01
变局之下，横盘频发！
凡是关注上海楼市的人，应该都会发现一个现象。
近年无论是政治局会议不断的喊话，还是70城指数的官方维稳，始终离不开三稳大基调：「稳房价，稳地价，稳预期」，谁敢露头打谁。
那么，“稳”到底是什么意思呢？
换算到市场情况，其实就是「楼市横盘」，房价不涨不跌，最好一成不变，能坚持一年算一年。
今年上海房价是5.3万元/平，明年是5.3万/平，后年最好还是5.3万/平。即使跌宕，也要在一个合理的微调区间内。
02
晴天霹雳！你的房子在亏钱？
房价不涨就是跌，这个常识得到越来越多人的认可。
之所以会这样，是因为房子作为资产，作为占用六个钱包、承受长达20年甚至30年按揭贷款的大笔投资，每天都在产生成本。
我们都知道，对于房子来说，第一大成本是资金成本，这既包括贷款利息，也包括首付资金的潜在理财收益成本。
第二大成本，则是房子的折旧成本。新房一旦交付，就变成二手房，随即就会产生折价，这是无形的“折旧损失”。除了无形折旧之外，还有有形的折旧，房子不断老化，折旧成本不断抬升。
第三大成本，则在于物业费和未来可能落地的房地产税。这是买房的持有成本，只要房子在手，这些成本就难以绕开。
我们需要清楚，在上海，持有房产的总成本高达6%-9%，而租金回报率为1.8%。
这意味着，如果房价涨幅低于6%，那么买房其实每年都在亏钱。
所以，未来五年的买房，不仅要将安全性和流动性放在首位，更要考虑到每年的持有成本，这些成本都将转化为损失，否则这些成本将会成为许多人的难以承受之重。
03
扎心！你的资产，无形缩水了？
这么多年的房产投资经验，我深刻的体会到一点：在相同的一个牛熊涨跌周期内，每个买房人的收益是完全不同的。
有些房子涨的慢、跌的快，而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何，两种房子的差距都在持续拉大。
以下是我总结出来的熊市里房价下跌幅度排名：
跌幅从大到小依次是：
郊区老破小＞郊区动迁安置房＞郊区非地铁次新房＞市区老破小＞近郊地铁次新房＞郊区学区房＞市区次新房＞市区学区次新＞市区学区老破小。
同理，在牛市里，涨幅从大到小就是倒序排列。
举个例子更直观，2015-2016年上海大涨时，内环次新从5万涨到10万，内环老破小从4万涨到8万，2017-2019年下跌时，次新从10万降到9万，老破小从8万跌到6万。
2015年时，老破小和次新只差1万，而现在相差3万，不论涨还是跌，差距都在变大！
我在这里并不是反对大家买老破小，当然带学区、核心地段、有动迁可能的老破小是非常优质的资产，但是没有这三样，涨幅是会跑输大盘的。
同理，郊区三不靠的安置房和老破小更是投资禁区。
如果你怀疑楼市今后不再挣钱，那么是你没有选对城市，没有选对房产。过去是买到最重要，今后是买对更重要，逼迫自己踏准楼市涨跌周期，让自己的积蓄跟随楼市一起增值。
04
剑走偏锋！哪里限购，买哪里？
我认为，未来10年，楼市会存在范围的明显分化，黄金时代和黑铁时代共存。
那就把自己渺小的前途和国家命运绑在一起，这才是智者的作为。
怎么绑？
哪里限购买哪里！
调控松松紧紧，楼市起起伏伏。
限购代表着过去房价的暴涨，和未来升值的潜力，投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机，被限购挡在了门外，就随便选择投资标的，为了投资而投资。
说的直白点，给你两条路选：要么把心思用在破限购上，要么耐心等待限购放开再投资，你有限的子弹一定要打到靶上。
限购的城市、限购的区域，才是你需要挖空心思，削尖脑袋想办法挤进去的地方。等到放开限购的那一天，你就看得出来，哪里涨的快，哪里跌的快了。
务必记住一点，哪里限购买哪里，而绝非哪里便宜买哪里。
12月15日，《求是》杂志发文点名了10个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。
这10个城市的房产，我们大可不必太在意短期的涨跌，拉长时间来看，增值潜力值得期待。
05
没房票？这波操作，绝了....
放眼周边，很多朋友都想买上海房产，至少能保值增值，但没有房票或房票用完了，怎么办？
讲真，自己手中的房票如何管理、如何优化、如何进化，这绝对是一门大学问。
其实，赠与便是非常便捷高效、安全可靠的获得上海房产以及腾空自己手中房票的办法。
受赠人不需要具有上海户口，不需要具备上海购房资格，只要有人愿意赠与你，你就可以获得上海房产。而且，受赠没有套数限制。
假如你在老家的父母年事已高，想来上海颐养天年，或者兄弟姐妹渴望来上海安家立业，为社会主义事业奋斗打拼，那么你可以将自己的房产赠与他，在维护了家庭和睦的同时，你又再次获得了崭新的上海房票。
当然了，在上海，房产继承同样不需要房票。
只是继承的房产将来卖出的话，和受赠房产一样，在上海没有满五唯一的话，要征收差额20％的个税，这也就是民间常说的遗产税。
还有一种，在上海以公司名义买房，但要注意的是，新房只能买一套，二手房随便买。将来卖出时，除了限售5年外，增值部分的至少一半都是用来缴税的，此外，对公司购房要求较高。
有意思的是，在一线城市中，只有上海购买法院拍卖房产是不需要购房资格的，北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。法拍房起拍价格通常是市场价的七成，虽然看似价廉，但却不一定物美，需要谨防风险。
对未来上海楼市的横盘，你怎么看？
来源：上海楼市情报
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