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“全部拆完，一直拆到河边，都是我们的。”置业顾问在偌大的沙盘上空画了一个圈。她展示的是，中国首个整村统筹土地整备项目，建筑体量超过100万㎡，同等规模的楼盘在深圳屈指可数。
这是益田集团与坪山区南布社区股份公司合作开发的百万级综合体，被命名为“益田共和城邦”。和木头龙旧改蹉跎十多年不同的是，从入场到开工，益田在南布项目只花了三年时间。
这要归功于“土地整备利益统筹”模式——一种政府、社区、居民三方算清账再引入开发商合作开发的新模式，正在成为深圳开发商圈地新路径。
“中国首个整村统筹项目”变身百万级综合体
这是中国首个整村统筹土地整备项目，占地面积约17.3万㎡，总建筑面积约101万㎡，被命名为「益田共和城邦」。“你们也知道，不管是带‘城’还是‘邦’，都意味着‘大’。”
益田共和城邦的前身是坪山南布社区，是深圳首批土地整备“整村统筹”模式试点之一。
南布社区位于坪山城市发展中轴线上，北临出口加工区，东接大工业区，西靠坪山中心区，南与沙壆、石井社区隔坪山河相望，辖区面积约244万㎡。
南布社区集体物业即工业厂房约8.3万㎡，多为“三来一补”小型加工厂。随着城市的发展，低端厂房已无法满足社区的发展需求。2011年8月，坪山决定将南布社区列为“整村统筹”土地整备项目试社区之一，项目列入《深圳市2012年度土地整备计划》。同期的试点项目还有沙湖社区、金沙社区。
2013年10月，南布社区《“整村统筹”土地整备专项规划（草案）》公示。根据初步规划，土地整备后移交的政府用地，设计有市政道路、公共文体设施、学校等，社区留用地被划分成7个地块，2个商办地块、5个居住地块，这些地块全部变为国有土地。
这意味着，南布社区留用土地除了承担原村民的居住安置，村民可以拥有相应的“红本”房产外，还可以由股份公司自行或合作经营，既可以开发房地产，也可以卖掉变现。
据了解，南布社区“整村统筹”土地整备项目留用地合作开发招商项目，占地面积约28.48万㎡，总建面约26.7万㎡，其中私宅约17.69万㎡，厂房约9万㎡。最终，政府决定收回土地面积11.18万㎡，给予南布股份合作公司留用地面积17.3万㎡。
△南布社区留用地范围，共7个地块
2015年9月15日，益田集团通过谈判，成为南布社区留用地的合作开发责任主体，规划建设百万级综合体大盘，也就是「益田共和城邦」。据媒体报道，南布社区整村统筹项目曾吸引深圳市福田房地产有限公司、深圳市新豪方房地产有限公司参与谈判。
△南布社区留用地区域位置
根据规划，“百万级综合体大盘”益田共和城邦含居住47.01万㎡、商业10.52万㎡、商务公寓8.64万㎡、办公8.14万㎡、配套设施1.44万㎡。
△各地块建筑体量指标
△益田共和城邦效果图
2018年4月18日，深圳市规划国土委坪山管理局与深圳市南布股份合作公司签订深圳市土地使用权出让合同书，这是坪山区以协议方式出让给南布社区的首宗留用地。
最先动工的是位于金牛西路与悦景路（规划）交汇处的②号地块，占地12524㎡。②号地块的动工也标志着深圳首例整村统筹试点项目正式迈入建设实施阶段。
△2018年5月，②号地块启动基坑建设（图片来源：益田共和城邦官微）
②号地块被命名为“益田·益科大厦”，是益田共和城邦的首发产品，已于今年9月取得预售许可证，195套办公产品备案均价约2.62万/㎡。
另据坪山区政府官网信息，截至今年1月，南布社区集体物业谈判已签约56793.57㎡，占63%，已拆除36855.62㎡，占41%；私宅方面，完成203栋的测绘，占总栋数63%，完成94户签约，占总户数39%。
旧改、棚改、土地整备并驾齐驱
合一城市更新集团认为，在深圳城市更新步入深水区的今天，将市场运作与行政手段结合的土地整备利益统筹二次开发方式 ，关注度越来越高。
什么是土地整备利益统筹？
以“政府主导、社区主体、居民参与”为原则，由政府提供规划引导、政策支持和启动资金，社区股份合作公司具体组织实施的新模式。这种模式通过采取“政府和社区算大账、社区与居民算小账”的形式，实现政府、社区、居民三方共赢的局面。
通俗地说就是，政府和村里算大帐，用货币+留用地补偿的方式，解决村子土地历史遗留问题和土地确权问题；村里负责和村民谈判协调补偿安置，解决政府拟收回土地的清理和移交，最后留用地再自己找开发商合作。
据合一统计，今年第三季度就有四个土地整备利益统筹项目进行村企合作集体资产平台交易。而据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，今年深圳计划完成土地整备资金拨付不少于180亿，土地整备任务完成不少于16平方公里，计划安排土地整备利益统筹项目共102个。
“土地整备不仅仅是以提供房地产用地为主要目的，最重要的目的是提供城市发展空间保障。”深圳市土地整备局副局长席天海表示，“主要包含城市基础设施与公共配套设施，比如文教体卫即学校、医院、地铁，包括产业发展空间等。”
合一认为，深圳存量土地开发市场已逐渐形成城市更新、棚改和土地整备利益统筹三架马车并驾齐驱的格局。不过，合一城市更新集团董事总经理也坦承，土地整备难度依然不小，“到现在，真正开工的只有益田南布村项目。”
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