房屋出租，大意不得，切记！

做房东并非是“躺着收钱”，要谨防“躺着中枪”，本文告诉您如何筑牢法律的“防火墙”，避免“惹火上身”。

◆认清人

如果承租人（下称租客）为公民个人，出租人（下称房东）应要求其出示公民身份证原件，

公民身份证

复印件由租客签名作为房屋租赁合同的附件。

公民身份证住址与户籍地址不一致的情形比较多见，或者公民身份证住址、户籍地址仅仅只是租客曾经就读过的学校、已经离职了的单位或户籍挂靠所在地，这些地址往往“查无此人”，则应要求租客在公民身份证复印件上注明其有效通讯地址和联系电话，明确作为日后可能需要送达相关文书的地址和联系方式。

还可以要求租客预留紧急联系人姓名和电话，如果租客有突发疾病等特殊情况发生时，以便能与其家属及时取得联系。

如果租客为法人（含其他组织，下同），则应要求提供法人营业执照副本原件供查验，营业执照副本复印件作为房屋租赁合同的附件。

房屋租赁合同上必须加盖法人单位印章，并由经手代理人签名。经手代理人必须提供经法人盖章授权的《授权委托书》以及经与原件核对无异的公民身份证复印件。对有效通讯地址和联系电话等方面的注意情况同上。

◆谈好价

押金和租金的数额、支付期限、支付方式是房屋租赁合同的主要条款，房东和租客应作出明确的约定。对租金不宜约定为“从第几年起房屋租金适当上浮”、“根据市场行情上浮”，类似这样的条款属于约定不明，在合同履行过程中很容易发生争议。

租金的支付期限：

在租期内，租客按多长间隔时间 (如按月、按季、按半年、按年等) 支付一次租金？是采用租赁间隔期期初先付租金（即先付租金，后用房），还是租赁间隔期末后付租金（即先用房，后付租金）？第一期租金的起算日是哪一天？......都需要明确约定。

为了避免房东和租客对租金支付期限的理解偏差，可以以表格的形式将每期租金支付的截止日期列入房屋租赁合同。

如：甲乙双方于2019年4月10日签订房屋租赁合同，合同约定每三个月支付一次租金，采用租赁间隔期期初先付租金后用房的方式，从合同签订之日起计算租金，首期租金在2019年4月10日支付，各期租金支付截止日如下表：

租金的支付方式：

可以约定通过银行转账的方式支付租金，便于房东通过银行流水证明租客是否按期足额支付了租金。

◆交好房

房东向租客交付房屋时，双方应就家具、家电等室内实施的名称、数量、品牌、规格或型号等做好《财产交接清单》，可以将《财产交接清单》作为合同附件，双方签名确认。

必要时，可以请公证处对房屋装饰装修等现状办理保全证据公证。

前段时间，一个出租房成垃圾场的视频在网络热传，同样是租客，有的懂得“退租前打扫”，有的却让房间上演了“变形记”。以此为戒，房东和租客可以对房屋返还时的状态进行约定，如果房东同意租客对房屋进行装修装饰，租期届满后装饰装修物如何处置也应做出约定。

这种情况时有发生：租期届满了，租客不向房东交钥匙、返还房屋，或者租客违约玩失踪。如果房东擅自进入出租房屋，担心租客借口财物丢失“倒打一耙”；如果不及时收回房屋，房东的损失会一天天扩大，可谓“进亦忧，退亦忧”。

为了避免这种情况的发生，房东和租客在签订房屋租赁合同时可以申请办理房屋租赁合同公证，在合同中载明：租客不履行或者不完全履行义务时，房东有权单方收回出租房屋。一旦租客违约且拒不腾退房屋，房东可以向公证处申请办理保全单方收回出租房屋公证，保障房东能及时收回房屋，减少损失。

◆筑好墙

房东也并非是“躺着收钱”，必须筑好法律的“防火墙”，否则，可能“惹火上身”。在以下情形出现，造成租客或他人人身伤害或财产损失时，房东可能要承担相应的法律责任：

1、违反规定改变房屋使用性质的,如将住宅用于开设公司、经营宾馆；

2、将不具备居住条件的房屋改造成卧室或不以原设计的房间为最小出租单位，分隔搭建后出租的；

3、未对房屋及房屋内的设备设施进行维修、更换的；

4、未将房屋内设备设施的使用方法、注意事项提前告知承租人而导致发生意外事故的；

5、明知承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动，或者损害社会公共利益不制止、不报告的；

6、提供的空调、燃气灶、热水器等不符合安全使用标准的；

7、其他。

◆租赁合同的主要内容：

1、租赁双方当事人的姓名（名称）、住所、身份证明和号码；

2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施名称、数量、品牌、规格或型号等；

3、租金和押金数额、支付方式；

4、租赁用途和房屋使用要求；

5、房屋和室内设施的安全性能；

6、租赁期限及房屋交付日期；

7、房屋维修责任；

8、物业服务、水、电、燃气、有线电视等相关费用的缴纳方式；

9、房屋转租的约定；

10、房屋返还时的状态和增添物的处置；

11、变更和解除合同的条件；

12、违约责任和争议解决方式；

13、当事人约定房屋被征收、房屋买卖等处理办法；

14、当事人约定的其他条款。

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文：袁国新