导语： 衣食住行，这四个字贯穿着我们普通老百姓的一生，特别是“住”——房子,似乎是中国人永远都绕不过去的话题。但是近几年，不少城市出台了各种限购政策抑制楼市疯涨之风，在北京，更是全境限购。有时候你今天交定，明天政府就出台一个新的限购政策，确实让人措手不及。
那么，对于那些已经签订房屋认购书并支付定金的消费者来说，因为限购政策导致不能购房的，要不要背负违约责任？所交的定金能不能退还呢？
这里有个真实的案例，原告与被告签订了房屋订购协议并支付了1万5的定金，但因被告拟出售的房屋单价超出政府限购指导价，被暂停网签，一直未能签订《商品房买卖合同》。
最后法院判决双方未能按照认购协议的约定签订《商品房买卖合同》，系因双方约定的单价高于政府限价，政府对房价进行调控导致，属于不可归责于双方的事由，被告应当将定金返还原告。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
因为限购政策，是买卖双方无法预见的情形，所以对于买房交了定金结果却被限购的情况，一般是解除合同并退还定金，并且双方都不构成违约。
在限购政策出台前购房的更要注意
然而，有些刚好在限购政策出台前购房的顾客要小心，务必清楚自己是否具备购房资格，避免不必要的纠纷。
今年7月，中山市第一人民法院审理了同为因限购政策而导致的房屋合同纠纷案。
邹某与中山某地产公司于2017年3月21日签订的房屋认购书，并支付了定金2万元。3月26日，中山市政府下发限购通知，邹某认为该通知造成他在签订认购书时具有的购房资格被取消，并且认为他若仍与地产公司签订买卖合同并支付购房款，具有巨大风险，而该公司亦没有相应措施消除其顾虑。最后邹某要求返还2万定金。
法院认为，该认购书约定邹某须于2017年3月26日到售楼处签订商品房买卖合同。邹某未按时前往售楼处签订合同，且他认为新出台的限购政策取消了其签订认购书时所具备的购房资格，致使涉案合同目的不能实现，但邹某本人并未提供证据予以证明。
现涉案房屋已具备网签资格，邹某未与该公司签订商品房买卖合同，该行为足以表明邹某以个人原因要求解除合同，放弃签订正式商品房买卖合同。
关于定金的问题
本案中，双方签订的房屋认购书系预约合同，预约合同是为订立商品房买卖合同作准备。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
邹某向地产公司支付20000元定金后，因个人原因不签订本约，根据上述规定，邹某无权要求返还定金。
在限购政策出台前刚好认购买房的要注意：若购房合同已经通过网签，证明你的购房资格已经通过审核。
所以说，在限购前买房的消费者，以房屋是否可以正式网签确认自己是否具备购房资格。
具备购房资格的购房者，如果因个人原因不按认购协议签订商品房买卖合同，属于违约行为，房地产公司有权收回定金；如果房地产公司在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，则应当双倍返还定金。
律师建议
购房者在购房之前，要查清自己是否属于当地的限购对象，是否符合购房入户等条件，谨防被开发商“没收”已支付的定金，也要避免因未确认购房资格而出现的“大乌龙”，从而产生不必要的纠纷。
作者：商业风险观察
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