10年后的房子，会“更便宜”还是“更贵”？经济学家做出预测

关于楼市，一直以来，每3年是一个周期，每10年是一个时代。

所谓3年一个周期，是指房价的变化。

在4月份，华泰证券宏观研究团队负责人、经济学家李超发布研报指出：从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间，而政策是地产周期变化的重要因素。

所谓10年一个时代，是指楼市模式的变迁。

第一次，是在1998年，房改启动，商品房市场化全面铺开，居住方式迎来巨大转变，人们不再依赖单位福利分房，不再屈居于老破小、家属院、自建房之中，虽然房价上涨的大幕由此拉开，但投机成分并不浓，满足居住需求是第一要务，城镇化的起点也是从此时开始。

第二次，是在2008年，刚刚缓过气来的楼市，因为流通货币增加，年均达15%的M2增速，使大量购房者的资金向楼市沉淀，房子成为最佳的保值增值投机品。

我们有理由相信，第三次，就是从2019年开始。

比如今年的集体土地入市，租赁房试点城市扩大补贴，房贷利率挂钩LPR，城市旧改集中推进，都是长效机制的一部分，这在以前是没有过的。

那么，下一个十年，房价会比现在“更高”还是“更低”？或者说，房子会“更便宜”还是“更贵”？

笔者认为，要从以下几个方面展开分析。

第一，劳动力与家庭结构的变化。

人体只有在年轻的阶段才具有劳动能力，在经济学上，通常把15-64岁的人口定义为劳动年龄人口。

这个年龄阶段的人口，是楼市最大的推动力，只有年轻人、中年人、劳动力，才有婚房、改善房、二套房、学区房等各种各样的需求诞生。

但是，在2014年，2000年左右出生的人口开始加入劳动力大军，而这批人口的数量远低于以往任何一个时期，甚至抵不上每年变老的人口数量。

这就使得我国的劳动力人口数量在2014年以后首次出现了负增长，而我国的就业人口增速也逐渐降至了零增长，甚至在2018年首次出现了负增长。

家庭结构的变化也是如此，十年以来，大部分家庭虽然上有老、下有小，但每对父母都有不止一个兄弟姐妹，包括爷爷奶奶这一辈，家族里不缺人丁。

但是，未来十年，正如马云今年5月份的一场演讲中说道：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

房子继承的越来越多，养老的压力却有增无减，8个老人，意味着“八四二一”家庭结构的逐步形成，夫妻双方的父母、祖父母，都是独生子女难以承受之重。

从这个角度来看，未来房价必然会步入“稳中有降”的趋势中，房价会变得“更低”、“更便宜”不是没可能。

第二，货币与楼市之间关系的变化。

货币与楼市的关系非常紧密，数据显示，从2007年到2017年，M2（流通中货币）的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度，也就是说，人们把房产当成了金融投机品，而不是用来居住的消费品。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上，东方证券经济学家邵宇的话很有意思：这么多年，我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

但是，再过十年，货币与楼市的关系还会如此紧密吗？

笔者认为，答案是否定的。

首先，从近两年的数据可以看出，银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看，2018年同比增速仅为6.8%，创下有史以来的最低增幅，不到过去10年增速均值的零头。

其次，央行发布新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

说白了，LPR充当了“一面墙”，未来10年的货币，重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材，房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆，可以趁早放弃了。

这种情况下，货币不再像以往那样涌入房地产中，房价变得“更高”的基础，将不复存在。

第三，人口流动的分化。

人口流动的方向，决定了楼市上涨的速度不尽相同，人口流入越多，需求越大，房子越值钱，这是一个很朴素的道理。

“宁要北上广一张床，不要老家一套房”，这句话在最近几年，表现的尤为突出，不光是在京沪深这样的超级大都市，哪怕是在省会城市、新一线城市，也表现的淋漓尽致。

近些年来，23个千万级大都市圈人口流动分化趋势明显，当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前，苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。

反之，收缩型城市也变得越来越多。

像西北的甘肃、青海，东北的黑吉辽，这些省份的三四线城市，因为无法形成有效的集聚效应，哪怕经历了两三波上涨，房价依然保持在低位，有的地方甚至一千多块钱每平都没人要。

这样的分化，未来10年会愈演愈烈，人口流入持续且拥有城市群连接的区域，房价“更贵”是必然趋势，而其他房子越盖越多，人口流出也越来越多的城市、郊区、新城区，房价变得“更低”也是大势所趋。

柳传志曾在接受采访时表示，年轻人别着急买房。

他说，“现在有的年轻人看到房价涨得很高，就急着要买房子。然后就变成了房奴，变成了蜗居，生活很不愉快。其实真的可以改变方式，租房住，就不用跟银行贷款，贷款的那个钱跟租房一样。如果现在买房压力太大，不如调整好心态，先安心工作，等自己的薪酬高了以后再去追求属于自己的房产”。

换个角度思考，柳传志就看出了未来楼市的“端倪”，租赁房虽然过去这些年没有被广大购房者接受，一是因为颠沛流离，没有安全感，二是因为体量太小，无法享受和购房一样的学区、落户、考试等本地居民权利。

但是，未来十年，随着租赁市场体量不断扩大，更多的集体产权属性土地入市，假如租购同权的城市越来越多，租房的选择面会更宽，这就完美规避了房子“更贵”还是“更便宜”的选择题。

经济学家李奇霖在7月份的时候也做出过预测。

他预计，未来11年，全国住房需求是79亿平米，而2016-2018三年时间内，就已经透支了11亿平米，占比达9%。

也就是说，在过去三年当中，已经透支掉了11亿平米的购房需求，剩下的住房需求，平摊到未来十年当中，对楼市来说只能起到一个“平缓过渡”的作用，从宏观上看，房价“稳重趋降”将是必然。