明明已经过剩，为何房价就是不跌？两类人不同意

所有人都知道中国楼市供应已经过剩了，不止一个楼市专家计算过中国房子够多少人住，得出来的答案不是30亿就是34亿，反正不管怎么算满足中国居民住房需求都不成问题，但也就是因为这样楼市产生了一个新问题，那就是明明房子已经过剩，甚至还有大量空置房存在，为什么市场上的房价却一直没能出现下跌呢？房子太多住不过来这一点大家都知道，例如去年有人透露在北京六环内就有100万套房子空置房存在，而其他小城市空置房有多少可想而知，奇怪的是这些房子没人居住的三四线城市房价却一年比一年高，这是为什么呢？原因很简单，因为开发商和已购房者不同意房价下跌。

房价下跌最先损害的肯定开发商的利益，毕竟现在土地价格一路上涨，如果房价不能上涨那么开发商铁定亏本。打个比方，如果开发商拿地价格是2万元/平米，按照地价占成本的40%计算，在加上各种建筑成本和税费之后，开发商最起码要把房子买到5万一平米才能赚钱，如果房价跌下去开发商肯定会亏本。如果仅仅只是自己亏本还没多大问题，问题是开发商习惯在房子盖好之后抵押给银行，如果房价下跌那么房产抵押价值就会下跌，到时候开发商还要额外给银行一笔钱，以现在开发商面临的融资环境来看，是绝对拿不出这笔钱的，那么就只能宣布破产，今年出现的446家破产开发商估计也是因为这个才破产的。所以房价下跌之后开发商有可能破产，但如果一直保持房价不跌，现在也许卖不掉房子，但过段时间总会卖掉房子，到时候虽然不一定能赚钱，但起码不会破产。

除了开发商之外，还有就是以购房者也会阻扰房价下跌。虽然说大部分购房者都希望房价下跌，但这些购房者都是没有买房的购房者，如果买房之后他们绝对不会希望房价下跌，毕竟没有人愿意简单自己今天花100万买的房子明天就变成80万。例如现在很多城市都出现了开发商降价业主要求补偿的新闻，例如青岛某个业主在买房之后不久开发商就宣布5折销售，亏损了三十几万，结果就闹上新闻想要开发商退房补偿。其实像这样的新闻，大家只要稍微关注下楼市都能看到不少，虽然都知道这种行为不对，但当花光全家积蓄买下来的房子真的贬值了，很少人能理性思考对不对，只想着把钱要回来。所以从某种程度上来说，房价下跌最大的阻力就是这些已购房者，楼市有多少人买了房，房价下跌的阻力就有多大。

所以虽然才能够数据上来看中国楼市存在大量空置房，整个市场已经供应过剩了，但房价还是很难出现下跌，能维持现在稳定的走势就已经很不容易了。实际上，在笔者看来，未来房价不会出现大幅度下跌，最好的走势就是房价随着居民收入或者物价涨幅慢慢上涨，这样既不会让以购房者吃亏，也不会存在买房暴富的机会。所以刚需其实也没必要因为房价不下跌着急，毕竟房价不再继续上涨对刚需而言就是最大的好消息了，要相信房价正在回调，一切都在变好。