限利率后\"全限时代\"来临! 厦门楼市能否独善其身?

　　8月，随着央行房贷新规的出台，全国楼市迈入“全限”时期。

　　在购房者这一端，限购、限贷、限售，以及部分限离、限落户+N年等;在开发商这一端，限地价、限房价、限商改住、限融资、限签等。

　　过去房企“买买买”的时代基本没有了，今年以来，房企拿地越来越谨慎，更有房企喊出暂停拿地。一些高周转房企也都表达了要提早准备、保障安全、积极应对下半年房地产市场的态度。

　　狠抓回款、暂缓拿地、降价促销，房企的这些动作指向一个事实：全国楼市正在进入下行通道。

　　那么，厦门楼市能否独善其身?

　　NO. 1|壹

　　今年以来的调控政策犹如绳索一般，牢牢套紧楼市与购房者。

　　2019年8月25日央行公告，利率的调控也参与进来，本着“一城一策、长效机制”的基本原则，限利率正式加入。

　　央行明确要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　为了抑制炒房和多套房，央行限制二套房利率最低要在基准利率上再加0.6%，可以说，这就是房地产长效机制的一部分。

　　按照正常的思路下：房贷利率上调，成交量下滑，房价下跌;房贷利率下调，成交量上升，房价上涨。

　　事实上，过去的一个月，调控政策和信息可谓十分密集。

　　7·30会议之后，央行便提出要提高制造业贷款占比，对高杠杆经营的房企融资行为要加强监管。随后央行在2019下半年会议提出按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。调控政策率先在金融层面得以体现。

　　这也再次印证了“不将房地产作为短期刺激经济手段”，是绝对的主基调。换句话说，房地产之于宏观经济的地位被重新定义。

　　NO. 2|贰

　　政策趋紧，厦门楼市行情也开始转向。

　　上周，厦门一手住宅成交214套，环比下跌19.2%，日均成交为31套，周成交面积2.70万㎡，环比下跌28.2%。

　　在价格方面，上周厦门市住宅成交均价41944元/㎡，环比下跌24%。

　　从下半年开始，也就7月份之后，厦门新房成交就重回低位，房价也开始下滑。

　　2019年1-7月，厦门市一手住房成交7772套，面积84.0万㎡，同比上涨111.1%;成交均价34993元/㎡，同比下跌13.3%。

　　新房趋冷，二手房表现更为明显，局部房价频频出现松动。根据不完全统计数据显示，仅7月份降价房源就已经2891套。相比之前的高峰，降价幅度达到10%以上的也有不少。

　　例如：位于海沧区的天心岛，在最近成交的一套120平左右的房源其成交单价在3.2万。而之前一个月，也成交了一套面积、户型差不多的房源，但当时的成交单价则在3.6万。仅仅一个月的时间，一平下滑4千。按120平算的话，总价猛降近50万。

　　楼市预期的转变，并非突然发生，而是一张张“多米诺骨牌”不断叠加的最终结果。近期高频的严厉调控和政策限制，促成了近期楼市的转向。

　　“急卖”、“直降”、“高性价比”等字眼，已成为时下中介朋友圈的高频热词。

　　NO. 3|叁

　　厦门楼市未来趋势如何，分享下个人五个观点：

　　一、要充分理解年初的政策主基调：稳地价、稳房价、稳预期。在这样的政策主基调下，楼市一城一策、长效机制将持续登台亮相，不同城市将视楼市热度不同而出台相应“稳政”措施。

　　二、调控以来，厦门因严格的“五限”最严调控政策，房价出现了波动，但并未有过大幅度起落。总体而言，岛内和岛外优质板块的楼盘，仍具备较强的买入价值。

　　三、大水漫灌的时代结束了，你好我好大家好，市场行情到来，你涨我涨大家涨的局面结束了，以后市场会越来越分化，区域之间的价差会越拉越大，优秀的区域，配套好，交通好的区域，价格会更加坚挺。而配套不足的区域则加速下行。当前，厦门岛外局部出现明显分化，有楼盘折扣优惠力度增大。随着金九银十的到来，这种局面仍将持续甚至可能扩大。

　　四、以投资心态买房的时代已经过去，现在的购房逻辑已然发生改变，未来不是普涨时代，市场会加剧分化，不是所有的区域和房子在未来都会升值，买错比不买更可怕。

　　五、今后买房，观念是从买到转换为买对的升级，因为并不是所有的房子都是核心资产，只有优质资产才具备保值甚至增值的属性，下半年在厦门买房，一定要擦亮双眼了。