10-12月买房吗？金九银十未现，判断市场的3大要素！

每年楼市各种新闻报道都非常关注楼市的金九银十，因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例，但随着气候变化，混凝土对温度的要求变化，叠加上2009年以后房地产调控对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。 2019年楼市的金九银十同样被市场关注，特别是长假期间。长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了继续回落的现象，因为网签数据滞后，并不不带市场全面数据，整体看，期间大部分城市网签暂停。

从典型城市网签数据看，北京新建住宅前6天网签29套，二手房住宅网签35套，整体看，与2018年期间相比有涨有跌，一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。

1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微的上行，22个热点城市合计住宅签约113.1万套，相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨，其中北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应的增加，相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。但整体看，2018年的金九银十与2019年的市场基本平稳，特别是2019年春节后的小阳春因为后续各种政策加码影响下，市场在三季度出现了逐渐退烧。

首先：网签数据相对滞后，期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外，大部分热点一二线城市都出现了小阳春继续退烧的现象。各地供应增加，促销明显增加。

其次：因为网签数据滞后的原因，整体看，全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别金9。包括北京、南京深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。

第三：楼市调控重压，信贷收紧，特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注，使得最近市场再次观望。楼市已经多年没有金九银十，从市场看，2019年来，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

第四：虽然当下全国看，房价上行城市依然较多，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

第五：热点城市开始进入卖不完时代， 一二线城市的土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点。市场上底价成交成为主流。

整体看，LPR降低已经是趋势

目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率，目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

判断未来市场的三大要素：LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化，整体看，房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低，已经可以看看房了。