现场 世茂海峡的距离 收购1000个“杨树坪”

观点地产网 从107亿到505亿，世茂海峡只用了3年。

作为世茂集团旗下最大的全资子公司，世茂海峡交上来的销售成绩确实较为出彩，尤其近几年的发展势头迅猛，引发外界不少关注。

最新数据显示，2019年上半年，世茂海峡签约销售金额达316.1亿元，同比增长26%；新开工面积超300万㎡，新增土地储备近1500万平方米；2019年上半年新增货值超2000亿元，累计可售货值近3500亿元。

在近期世茂海峡主办的广州双盘媒体见面会上，世茂海峡区域企划负责人林鄞显得颇为自豪：“到目前为止应该没有其他区域公司可以做到一年超过500亿的销售业绩，今年我们可能会有更大的突破。”

世茂海峡“来势汹汹”

世茂海峡的突破最先源于世茂集团的架构改革。

2018年，世茂集团推出新的管理架构，即“充分授权+激励机制”。在此架构之下，世茂集团发挥的是服务者和监督者的作用，而地区公司则成为实体经营者，自负盈亏。

从另一角度讲，在充分授权后，世茂集团内部会形成竞争机制。同一地块，地区公司之间会进行争夺，而集团会以利润率、IRR、现金转正时间三项指标决定授权予哪个地区公司。

公开资料显示，世茂集团下设有华南、苏沪、浙江、华中、海峡、西部、华北及山东等8个区域公司，以公司制管理，每个地区公司都处于同等地位。

处于集团的大本营，世茂海峡无疑是世茂集团的聚焦点。许世坛也最常挂在嘴边，业绩会上总是得意地介绍这个区域公司。

于2019年初，原世茂福建更名为世茂海峡，同时，世茂集团给予世茂海峡充分的资源支持和多元赋能。

从今年上半年开始，在世茂集团的充分授权下，世茂海峡发展更加迅速。短短数月的时间，世茂海峡合约销售额316亿，新增地块45个，新增土地储备近1500万平方米，新增货值超2000亿元，总可售货值近3500亿元。

据世茂房地产中期报告显示，2019年上半年，世茂房地产签约额为1003.4亿元。仅仅世茂海峡一个区域公司，就占比超过了三分之一。

由此可见，2019年的世茂海峡确实是“来势汹汹”，甚至有人调侃道，现在的世茂海峡已经相当于一个中型房企的规模。

于2017年，世茂海峡全年销售额达251亿，新增项目20个，项目数已经是超过前14年累计的总和；2018年，世茂海峡全年销售额为505亿，新增58个项目。

为何世茂海峡能在短短几年之内实现这么大的突破呢？

毕竟在2017年之前，诞生于2003年的世茂海峡仍只是深耕于福建、厦门、泉州的一个并不显眼的区域公司。

分析认为，这或许与其以收并购的方式进行规模扩张不无关系。2018年数据显示，世茂海峡投资拿地以合作招拍挂和二手收并购为主，两者新增货值的比例分别高达58%、30%，独立招拍挂的比例仅占5%。

业内人士表示，世茂海峡整个的扩张速度和扩张路径都是非常明确的，去年到今年通过招拍挂拿地和合作拿地的速度也是非常快的，高峰时期一个月能拿到7、8块地。

收并购的目标

自2018年8月开始，世茂海峡就布局进入广西东盟之窗、淮海经济带、海南国际旅游岛、长三角经济区、津京冀城市群、粤港澳大湾区等热门区域。截至目前，世茂海峡的拼图实现了9省29市147盘。

回过头来分析世茂新进的大湾区，会发现与世茂华南有所重叠，这时世茂华南与世茂海峡的关系便成了关注点。

关于世茂海峡与华南世茂的关系，林鄞在媒体见面会上表示，世茂海峡跟华南世茂是兄弟公司，属于同进同退的关系。“但华南世茂更多的是以招拍挂的形式进入土地市场，海峡世茂会更多地通过收并购的方式进行区域深耕。”

事实上，近段时间世茂房地产所进行的金额较大的收并购事项，往中细究，大多都是由世茂海峡操盘，包括世茂房地产与泰禾集团、粤泰股份、明发集团的收并购往来。

以泰禾广州院子项目为例。于5月17日，泰禾集团公告宣布将旗下规模最大的院子—广州院子51%股份卖给世茂。

公告披露，泰禾集团全资子公司红悦置业、泰禾恒昇、瑞德置业、广州增城区泰禾置业，与世茂房地产全资子公司厦门昱则、厦门衡珲签署协议。

值得关注的是，厦门昱则、厦门衡珲公司的法定代表人都是世茂海峡公司董事长兼总裁吕翼。

自今年以来，世茂房地产以收并购方式受让了南昌茵梦湖国际旅游度假区项目、泰禾广州院子项目、泰禾昆山淀山湖项目、泰禾佛山院子项目、杭州富阳项目等多个项目，其中签订协议的多为厦门、福州等地的子公司，均为世茂海峡旗下公司。

截至目前，世茂海峡与泰禾集团的交易对价将近60亿。

此外，于今年4月，世茂房地产以27.92亿元收购明发安徽马鞍山项目51%股权，进行操盘的也是世茂海峡。

市场上讨论最多的世茂房地产与粤泰股份收并购，依然是出自世茂海峡之手。于6月9日，粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了项目转让协议，交易对价总计63.97亿元。

转让的五个项目分别为淮南洞山天鹅湾项目、广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目、淮南公园天鹅湾项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权。

据观点地产新媒体了解，该五家子公司分别为厦门进衡、厦门奉朝、厦门尚翎、厦门昱翎和厦门翎泽，同样是世茂海峡旗下公司。

至于粤泰股份，今年以来一直处于风口浪尖上，从重组失败到董事长杨树坪被立案调查，最后资金短缺不得不卖项目，显然世茂海峡是抓准了时机。

业内人士表示，世茂海峡在团队架构、技术实力、土地储备相对来说都是比较成熟的，收并购实力也相对较强。

就目前看来，世茂海峡的收并购还是比较青睐于闽系、粤系房企，业内人士称，“利用资金进入项目，然后通过当地比较成熟的关系，双方进行强强联合，这是世茂海峡比较喜欢的方式。”

而且，不同于以往大部分房企进入广州的小心谨慎，世茂海峡首入广州，就以收并购的方式揽下了三大项目：世茂泰禾增城院子、珠江天鹅湾、嘉盛大厦。

据媒体会上透露，广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目将在不久后推出市场，均为广州顶豪项目。

不过，广州或许只是世茂海峡进击大湾区的一步，世茂海峡的目标，还是整个大湾区。林鄞在媒体会上也透露了，粤港澳大湾区会是重点规划的地区。

对于世茂海峡的下半年，业内人士预测，世茂海峡在上半年已经获取了大量的地块，有快速的土地储备扩充，接下来会把重心放在销售资金回款方面，当然收并购也会继续物色。