10年才能回本？养老想做CCRC，运营及收费模式必须搞清！

9月初，由中原集团昱言养老工作室联合北京大学国家治理研究院共同成立国家治理与老龄产业政策研究课题组及中国房地产业协会老年住区委员会，共同启动的《解密CCRC中国养老社区——经典案例模式解析》一书正式出版发行。

作为国内首本系统研究CCRC案例专著，受到了第一批读者的一致好评。我们之前将书中“我国现有CCRC养老社区分析”章节第一、第二部分的内容整理发布出来，倍受欢迎，此次我们将分享此章节第三部分内容，包含CCRC养老社区服务体系分析、CCRC养老社区运营及收费模式分析、CCRC养老社区客户分析。

CCRC养老社区服务体系分析

CCRC养老社区项目的服务人群包括自理老人、介助老人和介护老人。如前文所述，不同的身体状况的老人对养老服务的需求不同。因此，CCRC养老社区项目一般都会搭建包含生活照料服务、文化娱乐服务、餐饮服务、健身康体服务、医疗服务、康复服务、其他服务等板块的服务体系，有些项目会根据地方特色或者年人的特殊需求提供一些定制化服务。

CCRC养老社区服务体系

服务体系是否完善影响CCRC养老社区项目的成败，而服务的质量又取决于服务执行者，也就是照护人员的素质。一个好的服务团队的存在甚至可以弥补项目硬件设施的不足造成的项目短板，因此，CCRC养老社区项目服务团队的培养至关重要。

CCRC养老社区运营及收费模式分析

1、 运营模式

综观国内外养老项目的运营情况，委托运营、独立运营以及合作运营是主要的运营模式。目前国内CCRC养老社区项目的运营方式以开发商独立运营为主，少数项目属于合作运营。之所以造成这种状况，

一方面是因为CCRC养老社区项目规模较大，对运营要求高，但是国内同类项目起步晚，项目盈利模式不清晰，国内尚无发展比较成熟的养老社区服务运营商。

另一方面，因文化传统以及社会保障制度的差异，进入国内的国外养老服务运营商需要本土化。因此，多数国内的CCRC养老社区项目的开发商在考察国内外项目的基础上选择自建运营团队管理项目，比如燕达国际健康城、天津康宁津园和杭州金色年华·金家岭退休生活社区。

当然，也有个别项目会与国外的养老服务运营商合作成立运营公司管理项目，如上海新东苑·快乐家园与埃顿服务（Aden Service）成立埃星物业管理公司来管理项目。

入住率是CCRC养老社区项目的命脉。项目的运营管理团队、服务人员素质、收费方式和收费水平、产品设计、服务体系、营销策略等都是影响入住率的重要因素。对于首次试水CCRC养老社区项目的公司而言，不能一味的追求项目入住率的提高，前期的市场培育期和口碑培养更为重要，项目可以通过分批开放来控制项目的入住率，以便根据项目发展和客户的需求及时调整运营策略。通常，一个CCRC养老社区项目的入住率达到60-80%之后可以实现项目运营平衡。CCRC养老社区项目的总投资较大，一般需要10年左右的时间收回。

2、收费模式

CCRC养老社区项目的居住产品可以分为养老公寓和养护院两类，其中养老公寓对应的是以“套”为单位养老公寓，收费模式灵活多样，诸如产权销售、共有产权销售、使用权销售、会员制、租赁（长租和短租）等均有项目采用。因为产权销售受土地性质的限制较大，目前采用这种方式的项目减少。养护院对应的是以“床”或“房”为单位的养老床位，收费方式以收取床位费、服务费和餐费为主。

说明：表中为2018年下半年各项目的收费模式，仅供参考，具体以项目公布的为准

CCRC养老社区客户分析

从实际入住CCRC养老社区项目的客户看，在职业、年龄、费用来源、区域分布上有如下特点：

职业构成：以科教文卫公行业的退休人员、企业高管、私营企业主等追求晚年生活品质的老人为主；

年龄构成：入住养老社区的老人平均年龄在70岁以上；

费用来源：入住养老社区的费用以老人自己承担为主，部分老人的费用由子女支付；

区域分布：入住养老社区的老人主要来源于项目所在的城市；有些项目的客户主来源地为项目周边的核心大城市，如燕达国际健康城的老人95%来自北京市主城区；有些项目的客户来源于项目周边的多个城市，如乌镇雅园。

经过10多年的发展，CCRC养老社区的发展逐渐开始走向专业化、规范化和标准化。随着本土化进程的加速，未来CCRC养老社区将会更加关注老年客户的感受，以用户导向为前提，为老年人创立一种不同于传统观念的兼具人文关怀和温馨体验的晚年生活方式。