三年亏损14亿的青客公寓 拿什么争抢长租公寓海外上市第一股

作者：遥远的风

编辑：一条辉

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

美国华尔街真的像传说的那样，遍地是黄金吗？

近期，青客公寓公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交了首次公开募股（IPO）申请。

招股书显示，青客公寓计划在美国纳斯达克上市，股票交易代码为“QK”，计划筹资1.5亿美元。摩根士丹利和中国国际金融股份有限公司将共同担任此次IPO的承销商。

对于募资资金的用途，青客公寓此次IPO募资到的资金将分别用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间，复合年增长率为114.4%，

企查查资料显示，青客公寓于2012年成立于上海，现有员工1000余人，下设近70个服务中心，管辖50000余间客房。青客公寓主要从事白领公寓租赁和提供物业管理，包括房屋出售、出租的中介，房屋托管，家电家具的租赁，互联网二类增值电信服务。

如果此次青客公寓能上市，将在继蛋壳公寓和自如相继被传出赴美上市之后，青客公寓抢占国内常租公寓海外上市第一股。

但，青客公寓上市会有这么轻松吗？

巨亏14亿

近年来，青客公寓的营收增长迅速，但却没有改变亏损的命运。

据招股书显示，截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月，净收入分别为5.93亿、8.979亿元，但净亏损分别是3.24亿元、3.73亿元，同比增长约15%。

另外，2017-2018年，青客公寓的净收入分别为人民币5.23亿、8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别是2.45亿元和4.99亿元。

也就是说短短2年多时间，青客公寓亏损了14亿元，从具体的原因来看，无非就是为了前期扩张市场，不计成本的营销。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓每个房间平均月租金1149元，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%；由此可得，青客公寓每间房月租金价差最多不到290元；青客公寓运营覆盖6座城市的共计97621间房间，这就意味着，青客公寓每租出一间房亏损3800元，2018年每间房则亏损5180元。

除此之外，青客公寓的回头客很少，业主到期之后续租率并不高。截至6月30日的2019年的前三个季度，青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月，其中，47.3%的租户在合同到期前选择退租，仅5.1%的租户选择了续租。

可见，现在的青客公寓选择上市也是迫于无奈。房东东的创始人全雳表示，企业对于现金流的强依赖性，进入资本寒冬后，融资难度和成本越来越大，只有通过上市来获取新一轮的资金弹药；二是资本给予企业的期限将至，对回报的诉求紧推着企业上市；三是蛋壳与自如即将上市的风声给予青客公寓极大的压力，房源规模排名第三的青客公寓须抢先一步上市，才可能在未来租赁市场获得先机。

债务危机

亏损之下，青客公寓的债务问题表现更为差劲。

根据招股书显示，截至2018年9月30日，未偿还的短期债务为1.32亿元，长期债务为1.655亿元。不过青客公寓账上现金及等价物为1.038亿元，其中受限制的现金为1500万元。青客公寓还清短期债务就已经捉襟见肘。

另外，青客公寓总资产20.3亿元，而负债则高达27亿元，资产负债率高达133%，这就意味着它已经“资不抵债”了。

除此之外，在现金流方面，青客公寓账上的资金恐怕不够支撑一年了。截至2019年6月30日，青客公寓公寓的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元，但青客公寓2018年亏损近5亿。

而此次青客公寓在这时候选择上市，一定程度上也体现了面临着巨大的债务与资金压力。不过上市融资的背后，实际上青客公寓是为缓解债务压力和防止资金链断裂。

“租金贷模式”遭瓶颈

青客公寓的“包租婆”角色是越来越难当了。

租金贷模式，是长租公寓运营过程中非常常见的一种模式，之前是直接办信用卡，租客办完信用卡就直接把一年的钱全部刷掉，之后由客户每个月去还银行的钱。然后公寓方就可以拿到一年的租金,有的公寓甚至会刷掉两年的资金，因为涉及的资金比较大，可能会加大资金风险。

目前，青客公寓主要收入来源依赖于租金贷的资金。招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元。即便全部以预付半年租金计算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据，截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。

此外，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷。公司与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至今日，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。

不过，有业内专业人士认为，租金贷模式下，本没有借贷需求的租客，实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓公司融资，而一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。

面临着巨额亏损与债务，青客公寓赴美上市能否成功，还值得市场期待。