆公司与李燕签订《商品房买卖合同》前就与金大陆公司签订了认购书，与金大陆公司是商品房买卖合同关系。（三）李燕与金大陆公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同只是为500万元借款提供担保。李燕获得案涉商铺所有权并非善意，未支付正常对价，不符合善意取得的基本要求。

本院经审查认为，本案争议焦点为（2016）豫04民终114号民事调解书内容是否存在错误以及是否损害马艳菲的民事权益。

关于（2016）豫04民终114号民事调解书内容是否存在错误的问题。原审经审理查明，2015年2月15日张桂霞受李燕委托与金大陆公司签订了备案编号为410422201500000930号的《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买金大陆·汇通国际2号楼1至2层01号铺，建筑面积共计2472.28平方米，商品房单价为每平方米2022.42元，总金额5000000元。同日，张桂霞受李燕委托与代表金大陆公司的赵振斌签订《借款协议》一份，约定赵振斌向张桂霞借款5000000元，如到期未还款则所涉备案商品房买卖合同生效，房屋归借款出借人所有。2015年2月16日，李燕通过网上银行向赵振斌账号汇款5000000元，同日金大陆公司向张桂霞出具收到金大陆·汇通国际2号楼01号商铺房款收据一张。

从李燕与金大陆公司签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》的内容看，结合《借款协议》签订后金大陆公司按照约定的利息标准向李燕支付借款利息的事实，双方法律关系是民间借贷而非买卖合同，签订商品房买卖合同的真实意思表示是为了担保借款协议中约定债权的实现，而非通过支付对价获得房屋所有权。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“ 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理 ……”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“ 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” 。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“ 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”

（2016）豫04民终114号民事调解书内容违反了上述法律规定中关于民间借贷法律关系的认定以及禁止流押的规定。同时，该调解书第一项关于“月息百分之二点五”的利息标准，亦超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于年利率不得超出24%的利息标准的规定。且本案借款协议以房抵债的内容还存在不合理低价抵偿债务的情形。（2016）豫04民终114号民事调解书内容因违反法律规定，确有错误。

关于（2016）豫04民终114号民事调解书是否损害马艳菲民事权益的问题。马艳菲在2014年12月4日与金大陆公司签订《金大陆·汇通国际商铺认购书》，约定由马艳菲购买金大陆公司所有的金大陆·汇通国际北116号商铺，总价款2544460元，马艳菲已经支付了包含诚意金在内的购房款共计158万元。该认购书对商铺位置、单价、总价、违约责任等具体事项进行了约定。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“ 商品房的认购、订购、预订等协议具备《城市商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同” 。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十九条的规定，马艳菲与金大陆公司签订的商品房买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故可以认定马艳菲与金大陆公司之间成立商品房买卖合同关系，其具有相应的民事权益。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定， 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 。即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。

（2016）豫04民终114号民事调解书第二项确认在金大陆公司未予全部还款的情况下将案涉商铺房产过户到李燕名下，违反法律规定，且其中包含马艳菲购买的房屋，损害了马艳菲的民事权益。 李燕再审提交的房屋建筑面积测量报告等证据不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条关于新证据的要求，且不能证明原审判决中关于案涉系列商铺包括马艳菲购买房屋在内这一认定有误。此外，马艳菲在2017年7月被金大陆公司告知调解书内容后，因自身权益受损，在六个月内提起第三人撤销之诉，符合提起第三人撤销之诉的法定条件。

李燕虽已取得案涉商铺所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，并不以取得房屋所有权为目的，也未支付与同期同地市场价相符的合理对价，因此不能优于马艳菲的民事权益。原审判决撤销（2016）豫04民终114号民事调解书第二项的有关内容并无不当。

综上，李燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回李燕的再审申请。

审 判 长　 包剑平

审 判 员　 杜　军

审 判 员　 朱　燕

二〇一九年九月二十九日

法 官 助 理 沈 佳

书 记 员 汤艳飞