开发商迎来最艰难时期，全国降价潮或开启，刚需买房时机到了吗？

地产商的苦日子来了，这在业内也达成了共识！尤其是最近半个月以来，地产年中业绩报告会上，地产老总们扎堆诉起苦来了。

禹洲地产执行总裁许珂近日表示，为了降成本，禹洲自建渠道，自销占了总销售的一半以上，人力部门将人均产出作为重要指标，限岗限标。他还爆料称，“整个行业都在勒紧裤腰带”；

融创孙宏斌则更为悲观，“调控的威力不可小觑，我总这样跟公司的人说。下半年按照这个政策，融资端严控常态化，销售端也会有很大影响，商品房去化形势还是比较严峻的。”简短两句话，道出了所有开发商心里的痛；

刚刚宣布回款超过千亿的世贸老总许世坛讲话间也不无焦虑。他直言，前几年有些开发商是卖多少钱买多少地，负现金流很大，风险很大，现在可能有一些已经尝到苦果了，可能都在转让一些项目。调控方面他认为会对小型开发商压力很大，但对世茂房地产这种规模的开发商无太大影响。但其也表示，长远还是看好地产的，但觉得下半年还是要谨慎。

开发商缺钱降价促销卖房确实已经开始了，且较往年有所提前。

短短半个月不到，全国已经有十几个城市开始出现开发商以降价促销的方式走量卖房回款了：广州最扎眼，降价幅度也最大，都登上全网头条了，番禺和增城的两大楼盘，降价幅度高达20%，这在16、17年房地产热火烹油时期是不敢奢求的，现如今不仅成为了现实，而且是多地一起上演；天津也不落下风，据悉静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了，且力度远超广州番禺，价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。

值得一提的是，恒大今年不仅提前了降价促销卖房的节点，而且力度较以往更狠更大，据悉最低可以做到6折买房，去年最低折扣还是7.4折。

众所周知，金九银十是传统的开发商营销节点，但今年真正的促销期还没到，开发商就扎堆降价卖房，缺钱程度可见一斑，事实上据业内人士爆料，有上百家地产商已经捉襟见肘了，资金链处在断裂的边缘，不降价卖房已经别无他法了。

开发商为何火急火燎降价卖房？真相是金融信贷收紧，开发商账户赤字。开发商缺钱的压力来自三个方面：1，监管趋严，信托、国管、开发贷、海外发债等融资手段被叫停，银行断奶之后，开发商输血管被掐死了；2，销售额下滑，回款预期不足，资金周转失灵；3，待偿还债务高企，攒钱还债实属无奈之举。

我说过很多次了，作为开发商而言，未来现金肯定比房子更重要，我相信没有哪个开发商手上的现金不足，还敢玩大冒险“捂盘惜售”坐等房价上涨再卖房的，这样做无异于坐以待毙。恒大和富力给所有开发商起了一个好头——降价卖房，现金为王，房地产5年、10年的趋势可能是继续向好发展，但是着眼于当下度过钱紧的难关，才是每个开发商最应该考虑的问题。

下半年还会有更多开发商加入降价吗？地产大佬孙宏斌一句话透露了答案：以后要么下降要么就死了！通过孙宏斌的话，大家应该心里都有谱了——下半年更多更狠的降价行为会接连上演，刚需购房者应该做好心理准备。

调控收紧，楼市降温趋势明显，那么刚需是否到了买房的最佳时机了呢？有人说，是的，开发商缺钱现在都不拿地了，融创、富力表明了立场，整个下半年都不拿地了，开发商不拿地未来新房供应短缺，房价这是又要涨的节奏啊。

事实到底如何？在此说一下个人看法，首先，宣布下半年不拿地的开发商，其可售货值都很高，富力现有土地以现有的销售节奏计算，可以卖2年以上，融创去年到今年上半年没少囤地，可售土储高达万亿方，足够卖三年以上，这哪是新房要供应短缺的样子？

再者，中国是真的很缺房子吗？开发商不拿地，房子就会供不应求，价格攀升吗？大错特错！真要从供求关系衡量，中国的房价早就该下跌不休了，公开资料显示，中国并非房屋短缺，而是房屋拥有总量早早就满足了国人的居住需求——中国的房子足够34亿人居住。造成房价上升 房屋不够的假象的根本原因是炒房囤房客的存在，大量房源被囤积在少数人手里，不租不住空置浪费。房子早就不缺了，缺的是好用有用的政策，把炒房投机客的房源逼出来。

刚需下半年应该择机买房，但不是因为未来房价会继续疯狂上涨，而是因为当下确实是买房的窗口期。对于这一点我其实说了很多遍了，刚需的概念大家要搞清楚，那就是必须要买房、不买房只能睡马路的人，他们当然要买房了。投资赚钱与否不是他们应该考虑的事情，花最少的钱买到最适合自己、性价比最高的房子，才是他们应该首要考虑的。所以从这个层面来看，不管市场如何变迁，需要房子的人都要买房，既然需要个人认为还是越早买越好。再说了，当前的市场局面其实大家应该也看清楚了，调控虽然重压不歇，但是国家对于楼市的总体要求是稳，房价不能太快上涨，更不能大跌，所以刚需幻想的房价大跌，轻而易举上车是不可能实现的。更悲催的是，等来等去，没等到房价跌多少，银行房贷利率反而还上调了，精算之后会发现，最后刚需还是吃亏的。

当下开发商资金链吃紧，都在选择降价促销跑量回款，这对刚需购房者来说，是一次千载难逢的机会。

对于投资炒客，我还是维持老观点不变，市场已经不适合炒作了，所有幻想炒作楼市暴富的人都应该认清现实，早做打算。尤其是国家发声“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期促进经济的手段”之后，我更加坚信未来炒作楼市者不会有好下场——国家不再"刺激"楼市，调控政策持续加码，等待炒房者的清算才刚刚开始，调控政策加码，也随着房价调控政策的收紧，购房者越来越理性，买房的人少了，持币观望的人多了。房价击鼓传花的游戏，是时候歇歇了！