楼市真相：连龙华都快要卖光了，明年潜在住宅仅3个，现在就是抄底良机

　　昨晚，淘哥参加贝壳2019年的媒体年会，会上深圳贝壳研究院院长肖小平分享了一系列深圳楼市的大数据，其中有一张PPT是统计了2014-2019年过去五年期间，深圳各个区的二手房涨幅。

　　大家猜一猜，哪些区涨幅最大？

　　答案是：第一名宝安162.6%，第2名龙华139.5%、第3名南山136.7%。

　　2014-2019各区二手涨幅

　　是不是出乎大家意料，龙华涨幅居然超过了南山！排名深圳第2名！

　　接下来哪些区涨幅大？转眼2020即将到来，淘哥在这里对2020年的深圳楼市做一些预判，供大家参考。

　　1、展望2020，可以确切的说，低点已过，深圳楼市新周期开启；11月二手房成交量破8000，量在价先，已经能看出未来趋势；

　　2、既然是新周期，初期一定有普涨。过去两年没怎么涨的不要急，明年有机会补涨。所以个人觉得买房要抓紧，卖房要谨慎。

　　3、哪个区域涨幅大？贝壳研究院的统计可以做参考。其中龙华楼市弹性大。虽然过去两年涨幅一般，但是拉长周期，从2014-2019涨幅看，龙华全深圳各区域排名第二，仅次于宝安，还要超越南山。

　　4、2017年以来客观说南山深圳湾是龙头，2019年轮动扩散到华润城，11月11日之后，宝中前海补涨，接下来依然会有扩散和轮动，龙华、福田等区域面临补涨。

　　5、一方面从供应量看，2020年深圳住宅供应量将大幅萎缩，目前统计，2020年深圳潜在入市项目（包括住宅公寓等全在内）仅仅67个，同比2019年要萎缩40%。

　　过去几年龙华供应还算充足，但是未来龙华也会面临“房荒”，住宅供应缩减。龙华供应的大头如壹城中心、万科和风轩和雅轩都卖得差不多了。目前统计的明年潜在项目包含观澜也就5个，住宅仅仅3个，另有一个综合体一个商办。如下图：

　　6、另一方面，在供应缩减，需求旺盛的背景下，龙华楼市也在迅速豪宅化，龙华金茂府的出现就是一个代表。个人预计龙华会消灭6字头的新盘（除非政府严格限价），名校学区房价格将站稳10万。

　　7、实话实说，福田、南山的新房已经慢慢顶豪化，动辄上千万才能上车。对于刚需和初级改善而言，龙华还有6、7万的新房，是非常宝贵的上车区域。

　　8、大家记住：连光明沙井都5万+了，松山湖都4万+了（松山湖最近几个月狂涨，最高挂牌价已经超10万）。

　　距离深圳最核心区福田南山咫尺之遥的龙华，现在还有6万多的新房，价格被低估了。

　　9、长期看，龙华作为深圳地理中心，将是大湾区时代，深圳先行示范区的都市核心区。

　　如下图，深圳新一轮城市空间结构规划，龙华也是粉底红心，和福田南山一样，属于“都市核心区” 。

　　最近北站片区的城市设计国际招标，已经说明了很多问题。

　　未来龙华还会大变样：

　　深圳十大文化设施之一的深圳美术馆新馆也选址龙华，而且已经正式进入实施阶段。

　　所以，淘哥今天的结论很清楚：2020深圳楼市新周期开启，龙华面临补涨。

　　由于供应稀缺，以及龙华都市核心区的定位，叠加政府的各项新规划和新建设计划，龙华将豪宅化，目前6-7万多的新房，其实是刚需和初级改善需求上车的宝贵机会。毕竟连东莞松山湖都要4万多，最好挂牌到10万了。

　　01.

　　7大核心优势 龙湖春江天玺热销背后的原因

　　上周末，深圳4盘齐开，2天吸金约47亿，其中，光明两个楼盘接连售罄，这一充满戏剧性的事情吸引了市场上绝大多数注意力。

　　很多人没注意到的是，龙华有一个楼盘——龙湖春江天玺卖的也很好，主推148套住宅，均价约6.3万/平，截止当天15点左右，去化已经超7成。

　　其实，相对于龙湖春江天玺所在的油松片区来说，6.3万/平的价格算不上很低，但是，相对于项目本身的本质来说，又算性价比很高。 淘哥认为，按照出身来说， 春江天玺和金茂府都拥有正统豪宅基因，都是打破项目所在片区品质天花板的标杆项目 ，淘哥曾经分析过，这种项目的价值最经得起时间的检验，最容易厚积而薄发，成为岁月的炼金石，比如深圳湾1号。

项目体验中心，感受一下这个颜值

　　关于项目为什么能如此热销，淘哥梳理了一下，大致与以下几个核心优势密切相关，具体的细节淘哥会在后边展开来讲： 1、项目所在片区为龙华新中心 ，片区旧改集聚，规划有建面约450万平米的城市级高端商圈，未来发展潜力巨大。 2、品牌房企开发，品质保障到位。 项目由世界500强、福布斯亚太区最佳上市公司50强企业 龙湖集团开发，龙湖被誉为“中国别墅专家”，在全国53个城市都有布局，而项目又是龙湖 名宅产品线“春江系”在深圳的首作，口碑极佳。

　　3、住宅数量少，户型面积段稀缺。 住宅只有 148套，为建面约100-120平的3-4房，非常适合中国人的家庭结构，弥补了片区市场空缺，而且户型方正，南北通透，得房率高。 4、产品类型丰富 。除了住宅之外，还有 建面约41-70平的公寓产品，是难得一见的70年产权，总共也才197套，面积小，总价低，不限购不限贷，门槛极低，既适合自持也适合投资。 5、物业管理由龙湖自持，服务水平很高。 要知道，龙湖是中国物业服务 综合实力10强，淘哥说过，在房住不炒的长期政策调控下，未来物业服务将成为房子保值升值的重要考量标准，非常值得重视。 6、80多个精装魔鬼细节打造，令人折服。 淘哥拿到了一份项目内部的精装设计及用材说明，整整80多项人性化细节设计，每一个都令淘哥惊叹。 7、龙华2020年无房可买 ，仅有5个潜在项目入市，其中住宅仅有3个。

　　02.

　　新规划5地铁+两馆动工+深圳北站城市设计曝光

　　宇宙中心再迎爆发周期 热销原因之一，地段。 龙湖春江天玺 位于工业路和油松路西北交汇处，属于油松片区，是 龙华的新中心。 片区规划为现代商贸区，未来将新增以大型购物中心、商业步行街、体验街区为重点的，建面约450万平米的城市级高端商圈，淘哥重点提醒，这个规模相当于近23个万象城，建成后将成为深圳最具代表性的活力商业带。
项目所在的现代商贸区与深圳北站商务中心紧密相连，互相依托，是龙华发展的两大重要引擎，也是政府建设的重中之重。

图源网络

　　龙华“宇宙中心”的地位淘哥已经讲了很多次，龙华地处深圳的地理几何中心，依托深圳北站的加持，稳站大湾区交通中轴地位，同时，在最新的城市规划中，龙华又是深圳新的行政核心，发展潜力十分巨大。 最近，龙华又迎大量重磅利好，建设发展进一步提速。 12月17日 ，龙华区委书记杜玲在做客先锋898“民心桥”节目表示，将推动18、21、22、25、27号线纳入五期建设规划，4号线北延段和6号线龙华段明年建成运营。 值得重点关注的是，22号线和25号线都将在油松设站。

　　图源网络

　　12月18日， 市规划和自然资源局龙华管理局负责人在 深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询推介会上表示，将指导北站枢纽地区建设成为 国际领先、世界一流、契合粤港澳大湾区核心城市门户的活力枢纽片区。

　　深圳北站商务中心区规划图

　　
12月20日 ， 深圳北站片区红山跨铁路段慢行系统优胜方案也曝光。

优胜方案之一
12月23日 ，备受龙华人期待的龙华“两馆”——深圳美术馆新馆和深圳第二图书馆也正式进入施工阶段。

　　龙华“两馆”效果图

　　
不难发现，明年又是龙华各项大开发大建设的关键节点，随着各项城市配套规划及建设的推进落地， 龙华，尤其是龙湖春江天玺所在的油松片区，将迎来新的城市价值爆发周期。

　　03.

　　世界500强首入深圳的住宅之作 豪宅基因 品质一流
热销原因之二，名企开发，品质过人。 龙湖春江天玺由龙湖集团开发。 龙湖集团什么来头？连续10年获得“财富中国500强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，连续8年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”。
龙湖在全国50多个城市打造了700多个项目，有20多年的房地产开发经验，曾经建立了中国首套别墅标准，被誉为“中国别墅专家”，旗下起源于杭州的城市名宅产品线 “春江系”更是全国闻名，拥有极佳的品牌效应，地位类似于华润置地的“九里系”。

　　龙湖全国布局

　　
而龙湖春江天玺正是龙湖集团“春江系”首入深圳之作，继承了龙湖的墅级豪宅基因和“春江系”产品的高端品质，像金茂府一样，再一次在居住体验上，给了龙华人民一个大惊喜。

项目效果图

　　龙湖春江天玺总建面约14.4万平，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业于一体的大型综合体，品质打造极具匠心。
首先，项目绿化率高达40%，引进龙湖一向被业界称道的5重园林系统，并进行升级进化，运用新加坡立体造园术，打造了“五维立体”园林景观。

园林景观效果图

　　项目以天之城、海之岛为设计理念，定制龙小湖天空飞船、龙华首个社区天空农场、天空之阶、星空广场等独创主题园林，并打造了包括儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区等场所在内的全年龄化人文社区。 让各个年龄段的人，不管是老人，还是孩子都有合适的活动空间。

全年龄段泛会所效果图

　　其次，项目产品类型丰富，但是数量少，十分抢手，最重要的是，住宅面积段弥补了市场空白，十分稀缺。 龙湖春江天玺本次共获批了410套房源，包含住宅、公寓和商业，其中 住宅只有148套，面积为建面约100-120平的3-4房，以及建面约120平的复式； 公寓只有197套，为建面约41平、48平和70平的小户型。 淘哥提醒，项目推售的 公寓产品是难得一见的 70年产权， 面积小，总价低， 不限购不限贷， 门槛极低， 既适合自持也适合投资。 最值得关注的则是住宅 ，面积段很纯粹， 3-4房的设计一方面很 符合中国主流家庭的成员结构，另一方面又 弥补了项目所在片区的市场空缺。

123平四房样板间客厅实景图
龙华前几年价格还没起来的时候，产品多针对刚需购房人群设计，以80平左右的三房和90平左右的四房产品居多，如今，随着龙华价格的走涨，改善型购房群体的涌入，市场急需像项目这种空间开阔的3-4房产品来填补空缺。 据淘哥实地参观了解，龙湖春江天玺的户型方正，得房率高，采用全明设计，南北通透，动静分区合理，还有阔景阳台，居住体验很舒适。

　　123平样板间主卧实景图，南北通透

　　04.

　　80多个魔鬼细节

　　打造人居体验巅峰 热销原因三，80多个精装细节，人居体验无比贴心。
项目的住宅和公寓产品都是精装交付 ，不同于一般的交付标准，龙湖春江天玺用 80多个魔鬼精装细节将龙湖的墅级豪宅基因和“春江系”高端品质展现的淋漓尽致。

样板间实景图
比如项目装修材质均采用国际旗舰品牌 ，包括美国智能锁百年经典品牌Yale、百年卫生洁具品牌TOTO、日本99年历史品牌林内热能器具、高端德系品牌汉斯格雅、美国143年历史卫浴品牌科勒等。 看到没？从卫浴、到厨电设备、到智能锁，再到细小的五金配件，基本全部都是国际一线品牌，保证了精装标准的安全可靠、精致耐用。 比如，在玄关处设置了15个人性化细节考量： 仅1.2米宽的玄关柜就设置了4大功能分区，收纳空间相当于38个登机箱；柜旁设有一键智能开关，一键控制户内所有照明开关，避免了出门时发现个别灯具未关还要回去关闭的麻烦。

样板间实景图

　　比如客厅电视背景墙预留了足够多的插座 ，避免满地插线板的尴尬；沙发背景墙还配有USB插座，方便躺在沙发上玩手机没有地方充电。 再比如，厨房采用U型或者L型橱柜布局 ，结合人体工程学构建动态流线，保证下厨体验的流畅感；洗菜区安装防雾节能筒灯，保证夜间洗菜有足够的亮度；引入全球销量第一的老板智能水槽，用清水就能祛除瓜果蔬菜农残物。

厨房样板间实景图

　　最让淘哥惊叹的是，项目户内门全部安装静音门锁 ，声音比一般的门锁低35%，低至45分贝，就算加班到深夜回家，也不会打扰休息的家人。 总之，项目在每一处精装细节上都充分从业主出发，力求打造无比贴心的居住体验。因为打动人的细节实在太多，淘哥在此不一一列举，感兴趣的读者可到项目亲自品鉴。

　　05.

　　2020，龙华仅有3个潜在住宅项目入市

　　龙湖春江天玺“可遇不可求” 热销原因四，龙湖物业加持和市场产品供应极度稀缺。
龙湖春江天玺物业管理由龙湖自持 ，要知道，龙湖是中国物业服务综合实力10强，淘哥说过，在房住不炒的长期政策调控下， 未来物业服务将成为房子保值升值的重要考量标准，非常值得重视。

　　淘哥今年临近年末的时候办了很多场演讲，反复强调一个观点， 从现在起买房，一定不能只炒概念，而是要回归居住价值。

淘哥小密圈的文章

　　而 龙湖春江天玺就是将居住价值做到了最大化的代表作 ，淘哥认为，这种水平的项目一定程度上可以带动片区地段价值的进化，甚至可以超越地段价值的平均水平，成为片区品质天花板的代表作，实现房产的保值升值。 另外，据中原数据统计，龙华2020年将无房可买，仅有5个潜在项目入市，其中住宅仅有3个。 龙华2020年潜在入市项目统计

　　在这种供应极度稀缺的形势下，像龙湖春江天玺这种高品质项目更加值得关注，目前，项目仅有少量单位在售，感兴趣的朋友要抓紧了。

项目效果图

　　（ 本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。 ） 精准、独到的楼市解读 一对一问答 独家的内部信息 加入淘哥的小密圈吧

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　　由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

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