时隔3年 这地方的地价直接腰斩！

2016年7月1日，上海松江新城拍出一幅住宅用地，被合景泰富竞得，楼板价3.9万/平，是名副其实的“王中王”，去年12月底，地块上的商品房合景天悦首次开盘，推出582套房源，单价突破松江新城新高，达到5万以上，每平5.2万元，开盘当天认筹人数为153组，实属一般，将近1年时间过去，至今都没有开过第二次盘。

注：数据截止2019年12月5日

查阅网上房地产显示，项目还剩213套房源在售，那么相当于将近1年时间，合景天悦卖出去了369套房源，勉强完成一半销量。

这边地王“流血”上市，那边土地继续拍卖。

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近期，上海土地交易市场发布松江新城纯宅地公告，松江区中山街道SJC10010单元02-02A号地块，将于12月13日挂牌交易。

四至道路：东至大塔路，南至茸阳路，西至光星路，北至茸家浜路。

该幅地块位于9号线松江大学城站东侧约1公里处，然而地王项目合景天悦位于9号线松江大学城站西侧约1公里处，两幅地块在位置上的差别基本不大。

然而，地价却出现了明显差异。

2016年，上海楼市正处于大牛市阶段，各个区域多多少少都产生了一两个地王，当年的保本售价充斥着各路媒体，也没有房企拿地打分的机制，土地市场“厮杀”激烈，松江合景地王就是在那样的环境下诞生的。

时过境迁，上海土地市场早已出台了招挂复合式的打分式竞拍模式，并不是任何房企报名就可以参与竞拍的，土地市场一跃“沉稳”了下来。

就如同此次松江新城所拍卖的土地价格一样，起拍楼板价2.05万/平，截止目前（12月5日），共有3家及以上房企竞拍，或许会产生一些溢价率，但按照目前招挂复合形式，溢价率或也不会过高，因此最终结果，或也大抵在这个2.05万/平多点的范畴内。

合景天悦沙盘图

自从2016年7月诞生松江合景地王后，3年零4个月的今天，同样位于松江新城的土地，楼板价直接从3.9万/平降到了2.05万/平，近乎腰斩。

其实，松江新城土地价格腰斩也是循序渐进的，在合景地王出现后的下一年，也就是2017年11月，松江新城同样又拍出了一幅宅地，中建竞得，楼板价2.7万/平，就是如今在售的云著深蓝项目，足比合景地块低出1.4万/平。

地段虽然没有合景理想，但地价确实便宜了不少，如今项目单价4.3万/平，本地客尚还能接受，但合景天悦显然就要难上一些了。

不过与此次的土地价格相比，云著深蓝也同样失去了价格优势，毕竟此幅土地价格要比云著深蓝当年拿地价还要便宜6500元/平，而且地段也要比云著深蓝更理想。

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此次拍卖的松江新城宅地靠近松江万达广场、五龙商业广场，周边集中商业设施较多，而且距离9号线松江大学城站约1公里出头，算是松江新城不错的地段。

9号线松江大学城站周边配套实景

与此同时，在地块周边也集中了多个品相不错的小区，比如九龙仓兰宫、保利西子湾、信达蓝爵、万科梦想派等项目，周边城市界面更加新颖。

相对来说，此幅地块周边生活、居住氛围都十分不错，基本与合景天悦的位置相差无几。

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同样的道理，合景天悦因为成本过高，因此社区内，包括装修都降低了标准，而本幅地块的优势是成本相对较低，有足够的条件做出一些好的产品，特别是在装修和社区品质上，当然这要看拿地房企对待这幅土地的态度了。

相对来说，此幅地块与合景、中建地块相比，占地面积略小，而且容积率为1.6，如果后续设计成为高低配的话，如此小型地块，恐怕高层的公寓房会显得压抑许多，楼栋栋距也会更加紧凑，居住舒适度会大打折扣；但如果与中建地块的云著深蓝一样，统一做成小高层公寓，那么社区栋距、整体景观看上去将会舒服很多。

一切静待12月13日的土拍结果吧。