疯狂地产圈：要么跟投，要么走人！

本文转载自：地产直角 作者：总编辑

7月，国内如雷贯耳的高周转房企，Z，在香港上市。响亮的锣声，将每个人的脸映照得繁花绽放；而不到60%的净负债率，更让许多国企都相形见绌。

与此同时，有一群人却陷入了一场与该司旷日持久的财务纠纷之中，他们有一个的共同身份：Z的离职经理人。

离职数月的他们，各有几十到数百万不等的“强制跟投”的本金不能收回。而根据协议，这些投资本金是在他们离职一个月内就能收回的。

壹

江湖上，本来没有跟投一说。

始作俑者，是万科。

2014年3月，万科在第十七届董事会第一次会议上，审议通过了关于建立项目跟投制度的议案：自当年4月1日以后的所有新增项目，除旧改和部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员（经理级以上），必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员外的其他员工，自愿跟投。

同年，高周转的龙头碧桂园也大步赶上。

开始的时候，跟投制度显示出了其非常积极的一面。

在年报中，万科和碧桂园都不约而同地对这个新创的制度赞不绝口，强调了搭建房地产投资平台和变革战略业务单元运营结构对公司发展的贡献力和重要性。

于是，江湖上各大房企开始纷纷效仿，包括昔时尚未暴得大名的Z。

贰

人生若只如初见。

我们这个行业总有一种神奇的能力，可以默默地把一项好东西深深地玩坏。

尝到跟投甜头后，老板们猛然发现，在高周转的压力下，这是一项多么好的制度设计啊：原来赌上身家的只有自己，现在终于可以拉上员工一起滚地雷了。

于是，“跟投”被进化强调成了“强制跟投”，而其中，身为后起之秀Z，青出于蓝而胜于蓝地玩成了极致。

根据其内部人士透露，2018年全集团累计跟投立项项目388个，跟投金额84.8亿、跟投本金18.5亿。按照1:3的地货比、再加上业内正常的2.5倍资金杠杆，跟投资金已经撬动了600多亿的货值，大大缓解了企业的融资压力。

鲜活的数据深深撩拨着老板们的心弦，于是，“强制跟投”成了快周转这个行业“恶之本”上开出的最鲜艳的“恶之花”。

这朵花有着被广为传颂的美丽一面：加快周转、提升业绩、增加资金、留住人才……

然而，所有这些“优点”，都是站在了企业的角度。

人呢？

叄

员工，是强制跟投的主体。

本来，作为企业的雇佣的劳动力，员工依靠自己的专业能力，设计的画图纸、工程的搬砖头，在为企业创造价值的同时为自己挣得一份劳动收入。

对于这份收入的分配，他可以选择养家糊口过小日子，也可以选择去投资理财。如果选择投资理财，又可以根据自己的资金量和风险偏好，选择股票、基金、国债，或者回老家开个小店。当然，如果他所服务的公司项目符合他的投资逻辑，也会跟投、也可以跟投，反正自掏腰包、自负盈亏，无可厚非。

每个人掌握着自己的财富计划、也就掌握了自己和家庭的方向。

因此，是自愿还是强制，表现了企业跟投制度最基础的善意。可惜，据我所知，业内只有少量的企业，如红星地产，至今仍坚持员工自愿跟投。

大多数企业中，员工已经没有选择权。

根据Z的《员工跟投协议》第五条，如果员工不参与跟投，“甲方有权对乙方（员工）进行降级、调整岗位。”

要么投、要么走。

事实上，从2017年6月开始，Z两任CFO先后离职，第一位任职时间是颇为蹊跷的179天，第二位则更短。坊间传言，离职的原因是，在即将试用期满之际，公司适时地提出了1200万本金的强制跟投要求，而CFO的年薪仅为600万左右。

强制跟投的年代，靠手艺吃饭，既不被允许、也不被肯定。只有跟投进项目的钱，才是员工向企业表忠心的投名状。

肆

大多数人还是交了投名状后，就像被枪指着一样，走向了一个个项目的赌场。

也许是大势所然、也许是赌场安排，开始的时候，总是有人赌赢了：万科跟投第一单深圳嘉悦山项目税前回报率高达72.4%；2016年，碧桂园六位大区总裁收入全部过亿，其中最高的一位近两亿；Z也大胆喊出了“高层收入过亿”的口号。

在赤裸裸的金钱诱惑下，人们的肾上腺开始发作，好赌之徒争先恐后、不赌之人也两眼发光。

这个时候，已经没有人有耐心和冷静去分辨，一旦行业形势冷却，是否还有如此光鲜亮丽之收入。

人性中的“贪念”，就这样被彻底唤醒。

好的制度，能让坏人变好；而坏的制度，只能把好人带坏。

为了参与赌局，就要有钱。

以碧桂园区域公司的投资或营销负责人为例，对下辖的每一个项目的跟投下限是20万。即便房地产行业工资高，庞大的跟投数量和金额对于大多数人而言依旧不是一笔小数目。

这一切，企业并不关心。在“共担、共享”的招牌下，老板们更关心的是如何让员工将更多的钱投入到公司中来，哪怕背后是抵押房产、借钱凑数，最好每把都是全部压上的ALL IN。

至于员工生活水平、家庭和谐，则被高高挂起、充耳不闻。

倘若实在拿不出，强制跟投还会保证有人借钱给你。

赌场里，叫放高利贷；房企取了一个好听的名字，叫杠杆配资。

依照Z的规矩，控股集团的副总裁、助理总裁；区域集团的总裁、副总裁；区域公司的董事长；以及收并购公司项目的配资比例可以达到1:4。

企业不是救世主，老板不是活雷锋，杠杆的钱不是白给的。Z给员工杠杆配资的成本是年利率10%。而一旦跟投本金缴款逾期，一个月内“按年化利率13%（本金+杠杆）计息”。

这就意味着员工强制跟投的项目如果达不到10%的利润率，员工的跟投将会亏损，并且会因为杠杆的放大作用而导致血本无归。须知，去年许多上市房企的净利润率还不到10%。

业内，还有比Z更激进的，坊间传言，某闽系房企R，内部跟投配资可达到1:12，稍微有点数学功底的人都能心算出这中间的风险。

这不是跟投，这是富贵险中求。

至于员工们家破人亡的风险，也许就是企业口里语焉不详的“共担”吧。

好在，业内总还是有些良心企业，即便是配资，金地、红星等企业的上限，仅是1:2；而东原则规定员工跟投总额不得超过年薪的50%。

许多时候，帮助员工克制才是对员工最大的善意。

伍

人性之恶，不断激发。

为了跑赢这个10%的红线，被强制跟投捆绑在一条船上的人们，只能选择两条路：加快开发速度、节约各类成本；就像为“高周转”的发动机，再加上了一道涡轮增压。

跑得太快，省得太多，难免出现问题。

2017年8月，Z徐州项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤；

2019年，靖江项目网曝渗水梁裂、地下室不均匀沉降；

当年1月，芜湖项目业主公开投诉：抢工期，没有达到交付标准，小区内墙面掉漆、开裂，路面地砖破损、房屋内墙面空鼓、渗漏等问题；

6月，安徽宣城项目网曝小区质量问题严重，外墙泡沫、内墙粉化；

7月，扬州项目业主集体维权，要求包括单元门门厅、汽车入库门门厅必须更换为宣传所称的豪华吸顶灯；洋房大门必须是指纹密码锁，拒绝廉价的密码锁……

高周转的恶之本，开出了强制跟投的恶之花，而结出的恶之果，却最终由每一个客户来吞下。

跟投，本没有错，恶之花盛开于“强制”之际。

因为强制，人性的种种丑陋被引诱、被激发。用真金白银发出的灿烂光芒掩盖了恶之花笼盖下一个个家庭悄无声息的阴影。

出来混，都是要还的。

当行业潮水退去、客户的不满意成为常态时，行业和企业又如何面对那些被迫压上家底作为赌注的人们，和他们绝望的眼神？

今年6月，在万科股东大会上，总裁祝九胜称：“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟。”

但愿这一声老大哥的哀鸣，能唤起行业真正的自省：高周转下，我们这个行业，如何放弃涸泽而渔的强制模式，真正回归以人为本的轨道。

亡羊补牢、为时未晚。