日本的高光时刻：卖掉东京，买下美国

当时，为了抑制房价上涨，美联储采取了金融紧缩政策，但市场利率却并未随之上涨。时任美联储主席艾伦·格林斯潘将这种情况称为“谜（riddle）”。可见美国的房价泡沫不是一国内部发生的现象，其背后是世界规模的资金循环机制在起作用。

1983年，东京市中心的土地价格开始以异常的速度飞涨。在摩天大楼云集的虎之门周边，土地成交价高得令人难以置信。类似现象逐渐扩大到这座大都市的其他地区。

支撑地价高涨的，是大家的期待。大家都相信“随着日本经济的增长，东京将会成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业聚集在东京市中心，希望在此拥有一席之地。土地的经济价值上升，地价也会随之高涨。在这种强烈的预期之下，人们纷纷抢购土地。

“拆迁队”和“铅笔楼”

1986年前后，“拆迁”“转卖土地”等词语逐渐流行。拆迁是指收购之前低层建筑密集的土地，将其夷为空地，以备将来建造高楼大厦。

市中心的土地权利关系往往错综复杂，需要大费周章才能变为空地。大型房地产开发集团通常不亲自出面，而是请分包商来做前期工作，因而涌现出了很多来历不明的“拆迁队”。

转卖土地则是指买到地块后，再转手倒卖。地价不断上涨，倒买倒卖能够牟取暴利。用土地做抵押，也可以轻松地从银行获得贷款，自己几乎分文不出就能转手套利。很多公司为了牟取暴利，纷纷投身于这个行业。

当时还出现了“铅笔楼”一词。在极为狭窄的土地上，建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些奇怪的新词就像日常用语一样，到处有人在说，到处都能耳闻。

根据1987年1月日本官方公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨 23.8 %。接下来的1988年1月，土地价格上涨率高达 65.3 %。

日本的泡沫经济崩溃以后，从较长时期来看土地价格的变化情况，可以明显观察到上述时期东京地价的上涨态势实属异常。但在当年，人们却完全没有警觉到这个异常现象。

1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出：“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说，这份白皮书认为，土地价格上升并非投机导致，而是土地需求大于供给引起的。这相当于政府为土地价格高涨做了权威担保。

于是地价泡沫进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地，大城市周围住宅用地的价格也显著上升。

1990年，东京周边的公寓价格超出居民平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。在首都区域，不要说独栋住宅，就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。这一时期盛行开间公寓，据说适合人们买来投资，等价格上涨之后卖出赚取差价。

我在美国就日本经济问题进行演讲，也越来越多地谈及日本的土地问题。有一次，我在演讲中对土地价格进行说明时，发现听众都在台下偷偷地笑。演讲结束后问他们为什么笑，有人告诉我说：“你用平方英尺来计算土地面积很好笑，因为在美国，土地面积都是以英亩来计算的。”

后来我去澳大利亚的时候，很好奇那里用什么作为土地面积单位，特地留意了房地产广告。在日本，房屋面积非常重要，房地产广告会把小数点后面的数字都认真地写清楚。但我在澳大利亚看到的广告却写着，“到与相邻土地为界的那条河为止”。土地面积多大，根本就没写出具体数字。在澳大利亚，这才是通常做法。

“日本股市不存在万有引力”

随着土地价格高涨，日本的股票价格也一路飙升。1983年日经平均股价是8000日元左右，1987年10月涨至26646日元。仅仅4年就涨了3倍以上。之后仍旧一路高涨，直至1989年年末的最高值38915日元。1990年1月甚至有报纸预测：“日经平均股价马上就会涨至60000日元左右。”

日本企业的市值总额，在最高点时甚至膨胀为美国企业的1.5倍，占整个世界的45 %。这真令人难以置信，日本企业居然占据全世界企业市价总额的将近一半。NTT（日本电报电话公司）的市值总额一度超过了世界最大电话企业美国AT&T公司，甚至比AT&T公司与IBM、埃克森、通用电气和通用汽车等几大公司加起来还要多。野村证券的市值总额，更是超过美国所有证券公司的总和。

1988年底，野村证券公司在日本和世界各地的报纸及杂志上都登载了双页版面的观念广告。其内容如下：

“看到东京证券交易所的股票价格不断上涨，有人说‘东京股价太高了’，有人说‘股价太高会导致市场不稳定’。可以说，这些顽固不化的怀疑论者就好比在今天仍然相信托勒密所主张的地心说一样。

“在天文学领域，后来出现了哥白尼，彻底推翻了托勒密的学说。你是哥白尼呢？还是托勒密呢？

“你必须拓展知识，建立起哥白尼式的思维方式。来吧，来加入我们，一起提高并丰富自己。”

对于投资者“日本的股价太高，已经高到了外太空”的担心，听说证券公司的销售人员曾经这样回答：“就日本来说，股票市场是不存在万有引力的。”不过，牛顿的重力法则，终究还是在日本的股市发挥了作用。

东京市中心地价暴涨的同时，地方城市也掀起了修建高尔夫球场的热潮。人们把这当成了“梦幻炼金术”。建造高尔夫球场，首先要销售高尔夫俱乐部会员资格。开发商采用预付金的形式筹集到会员资格面额 90 %的资金。然后再从银行贷款，只要是修建高尔夫球场的项目，银行通常都会批准。

在日本，修建一座高尔夫球场的费用一般为100亿日元左右。用上面的办法，身无分文居然也可以从事100亿日元的不动产开发项目，这正是名副其实的“梦幻炼金术”。

之前一直踏踏实实地经营祖业的地方名流，都纷纷投身高尔夫球场的建设热潮中。1985年，全日本仅有1400家高尔夫球场，不过十几年间，就增至2400家。此外，1987年公布的《综合疗养地区整备法》（俗称《度假地法》）又掀起了度假地热潮，对兴建别墅区的趋势起到了推波助澜的作用。

在日本国内修建高尔夫球场大获成功的房地产商雄心勃勃，决心进军海外度假地的投资，高桥治则就是其中之一。他经常乘坐私人飞机往返太平洋，在塞班岛或者澳大利亚黄金海岸开发度假村。高桥拥有的 EIE国际公司的资产总额曾经超过6000亿日元，加上集团下属公司，据说总资产高达1万亿日元以上。

乘着泡沫经济的东风，该公司的资产总额，甚至膨胀到几乎与日本著名房地产开发公司三菱地所持平的1.8万亿日元的水平。泡沫经济崩溃之后，EIE集团公司成为导致日本长期信用银行等多家金融机构破产的罪人。

世界名画：挂在墙上的土地

泡沫经济时期的投资对象，就这样从城市不动产到高尔夫球场，再到海外的度假胜地。范围逐渐扩大，最终连美术品也卷入其中。

1987年，安田火灾海上保险公司投资53亿日元购入梵高名画《向日葵》，成为热议的焦点。日本企业还先后以74亿日元购入毕加索的《皮耶瑞特的婚礼》，以119亿日元购入雷诺阿的《煎饼磨坊的舞会》。1987年之后的5年期间，日本从海外购入的美术作品总金额超过1万亿日元。

人们的对话中也经常出现类似的话题，例如“在银座的画廊买的画，转手卖到其他画廊，几分钟就赚了好几百万日元”，或者“名画就是挂在墙上的土地”等。

“名画是挂在墙上的土地”的观点中包含两层错误。首先，土地原本是用于居住或者开展事业的。但是那个年代，土地却被当成倒买倒卖的赚钱工具，这是第一层错误。

其次，名画是用来欣赏的，也被当作了倒买倒卖的赚钱工具，这是第二层错误。那时候人们居然能理所当然地提出这种逻辑，而且谁都不觉得异常。

那段日子，我在意大利米兰的博科尼大学授课。休息的时候，我常到米兰的街上闲逛，浏览当地的古玩商店，发现店里的商品突然大幅涨价。

我询问原因，店主回答说：“日本的百货店过来采购，把价格抬高了。”日本的泡沫终于波及了米兰的古玩商店。

20世纪 80年代后半期，日本企业大手笔的金融交易以及对海外不动产的投资，在全世界都成了热门话题。日本的各家生命保险公司（人寿保险）显示出强烈的对外投资意愿，以至于在欧美市场上号称“生保先生”。当时在日本国内同行中排前两位的日本生命保险公司和第一生命保险公司，一段时间里也是全世界生命保险公司总资产排行榜上的冠亚军。

日本投资海外不动产的势头，同样极为强劲。1986年，第一不动产公司以破纪录的价格买下了纽约的蒂芙尼大厦。1989年，三菱地所公司一举买下纽约市中心洛克菲勒中心14栋大楼。其他如麻布建物、秀和等日本房地产公司，也纷纷在夏威夷买下饭店，或者在加利福尼亚买下写字楼、购物中心等。

1990年，一家名为“宇宙世界”的日本房地产公司以超过 8亿美元的价格，买下加利福尼亚著名避暑胜地圆石滩的高尔夫球场和豪华酒店。

圆石滩就是我曾提到过的旧金山以南卡梅尔小镇的美丽海岸。我在20世纪60年代第一次看到它的别墅区时，曾经惊叹“世界上居然有如此美丽的地方”，那时根本不会想到日本人能住在这里。

但现在这里居然被日本企业买了下来，我只能承认“奇迹发生了”。日本对美国不动产的投资，1985年约为19亿美元，1988年增至约165亿美元。1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是美国土地资产总额500万亿日元的整整4倍。当年，还有日本人会说出“卖掉东京就可以买下整个美国”“只用皇居（编按：位于东京千代田区的天皇居所）的土地就可以买下整个加拿大”之类豪言壮语。

日本商人们在全世界昂首阔步。1990年上映的美国电影《风月俏佳人》中，理查·基尔饰演的企业家爱德华进行交易的场所，就是东京的股票市场。电影里也有矮个子、戴眼镜的日本商人登场，那就是当时世界上许多人对日本人的印象。

1987年到2006年间任美联储主席的艾伦·格林斯潘在其回忆录中写道：“斯普特尼克危机（编按：1957年10月苏联抢在美国之前成功发射第一颗人造卫星斯普特尼克号，令美国芒刺在背，此后美国全力展开与苏联的太空竞赛）以来，这一时期（美国）比其他任何时候都强烈地感到外国的威胁。”

作者生于1940年，东京大学毕业后进入日本大藏省工作，1972年获耶鲁大学经济学博士学位，曾在一桥大学、东京大学、斯坦福大学及早稻田大学等执教，2017年起任早稻田大学商业及金融研究中心顾问，主要研究金融理论、日本经济论。著有《泡沫经济学》《金融政策之死》《制造业毁灭日本》等作品。本专题文章节选自其近著《战后日本经济史》中文本（民主与建设出版社2018年4月版），译者张玲，文字略有增删，标题为编者所拟。