北京人口东西城疏解12万，主城区减80万，“东部地区”增200万

近期北京13个行政区的分区国土规划已经全部批复亮相，在这13个分区国土规划中，最引人注目的是未来北京常住人口的“变局”。

【1】

总人口稳定在2300万以内

北京人口严控政策将长期持续

根据13个分区规划到2035年的总常住人口数据看，北京总人口到2035年的规划控制目标在2267万人以内。

这基本符合2017年9月份新版《北京城市总体规划》提出来的“要长期稳定在2300万左右”的任务目标。

如果根据这个规划人口总数量，在未来接近20年的时间里，北京只能新增人口大概110万左右，每年新增人口大概在5-6万人。

而根据北京统计局的数据，在过去的15年里，尤其是从2001年-2015年当中，北京新增常住人口超过了800万，平均年增长常住人口达到了54万。

尤其是2008年北京奥运会之后，北京连续三年每年新增人口接近100万，三年北京常住人口增加了接近300万，是北京人口激增的高峰期。

但是自从2012年之后，北京每年的新增人口数量迅速下降，2015年北京新增人口跌破20万，2016年新增人口仅有2万，2017-2018年均为负增长。

未来北京常住人口还有没有增长的空间？

从本次各区分区规划的人口数据加总看，未来北京常住人口的增长空间基本被“锁定”，每年仅有5-6万的新增人口指标，相当于北京控制常住人口的政策将会长期执行。

人口的“严控政策”长期化，就相当于楼市政策严控的“长期化”，北京作为全国资源最牛的城市，其楼市可能将会长期被政策牢牢压倒在地，使劲摩擦。

【2】

东西城人口减12万，主城区减80万

中心城区的疏解力度会加大

北京的总人口政策是“长期严控化”，而在内部区域人口分布格局上，也存在巨大的变化，尤其是主城区人口要加速疏解。

北京的主城区，特指中心城区，主要是东西城核心区、朝阳、海淀、丰台及石景山等城六区，总面积1378平方公里。

北京中心城区在未来的变化将会是非常巨大和非常明显的板块。

第一，北京中心城区的定位将会从“经济功能”逐渐转向“政治文化功能”。

在北京新版城市规划中，明确提出北京中心城区是“首都功能的集中承载地”，而且要求中心城区要“提升优化首都功能”。

但是中心城区却是经济功能最为集中的区域，北京经济总量在2018年是3.03万亿，中心城区就占到了70%，创造的经济总量相当于一个“深圳市”！

城市总规要求中心城区要优化提升首都功能，这就意味着中心城区“腾笼换鸟”的时代要快速到来了。

第二，北京中心城区的人口密度已经接近“上限”，比香港的人口密度还要高。

中心城区目前的人口总量大概在1200万左右，如果按照总用地1378平方公里来进行估算，人口密度已经突破8500人/平方公里。

而整个香港岛的人口密度在2018年大概是7100人/平米公里，因此北京中心城区可以说拥挤程度不低于香港。

尤其是东西城，人口密度已经突破2万/平方公里，比日本东京核心区的1.2万/平方公里还要拥挤，人口密集度还要更高。

因此对于北京中心城区来说，人口疏解是必须要做的动作，而且要做到“人随功能走，人随产业走”。

首先根据北京城市的大规划指标要求，到了2020年，北京中心城区常住人口必须要降到1085万，并长期保持在1085万，这是硬性指标。

2018年北京中心城区的总人口大概在1166万，因此2019-2020年就要疏解掉大概80万人，这个数据基本上比较靠谱。

其中，东西城核心区的人口疏解数量大概在12万人，占比大概是在6%左右，也就是在未来的1-2年之内，东西城核心区大概有6%的人口要被疏解掉。

疏解力度最大，还是朝阳和海淀，合计50万人左右，占到整个中心城区疏解人口的60%。

面对如此庞大的人口疏解压力，2020年北京中心城区肯定还要持续加大疏解力度，1085万的人口红线是必须要完成的。

【3】

人口东南飞格局确定

东部新区新增200万人口

中心城区人口是“疏解”，而近郊新城的人口则是“增长”，一增一减实现了北京总人口的基本稳定。

北京近郊新城主要包括“一副四区”，分别是通州、昌平、大兴、房山和顺义，但是目前的人口流入并不顺畅。

2017年，五大近郊新城人口新增量有32万，但是到了2018年，人口流入量下降到了23万，经济实力不足和产业高度集中城区是北京近郊新城人口流入下降的主要原因。

根据规划，未来15年，整个五大近郊新城要新增163万的人口，平均每年大概10-11万人左右，其中大部分的人口都流向了“东部地区”。

北京“东部地区”主要包括通州地区、大兴地区、顺义地区、平谷地区及廊坊北三县地区，形成“一副三区三县”的基本格局。

根据规划，到了2035年，北京“东部地区”的新增人口将会突破200万，总常住人口预计将会接近1000万，其中通州+北三县地区将占50%。

这就意味着未来的北京东部地区，将会集中北京接近一半的常住人口，将成为北京人口最为密集的区域，北京人口变局的关键表现就是“东南飞”。

【4】

疏解力度大于承接力度

北京人口出现负增长

楼市政策可做微调

在北京人口规划中，中心城区“疏解”，近郊新城“承接”，从而实现总人口的稳定及内部区域的优化，是比较理想的状态。

但事实可能并非这么完美。

自从2017年北京人口就开始出现负增长了，原因就在于中心城区的“疏解”力度太大，而近郊区承接的力度太小，导致人口净流出。

比如2017年中心城区人口净流出38万，郊区人口净增长37万，负增长了1万，还算基本保持平衡。

到了2018年，中心城区持续人口疏解，净流出人口达到了43万，但是郊区人口增长仅有23万，比2017年少了整整14万。

这就充分的说明，北京的区域发展还是很不均衡，短期内中心城区的快速有力疏解，而郊区又无能力承接，导致整个城市总人口出现了净流出。

北京要想逆转目前的人口净流出现状，可能需要从两个方面入手：

第一，尽快推动产业转移近郊区，实现人随产业走，人随功能走，近郊区的建设速度及力度都要加大，尤其是通州城市副中心、亦庄、未来科学城等地区，还需要加快建设力度。

第二，可以尝试楼市政策“分区实施”，比如可以进一步对中心城区的楼市政策加码，严控北京中心城区的房屋交易，同时适当放宽近郊区新城的限购政策，形成“因区施策”，推动常住人口的内部快速调整。

综上所述，随着北京13分区规划的全面出台，北京总人口严控的政策将会长期不变，也从而导致北京楼市政策严控的态势很难改变。

而从内部人口的结构来看，2020年北京一定会加大中心城区的人口疏解力度，确保城市总体规划中人口红线目标。

但是随着中心城区人口的强力疏解，近郊区由于发展滞后，人口承接力度跟不上，是北京这两年人口净流出的主要原因。

后续随着近郊区区域的发展，尤其是随着通州城市副中心的发展，北京东部地区会快速形成人口聚集区，北京总人口会止跌回暖。

而同时为了加速内部人口结构的调整，北京明年是否会根据人口目标来进行区域楼市政策的微调，可能会成为最大的看点：尤其是东西城及中心城区的楼市政策是否会进一步加码，推动人口外溢，将是最大的悬念。