连锁企业门店选址的商圈评估，有流程、有规范、有表单和工具

商圈评估流程

步骤

主要步骤描述/操作规范

负责部门/岗位

工具表单

城市评估流程

经过城市评估流程之后，确定拓展的城市后启动针对此城市的商圈评估流程。

事业拓展部总监/经理

商圈调研计划

针对拓展城市的商圈制定商圈评估计划，主要包含商圈调研的内容，商圈调研的时间安排等

事业拓展部总监/经理

商圈实地调研

依据商圈调研计划开展商圈调研活动，主要包含商圈环境、商圈人员状况、商圈内食品销售竞争情况调研。

事业拓展部

《商圈调研资料表》

商圈评估报告

事业拓展部人员依据商圈调研资料和商圈评估标准表对商圈进行评分，编写《商圈评估报告》

事业拓展部

《商圈评估标准表》

《商圈评估报告》

事业拓展部总监/经理审核

事业拓展部总监/经理对《商圈评估报告》进行审核。审核不通过则资料归档到事业拓展部，审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

事业拓展部总监/经理

总经理审批

总经理对事业拓展部提交的《商圈评估报告》进行审批。审批不通过重新进行商圈评估或终止此商圈拓展；审批通过则进入到下一步《门店评估流程》

总经理

02

商圈评估操作规范

商圈的分析对新开门店的选址具有很重要的指导意义。商圈的分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围和影响商圈规模变化的因素进行实地考察和分析，为门店选址、制定和调整经营方向及策略提供相应的依据。

选址是影响门店发展非常直接的因素，而门店所在商圈的基本环境、顾客情况、竞争环境，更是门店选址首要考虑的因素。商圈的分析评估主要从下面四个方向进行：

1.商圈环境调研

商圈环境主要是指客户对商圈的总体印象或者是认知。主要包含：商圈的类型、商圈的发展规划、商圈的建筑物情况、商圈的规模、商圈的经营特色、商圈内知名品牌入住情况、商圈的平均营业时间及商圈的租金、交通、人流的情况。

商圈类型

商业区——商业的集中区，其特色是商圈面积大，人流量大、热闹、各种各样的门店，其消费习惯是快捷、流行、娱乐、冲动购买和消费金额相对比较高等等，目前来说是连锁企业拓展的主要方向。

办公区——办公大楼集中地，其消费习惯是便利、外食人口多、消费水平相对较高等。

住宅区——户数比较多，人口非常密集，消费习惯是消费者稳定、消费习惯固定、追求便利性、亲切感，家庭用品购买率相对较高，是连锁企业后期发展的目标区域之一。

文教区——附近有大、中、小学校等，文教区消费习惯是消费群体以学生为主、消费金额偏低，但是食品、文教用品的购买率较高，也是连锁企业后期发展的目标区域之一。

混合区——商住混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，是属于多元化的消费习惯。

待开发区——商圈知名度相对比较低，集客能力弱，但有发展的潜力，随时关注此类型区域的发展，时机成熟后迅速进入。

商圈经营特色

商圈经营有的以某一个特色行业为主，有的以综合业态为主。一般来讲，越是商业发达的城市，商圈的行业特色越明显；中小城市以综合性商圈为主。商圈的业态与的定位形成互补性的有利于门店的成功，因此是调研的一个方面。

商圈租金

店面租金是门店运营成本的主要部分，没有之一。店面租金对门店的成功与否具有重大的影响，所以我们要掌握商圈不同区域的租金情况，划分为商圈核心区域租金、商圈次核心区域租金、商圈边缘区域租金。要根据商圈租金的具体情况，选择适合自己的商圈区域入住。

商圈交通情况

商圈的便利性程度决定了商圈的集客能力。对商圈交通情况的调研主要从商圈道路情况、停车位、公交线路、是否靠近地铁等方面进行调研。

商圈人流情况

商圈内人流的总量，直接决定门店潜在顾客的数量，同事也决定门店的营业额、门店的成功率。

人流量测算的原则：

1） 测算人流的数字，要真实、准确；

2） 确保测算的工作人员对测算有正确的认知，且了解测算的方法和具体操作流程：

人流量测算的规则及方法：

1） 首先要明确商圈入口的个数，依据商圈的入口个数分配人流测算的工作人员，做到每一个入口至少有一个测算人员；如果测算工作人员数量紧张，则优先在商圈的主入口分配测算的工作人员。

2） 测算时间分为周一到周五(可以选择2天，建议周二和周四)；周末时间（周六、周日）；节假日（最好选择在节假日前一天和当天）；每天的测算时段要在不同的时段，且每个时段的测算时间不能少于1个小时。

3） 统计进入商圈的人数（自行车和电动车数量以承载的人数计入人流的数量中），车辆数计入车流的数量中，从商圈出来的人数和车辆数不做统计。

4） 将统计的数据填入《商圈人员流动抽样表》

2. 商圈内人口状况调研

商圈人口状况调研主要包含两个内容：商圈日集客数量（可以依据《商圈人员流动抽样调查表》预估）、主消费者年龄层（人流测算时可以有一个准确的判断）。

3.商圈竞争环境调研

以食品为主营产品。通过消费者问卷调查，现阶段食品销售还是以便利店、专卖店为主流渠道，所以在商圈竞争环境调研中要特别注意便利店的影响。

商圈竞争环境调研包含的主要内容有：便利店调研和竞争对手调研。

竞争对手调研参照城市评估部分的竞争对手分析，填写《竞争企业店面调查表》。

4.商圈评估标准

在完成商圈环境调研、商圈人口状况调研、商圈竞争环境调研之后，进入商圈评估流程。在《商圈评估标准表》中，依据前期调研填写的《商圈调研资料表》的数据，对商圈评估标准表中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成商圈评估的得分，对商圈选择提供决策依据。

03

商圈评估表单及工具

1.竞争企业店面调查表

企业店面调查表表单编号：

店名

建筑面积

实用面积

地理位置

经营年限

店面人数

班/人

店面月租金

店面月营业额

店面经营内容

服务特色

宣传特色

装修特点

仓储状况

□ 店内有仓储 面积 平米 □ 店内无仓储

店面外观及店面装修照片

（附照片）

填写时间

填写人

主管审核

总经理审批

2.商圈调研资料表

商圈调研资料表表单编号：

商圈名称

所属城市

商圈地址

商圈环境

商圈类型

□ 核心商业区 □ 次级商业区 □ 办公区 □混合区 □待开发区

商圈发展规划

商圈形成时间： 年 具体规划主要内容：

商圈规模

商圈面积： 商圈入口： 个

商圈经营特色

商圈经营的主体行业： 商圈消费定位：

商圈内知名品牌

超市品牌： 品牌定位：□ 地方性 □ 全国品牌 □ 国际品牌

肯德基：□ 有 家 □ 无 麦当劳：□ 有 家 □ 无

其他知名品牌： 品牌定位：□ 地方性 □ 全国品牌 □ 国际品牌

交通情况

道路条件

商圈所含道路类型

□ 城市主干道 □城市支干道 □步行街

具体描述：宽 米， 个入口，其他

停车设施

汽车停车处：□商圈道路可停靠 □商圈道路可停靠要收费 □会拖吊 □有 个停车位

□无停车场

电动车及摩托车停车处：□可停靠 □可停靠要收费 □无

自行车停车处：□可停靠 □可停靠要收费 □无

途径公交线路数

公交车站：□有 个公交站点 □无公交站点

公交线路：商圈内途径的公交线路有 条；

商圈人流情况

周一到周五高峰时段1： 时到 时；高峰时段2： 时到 时；总平均客流： 人/30分钟

周一到周五平峰时段1： 时到 时；高峰时段2： 时到 时；总平均客流： 人/30分钟

周六到周日高峰时段1： 时到 时；高峰时段2： 时到 时；总平均客流： 人/30分钟

周六到周日平峰时段1： 时到 时；高峰时段2： 时到 时；总平均客流： 人/30分钟

商圈租金

●商圈核心区域租金 元/RMB ●商圈次区域租金 元/RMB ●商圈边缘区域租金 元/RMB

商圈平均营业时间

商圈内人员状况

商圈日集客量

人均消费水平

竞争情况

便利店数量

便利店数量： 家 便利店名称：

食品专卖店

参照《竞争企业调查表》

填写时间

填写人

主管审核

总经理审批

1． 城市规划：定性描述规划的级别、几年规划、规划成哪种类型、规划执行的开发商等。

2． 商圈经营的主体行业：服装鞋帽 、 电子行业、餐饮行业、零售百货行业、电子行业、建材行业、农贸行业、家具行业、小商品批发零售行业等。

3.商圈人员流动抽样表

备注：

1、 周一至周五为一个阶段，周末为一个阶段，保证每个阶段都有抽样数据。商品评估的时间内含有节假日的，节假日必须抽样统计。

2、 从每天的8：00-22：00，以表中规定的时间段为单位，每个单位内抽取20-30分钟进行统计，最后核算为（）人/半小时或者（）车/半小时。

3、 每个单位时间段内的（）人/半小时或者（）车/半小时，乘4，然后在加总每个时间段的抽样数据作为该商圈的日集客数量

END

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