存量太大的天津城市更新徘徊在低谷

记者 | 傅林林

“在城市更新这一业务上，我觉得天津现在是一个非常好的可以进入的时机”，津投资管总经理刘小冰在10月24日的天津城市更新论坛上表示。

在多位投资人的印象中，天津是一个不太吸引外面资金进入的城市，市场的成熟度比较低，客户来源跟北京这样的城市差的量级太大。

刘小冰对此分析道：“跟成熟的市场比，现在天津确实还有很大的错位，这个市场我们进去了，资本进去了，退出怎么办，从客户视角来看，这是一个需要去让你去培育的市场，而不像北京，上海，客户是比较成熟的，所提供的产品也是相对充足的，你选对了地方，就不用太担心能不能满租的事，只不过是把租金稍微放高一点，放低一点，但是在天津，你很好的位置，你用很低的租金，最后他可能还是空的。”

但实际上，天津在城市更新领域又有着非常大的存量。

根据戴德梁行的数据显示，天津办公物业面积达到了230万平方米，商业存量234万平方米，其他业态的存量超过500万平方米。

但这些存量资产的租金水平非常低，根据天津优铺里邻的报告显示，天津城市更新资产价格和租赁价格都低，租金提升空间小，一般在1-2元左右。

这在城智更新研究院院长陈方勇看来，也是很好的投资机会，从目前的一线市场投资环境来看，未来以南京、武汉、天津、西安为代表的二线城市有着更广的投资空间。

“其实在北京、上海做投资更多的好处是安全性、稳定性，但其它增加性已经没有了。原来你投一万，最后拿十万这个可能性不太可能了。但是二线城市存在补缺的可能，因为它属于原来被低估的城市，已经被打到不能再低的一个状态，天津的住房价贵到四五万了，但写字楼的租金差不多是成本价，甚至有可能说是不良了。所以这里有没有可能因为未来一些增加的红利的东西，带来的机会，我觉得是有可能的。”

但这需要政府的思路和政策同步跟上，在人才引入方面，10月15日，天津市发改委发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见公告，针对宝坻京津中关村科技城和滨海新区中关村科技园区入驻企业职工，在医保、子女教育及购房等方面实现两地互通。政策措施在10月21日通过了征求意见期并开始试行。

大部分情况，外界还是将这些政策与住宅市场相关联，但刘小冰认为这能提升天津的产业，他表示，北京前年开始疏解的产业要真正的要找地方去落地，在整个环渤海经济圈里，像天津这样教育、医疗、市政、城市风貌等配套好的地方不多，天津能够吸引人才后接住北京转移的资源。

在城市更新业务上，刘小冰认为，天津政府还需要在思路上进行转变。

“我们现在其实还没有太看到政府的优惠政策，现在完全是市场自发的，但在北京，政府的推动力度都很大，比如在审批上，有没有正常的通道，现在是每一个个案都要去沟通。另外，大部分存量物业在国企或者政府手里，这些存量业主的认识，也需要转变。

天津的城市更新还有待进一步完善，但天津在近几年的产业转型以及承接北京的一些功能方面有着重大突破，数据显示，2016年到2018年10月份，北京企业在天津累计投资金额3590.54亿元，占外省市在津投资额的38.9%。

“一线城市看中的是资产，其本身是保值增值，就是地段很好，虽然很破旧，但通过改造可以产生新的价值，或者资产价值提升，像天津这样的二线城市，也存在产业升级置换的可能，原来以传统产业为支柱，现在需要引渡一些新兴的产业来替换”，陈方勇表示。