半地下跟住宅有啥不一样？能买吗？需要注意哪些事情？

什么是半地下室？

地下室按构造形式分，有全地下室和半地下室。

半地下室即房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3 ，且小于等于1/2 者。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题。

全地下室即房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2。

二手的半地下室可以购买吗？

如果半地下室属于住宅，产权年限为70年，同二手住宅一样可以进行买卖。

买卖流程税费及贷款比例与普通住宅买卖流程一致。

购买半地下室注意事项有哪些？

购买半地下室需要注意核实产权、注意采光、通风等问题。

1.核实产权；能够上市交易的半地下室都是具有房产证的，这个房产证跟地上建筑的房产证是一样的，只是在楼层显示上略有不同，显示为-1层。

现实中，有些半地下室是没有房产证的，购买此类半地下室不能过户，买家的权益得不到保障，因此买房过程中需特别注意核实产权情况。

半地下室没有产权的情况；

（1）有些商品房的半地下室是开发商赠送的面积，赠送的面积一般不会写入房产证。因此，当有卖家出具购房合同等凭证证明该半地下室的产权归属时，要注意上面是否计算了半地下室的面积，必要的时候可以去住建委核实产权信息。

（2）公房的半地下室，卖家很有可能只拥有使用权，并没有获得完整的产权，也就是说，没有出售的权利。

2.注意房屋采光、通风、排水由于半地下室有一部分是在地平面之下的，因此，购房者一定要注意采光、通风、排水等问题。

针对采光；购房者可以注意查看有多少采光窗，采光窗是否高于地面、采光窗的大小（包括开合角度）以及采光窗外是否存在对阳光的遮挡物。另外，看看窗户外面有没有机动车乱停放的现象，这也会遮挡窗户采光。

针对通风；由于半地下室比较潮湿，所以房屋的通风条件如何很重要。半地下室也要看是不是南北通透，这就要看窗户是不是南北都有，是不是大致在一条线上，而且中间没有墙壁阻挡。一般说来，南向和北向的房子通风能力要比东、西向的房子好一些。

针对排水；半地下室的排水能力尤其需要注意，在看房的时候需要观察墙面和地面有没有被水泡过的痕迹，墙体上有没有水渍，多向小区的物业和居民打听打听。

半地下室虽然在价格上有一定的优势，但是也或多或少存在采光、通风、排水等弊端，因此，购房者要根据自己的实际情况决定是否购买。

半地下室建筑面积如何计算？

地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

半地下室计算容积率吗？

由于容积率是用于计算地上总建筑面积与用地面积的比率的。因此半地下室是不计算容积率的。

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