市场很冷、骗子很热，这才正牌的“以房养老”

作者| 猫妹

来源| 大猫淘保

闺蜜聊天，说起这些年父母被骗的事儿。有人说自己老妈参加了一个旅游项目，损失了两万多；有人说自己老爸最近买了不少保健品，花了好几千；有人说，自己妈要买一个玉石床，死活都拦不住……半天没出声的那位突然说，这都不算事儿，她婆婆之前参与了中安民生的“以房养老”，现在六十多万拿不出来了，“多亏当时我公公死活不同意抵押房子，要不现在更惨。”

有人说富豪死于信托，中产死于理财，屌丝死于P2P，现在看是不是要加上一句，老年人死于“以房养老”？

但最讽刺的是，这骗人的李鬼“以房养老”，骗了多少老人攒了一辈子的辛苦钱。而正牌的“以房养老”，推出几年时间了，业务可谓是门可罗雀。

01

这才是正牌

正牌“以房养老”，也叫老年人住房反向抵押养老保险，实际上是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

拥有房屋完全产权的老年人，将他的房产抵押给保险公司，并按照双方约定的条件领取养老金，一直到身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

而老人在生存期内，还可以继续占有、使用房屋，房屋出租收益也可以继续归老人所有，如果经过抵押权人同意，还享有一定的处置权。

简单的说，就是老人在活着的时候把房“卖”了，但是卖房款是分期付的，活多久付多久，一直付到去世，不用担心长寿风险，不用担心房子卖了没地方住，也不用担心一下子拿到一大笔钱不知如何处置。

02

市场很冷

“以房养老”是2014年6月原保监会批准在北京、上海、广州和武汉开展试点的，2015年3月幸福人寿的首款产品上市，2018年7月31日，推广至全国。

目前，有四家保险公司获得了“以房养老”业务资格，但仅有两家保险公司推出了相关保险产品，而目前实际开展业务的仅有幸福人寿一家。

但4年多时间，“以房养老”市场真可谓门可罗雀，一共才承保不到200单。

为何市场很冷？

猫妹总结了一下，有几个原因：

（1）房子不合适

保险公司要求，参与以房养老的老年人必须拥有房屋完全独立产权。

如果是单位的房子，不能上市流通的，保险公司不收；如果房子的产权不完全归老人所有，析产的结果是这个房子还有其他人的份儿，比如老人曾经离异、丧偶，或者房子是从上一代继承的，等等，那么保险公司还是不收。

另外，对于房子本身的价值，其实保险公司也会有所考虑。毕竟保险公司收房可能是十几年、几十年之后，太老的、太破的、价值太低的、没有升值潜力的，其实都不适合去做抵押。

（2）年龄不合适

该产品面向的人群是60岁-85岁，年龄太小、年龄太大的人投保，保险公司还不收。因为，年龄太小的人投保，保险公司必须一直支付养老金，到他去世才能处置房产，保险公司面临的长寿风险更加不可控。

（3）观念不合适

在中国，传统的观念是父母的财产，要留给下一代。目前，一个家庭最大宗的资产，莫过于房子。所以即便房子、年龄都合适，但来自家庭其他成员的阻力还是很大的。很多子女乃至孙子女都不愿意老人把可能留给自己的“钱”，现在给“花”了。所以目前基本上都是无儿无女的老人去办这个业务。

（4）价格不合适

目前对于房价，大家都是看涨的。很多人觉得未来房产的升值空间还很大，现在抵押了，相当于“贱卖”。

但有涨有跌才正常，在保险公司看，没有永远涨的市场，如果真的到了收房的时候，房价跌了怎么办？而且房子也有衰老周期，几十年后小区破败不值钱了怎么办？

所以，价格谈不拢也是一个大问题。

即便上述情况都合适，走完一套流程也不是容易的事情，从意向沟通，到房产价值评估、房产权属关系调查、房产抵押登记、遗嘱公证等，每一步都涉及大量的沟通。全套流程下来，最快的要俩月，最慢的要九个月。

03

骗子很热？

正牌“以房养老”遭受冷遇，李鬼“以房养老”轻轻松松骗了上千老人，一冷一热，呈现出鲜明的对比。

猫妹思考了一下，其实骗子无非是利用了老年人的客观需求和贪念。

有不少老人，退休金并不高，如果子女生活也艰辛或者不孝顺，那么老年生活也不容易。房子虽然很值钱，但不能当钱花，手握房产也跟守着金山饿死也差不多。谁不想老年生活过的宽裕些？老人想死钱变活钱，补贴家用，这是客观需求。

李鬼“以房养老”给出的月息其实说高不高说低不低，但对老人来说，比存定期或者买国债那是划算多了。谁不想“免费养老”？谁不想多赚点？这是贪念。

要想不掉入李鬼“以房养老”的陷阱，可以把握以下几点：

● 正规“以房养老”是双方签订住房反向抵押合同，房子仍然归老人使用，然后保险公司按月给老人支付养老金，一直到身故，活多久给多久。老人身故后，保险公司才能处置房产。

如果身故后，卖房的钱比这么多年给老人的还多，那么剩余的都归继承人；反之，保险公司风险自担，不能找老人的继承人要差价。

● 而李鬼“以房养老”会要求老人抵押房产，同时签订一份借款合同，然后把抵押房产的钱投到所谓项目上，按月给老人利息。

而且，有的机构还要求老人去做公证，同时签订委托书，后续中介机构拿着委托书，就能随便低价卖掉老人的房产。等人上门收房，老人才发现房子已经被人卖掉了，悔之晚矣。

骗子的花样真的是越来越多，很多项目骗的周期特别长，包装的特别光鲜，说实话，谁分辨起来都比较难。比如朋友的婆婆，去年投资赚了不少，今年就跑路了，好在她只投了钱，老伴儿不支持才没抵押房子，要不然，真的是后果不堪设想。

如果你想以房来养老，那现在只有保险公司是正规军，大家直接联系保险公司更靠谱。但从目前的承保看，真的是失独、孤寡、空巢老人或者获得子女支持的老人更适合“以房养老”。