“金九”无金可言，“银十”能否走出银色

【原创】“金九”无金可言，“银十”能否走出银色

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

国家统计局发布的8月70城最新房价数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，31个二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%。从二手房的情况来看，一线城市二手住宅价格环比由7月回正后8月又转为负增长。二线城市上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.15个百分点；三线城市上涨0.34%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。与上月相同。

而中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》则显示，2019年8月核心城市房价停止上涨，一线城市房价以下跌为主，二线城市房价走势继续分化，三四线城市房价由涨转跌。

从刚刚过去的9月份住房销售情况来看，“金九”并未有起色，甚至可以说无金可言。特别是往年比较火爆的中秋小长假，全国楼市也是成交整体平淡。与2018年小长假相比，成交量均有不同程度的下滑。而据九九房后台监测数据显示，9月上旬北京二手房络均价为25.2105万元/m2，环比微幅下降0.23%。虽然整体降幅不大，但是价格松动的区域已明显扩大。旅游市场十分火爆的国庆长假，从对楼市的观察来看，也似乎动静不大，等待观望的气氛很浓。

这也意味着，“金九银十”的第一战役“金九”已经宣告失败。即便开发企业采取了一些促销手段，也没有能够把居民的购房动力激发出来，而是十分平淡地度过了一个本可以让开发商快速回笼资金的九月。十月情况如何，已成为各方关注的焦点。到底是维持“金九”的低迷，还是呈现一点“银十”的成色，真的很难预料。

必须关注的现实是，面对调控没有丝毫松动之意，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求又明确提出，将预示着继续死杠房价，很多开发企业可能真的要杠不动了，资金链随时都有可能出现问题。也就是说，要确保资金链不出现问题，唯有加快售房回笼资金。而想要售房，按照目前的市场供需状况以及居民购房意愿，不降价是肯定没有出路的，且降价不是象征性地降，而是实实在在地降，要降出居民的购房冲动。至少，要把他们等待观望的情绪能够消除一部分。

那么，开发企业将如何来面对可能带来一点希望的“银十”呢？能否在总结“金九”平淡无缘、无金可言的基础上，通过降价拉动10月的住房销售，使“银十”能够有点起色。最好有点成色，能够给开发企业回笼资金提供一点帮助呢。

要知道，调控并不是要把市场“调”低迷，把开发企业调死，把广大居民的购房欲望调光，而是要把房价“调”稳定，让房价不要再继续朝着脱离居民购买能力的方向上涨，能够通过房价的稳定和稳步下降，挤掉一些依附于房价的水分，让居民购房不再那么吃力。至少，不要再让那些根本没有能力购房的居民，因为担心房价上涨而透支未来、透支幸福、透支正常的家庭生活来购房。遗憾的是，开发企业并没有意识到这一点，一直死杠房价，等待政策放松。显然，这一次完全打错了算盘，低估了中央调控楼市的决心。

事实也是，尽管经济仍面临比较大的下行压力，特别是外部经济环境仍然十分复杂，各种不确定性因素很多，正常情况下，应当通过重振房地产来拉动经济增长。但是，不要忘了，中国经济正在从高速增长向高质量发展转型，中央不会再因为一时之需，重走房地产拉动经济增长之路，而是会充分发挥中国经济具有较强韧性这一特点，坚定地走高质量发展之路。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”就是发出的强烈信号，且不仅对开发商，也是对地方政府，对所有指望依靠房地产拉动经济增长的人。因此，房价也就没有了继续上涨的基础，不会再给房价上涨内在的动力和元素。死杠房价，只有死路一条。

而从8月房价变动以及9月没有出现“金九”、国庆长假也比较冷清的情况来看，实际已经进入到开发企业与购房者作最后博弈的关键时刻。而眼下的政策及市场，显然都不会有利于开发商。即便地方政府有心帮开发商，也无力给开发企业提供支撑。是最好的结果，就是开发企业做出让步，以降价来拉动“银十”，以降价回笼资金，以降价维持企业资金链不断裂。因为，绝大多数开发企业已经没有了死杠房价的资本，而购房者也不会在房价不降的情况下轻易购房。“银十”只能是降价拉动，诸如促销手段等都不会有好的效果，都会像“金九”一样平淡，甚至会更加平淡。

相关机构的调查也显示，有超过八成的居民认为，目前房价仍有下降空间，因此，他们都在选择观望，看开发商拿出什么举动。如果不降价，观望情绪就会继续保持，开发企业的持房成本会越来越高，资金压力也越来越大，盈利空间越来越小。与其把利润消耗在时间成本上，不如将其让给购房者，以实现共赢的目标。

从目前开发企业的表现来看，可以预料，10月份很有可能是一个开发企业降价月，是开发企业借助“银十”回笼资金的时段。需要关注的是，会把价格降到什么水平，购房者能否接受。因为，对目前的房价来说，继续上涨是肯定没有出路的，也没有空间。降价则是有尺度的，既不能大降，也不能微降。大降会有风险，且会把购房者的降价欲望降得太高，反而不利于市场稳定。微降也不符合购房者心理，因此，选择怎样的降价幅度，对开发企业来说，是一次比较严峻的考验。但从总体上讲，“银十”的成色会比“金九”高，并极有可能出现一次真正的“银十”。关键就看，开发企业有没有降价的诚意了。

tanhaojun1962