杭州楼市现状：大江东被低估，10年后房价或涨到3万！

　　我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为3000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下精选问答内容来自“杭州房哥”公众号的粉丝提问。

　　提问：房哥你好，我是宁波人，应届毕业生，想在杭州买套房子，预算500万，请问是买西湖区老破小还是大江东新小区？我是被杭州限购的群体吗？

　　回答：建议你买大江东。

　　假设两个地方都是一万块钱的房价，房哥依然建议你选择大江东。

　　悄然崛起的板块教会了杭州人一个道理，错过这个村，就没有这个店。如今的大江东与未来科技城板块不论是政策扶持，还是产业发展前景都十分相似，对于购房者来说，能在价值飞涨的起步阶段就入驻大江东，无疑是一次良机。

　　提问：房哥，最近入手了杭州金沙湖板块的小户型房子。是公积金加商贷买的， 看完你的解说之后，感觉自己作为投资是不是做了错误的决定。想知道该如何弥补。我生活半径在下沙这边。

　　回答：其实金沙湖自住和投资皆是非常好的，去哪都快。这一片最大的小区，绿化率很高，未来会随大势涨，小户型好租好售。虽然在核心位置，入手价略高，短期会站岗，等一波涨幅来了再出手，继续入手低价潜力盘。

　　提问：新人首问，1，房哥我现在想在乔司或者临平1号线附近买一套小3房89方的自住，属于首套刚需，如果买二手房总价控制在220万看好的小区有保亿，东冠逸景，华元欢乐城（哪个小区好一点保值抗跌点啊还有房哥有没有更合适的小区推荐）。如果买一手就要等摇号中交悦美庐，理想时代芳华和首禧瑞江南。现在不知道该买一手还是二手，如果买二手年前还是年后买比较好。

　　2，房哥怎么看有人说杭州房价过高郊区都2万加不合理亚运会房价不会上涨，我现在又很害怕接盘。

　　3，二手中介费链家和我爱我家明面上200万房子都要5万中介费怎么才能把中介费谈下来呢，可以谈到几个点

　　回答：1，自住首选是一手房，住的踏实，买的舒心。二手房，建议在三月份到五月份买，这是上半年的淡季。

　　2，亚运会的作用会让杭州的房价更稳固，不会有下跌或者接盘的情况发生。

　　3，中介要看多少总价，一般房屋中介费分档累进为：50万元（含50万元）以下1%；50万元至100万元（含100万元）0.7%；100万元至200万元（含200万元）0.4%；200万元以上0.25%；上浮幅度不能超过25%。如果这样算的话，你的房屋总价为200万，需要付中介费=50x1％+50x0.7%+100x0.4%。

　　提问：房哥您好，我是宁波人，孩子在郑州上大二，想让孩子毕业了去杭州，现在手头有100多万资金，这房子是等他毕业了去杭州工作有购房资格了再买，还是我现在就去买不限购的周边房或者公寓？求指教，，，房子像抢一样，看的人心慌

　　回答：应届生毕业后可在杭州快速落户，不限购的周边住宅是临安或者嘉兴海宁，距离主城区的工作挑选方面，有一定的影响因素。公寓可以挑选在江干区，四通八达，给以后找工作的发展方面，提供了一个弹性余地。杭州的住宅依然存在继续上涨的趋势，但不会很大，而公寓的涨幅是低于住宅的。

　　综上所述：不建议买在杭州周边的房子，可能会影响你孩子以后找工作的选择余地。可以考虑买主城区内的公寓，比如江干区范围。可以考虑等你孩子毕业了，找到工作或者有一定的居住想法了再买住宅。

　　提问：房哥，临安的楼盘今年是否可以买入投资，如果能有什么推荐的盘，和大江东比哪个更有潜力？

　　回答：临安的楼盘在今年依然可以投资，现在每天都有大量的外来人口因为临安不限购的原因在临安买房投资。可以考虑绿地亚洲公园、宝龙城。

　　临安和大江东一个在西，一个在东。临安不属于主城区，大江东属于主城区，从目前的发展来看，杭州全市发展“城东”，而城东包含“大江东”。

　　临安的发展，主要来源于杭州城西的支持，比如“西湖区、滨江区”。临安与大江东的前景都是明朗的，看你的个人实际需求做出决定，比如你可能更喜欢临安的氛围或者长期住在城西的原因。

　　提问：请问高评在首付和签合同时需要注意些什么，规避高评风险？

　　回答：走邮政银行，对交易双方都有利。如果走其他银行需要多出首付，建议打欠条。合同上补充一条，最终首付金额以总价与贷款审批金额差额为准。

　　提问：房哥你好，我想在地铁七号线的周边买个新房，请问沿线都有哪些新盘？

　　回答：本图为2020年的七号线沿线新盘总览图。

　　提问：房哥 您好。我想请问一下奥体现在大部分盘应该都是属于萧山区的吧，对未来孩子考高中，以及目前的小学学区应该都不是很好吧

　　回答：奥体大部分盘属于萧山区。小学学区这个事情，学校都是在建、新建的，师资力量自然是和老牌学校有差距的。判断一个学校是否是一个好学校，看历史沉淀，看教师质量，看升学率，而一个新学校，纠结是否有教学质量，这是需要时间的。

　　提问：房哥你好，想买排屋，看了东潮府的排屋，但它只有几套，与整个小区高层连在一起的；艮北新城的天悦江湾有排屋，总共48套，与小区有分割。麻烦问一下你，综合考虑，哪一个最好？

　　回答：很难选出最好，都够不上「最好」二字，因为这些排屋都是挤出来的，天悦江湾规模大，稍好一些。这两个楼盘，从开发商角度来看，还是东潮府的滨江更好，滨江在产品开发上，总还是有过人之处。东潮府虽然排屋少，总体规划挺好，当然总价也高。

　　至于排屋多少套，48套也好个位数也好，其实还是跟整个小区的其他业主一起生活反而更好。排屋区的功能相对受限，需要用到与高层相同的配套，包括会所、架空层等等。

　　从位置来讲，两个楼盘都在地铁口，边上配套也都挺多，选哪个，就看你的承受能力有多高了。从开发商和物业角度，东潮府会胜出一些，可是总价也高。从总价角度，还是天悦江湾的受众面更大。得想明白，市中心的排屋都不会像纯低密社区那样舒坦，但是既然想要有天有地，整个市中心的排屋，都加起来也不多。

　　提问：房哥，良渚的保利融信和光尘樾是否值得买入？

　　回答：值得买入，刚需摇号的红利盘，2021年底交付，“和光”是保利地产的高端系列项目，自带4万方商业，地铁上盖（良渚站），乃保利地产在“北京、广州”后的第三座“和光”项目，其建筑质量有基本的保证。

　　提问：房哥你好！手里有点闲钱，想买套商住两用公寓做投资，不知是否可行？杭州现在公寓是否过剩？总价150万，龙湖·紫金上城怎样？城西、申花一带有合适楼盘推荐么？

　　回答：是否可行，就看自己的理念和诉求吧，想达成什么目的。相对来讲，要求不要过高，有稳定的租金收益，房子不会走下坡路，是可以实现的。再如何，杭州城区范围内的酒店式公寓，是给住宅做了总价位段上的补充，还是有需求在。

　　在市中心花100多万买一套可以住的房子机会很少，但酒店式公寓打开了一道门。除了你说的紫金上城，还有万科的中城汇、杭行道等总价都差不多。只要遵守这几个原则：品牌开发商，房子最好在地铁口，附近最好有商业配套。不买酒店式公寓的话，买临安的住宅也是一种套路，毕竟150万目前在临安，还能买的到三房的住宅。

　　提问：你好，万能的房哥，请教下江苏徐州这种三线城市的，市中心大平层房产，是否有投资价值？我是徐州本地人，这个楼盘距离市中心1公里内，旭辉美的天阙。该楼盘周围3个房龄10年内的高层二手房单价在19000-22000，该楼盘洋房精装170平方，单价24000多。对于徐州这种三线城市的市中心大平层房产有些拿不准，是否有投资价值？多谢！

　　回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，看看燕郊你就明白，四居的价格和流动性是实打实的差。而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。即便市区大平层未来涨幅不会弱，徐州单价2.4的盘，投资回报率也不会高。自住可以入手，投资买低价盘。

　　提问：房哥你好，20年打算在杭州买房，希望在未来科技城附近，230左右预算，有发展前景的，不求涨价能保值就行，有哪些可以选择的楼盘

　　回答：230预售首付的话，优先考虑是杭语蓝庭，双地铁，5号线和16号线600米距离。滨江地产的高端系列住宅项目，昨日已开放售楼厅，为今年新开楼盘。

　　其次是地铁万科未来天空之城，这个楼盘也是个大型楼盘，在杭州东站的广告牌上都是它的海报，宣传的挺用心，搞得很有科技感，比如：22个小区出入口，72种落客方式，连接5条公交线路，地铁上盖，无缝对接地铁口。总开发面积达到了134万平方。整个项目含购物中心、办公楼、体育中心、文化艺术中心、48班小学，15班幼儿园，称为“真正的Tod”。

　　按目前情况来说，你需要去这两个楼盘摇号试试运气，若是觉得摇不中，那么再来看看其余潜力低于前两者的楼盘。

　　提问：房哥，昨天意外关注到您，坐标上海，上海的豪宅税持续到2024年。请问上海近俩年会大涨吗？现在买个自住兼顾投资的房子时机合适吗？总预算不多。最近在看闵行浦江镇的房子，不知道房姐对这个地方是否熟悉。目前60多个平方，还能淘到200多万的。很多是动迁房。适合买入吗？上海无房，所以想先买个过度，过几年涨了卖掉在换个大点的，环境好点的。

　　回答：上海现在还不是进场时机，坐标上海年底淘淘笋。房产长期看人口.中期看土地.短期看金融.当下只是压制市场，让市场降温的一种手段。对于懂的投资人来说没有任何影响。因为是用金融的眼光在看房子，并不是房子本身。对于房地产市场来说，长时间利好。浦江镇这个地方规划非常好，很适合居住，上海城市规划馆的二楼专门有一片，说的就是浦江镇。不过它地处闵行，不能享受浦东那样的落地力度。浦江镇，房哥给它的定位更多是自住为主。动迁房也要看具体楼盘，它的区位主要靠前滩辐射，未来机会要比只有青浦人认可的青浦新城要好。

　　提问：房哥新年快乐，请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤，有哪些要注意的，高评部分手续费1个点左右合理吗？谢谢解答

　　回答：买二手房的话怎么高评高贷？

　　所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。

　　假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。

　　提问：杭州城北的商场负一楼格子铺能买吗

　　回答：杭州负一楼商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。