1 引言
8月18日，中央宣布深圳成为“中国特色社会主义先行示范区”，从单一功能“经济特区”到全面的“先行示范区”，规定了明确的时间表。
未来的深圳，成为全球标杆城市，指日可待。这，对于城市土地和不动产还是有一定利好。
深圳地铁1号线，被誉为商务黄金线。如珍珠般，串联了深圳各大商务CBD。
城市经济重心，一路西移，在尽头西端的CBD，无疑就是宝安中心区（滨海片区，简称宝中）。
本文浅析宝中的区域和住宅价值。
▲宝中规划图
▲宝中效果图
2 历史荣光，宝中概况宝安中心区，填海造地而成，由滨海片区，碧海片区以及新并入的大铲湾片区组成，规划用地面积24平方公里。其中，滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里，大铲湾片区8平米公里，宝中滨海片区规划居住18万人。狭义上，常说的宝中，指的是宝安中心区滨海片区。其东北侧与南山前海自贸区相接，南侧面向前海湾，正对面小南山，区域内拥有大铲湾港区、沿江高速公路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线及深港机场专线等便利的基础设施。上半年4月24日，前海11号桥的开通，让宝中可无缝对接前海自贸区精华的桂湾片区。
宝中“桥头堡”金泓凯旋城，房价随即涨了5000元一平米。
按照深圳城市规划，宝安中心区与前海、后海共同构成深圳市双城市中心之一。
区别于福田罗湖中心的成熟，前海中心在增量和趋势更胜一筹。最近十年来，打着前海概念的楼盘，房价涨幅靓丽。
深圳基本为外来移民，无地段情节，喜新厌旧是现实和无奈。
▲深圳市城市土地规划随着特区二线关的撤销，广大的原关外地区，获得了长足的发展，城市建设得到显著提升，公共服务配套得到加强。两大关口明星区域，即为宝安中心区和龙华二线拓展区（民治北站—红山范围），这也是置业者喜欢比较的两大片区。
宝安区是深圳的大区，人口540万人，工业基础雄厚，产业发达。2018年GDP为3612亿。
宝安区的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心，即为宝中，可以说是全区精华，战略要地，滨海湾区。6月24日，深圳史诗级土地拍卖，广州（楼盘）越秀地产，获得宝安西乡尖岗山地块，总价59.08亿元，实际可售楼面地价约6.68万/㎡。
对比而言，宝中的任何宅地，都比尖岗山的土地要优质更多，何况宝中已无新增宅地供应。
宝中目前两个新盘，都市明荟花园和榕江云玺，已是现楼，据传因为政府限价八九万，开发商舍不得拿出来出售。可见宝中的地段价值，相当之高。
▲宝安城区卫星图
▲大湾区区域图
▲宝安区域图
3 发展潜力大，高端产业聚集作为深圳城区中心，最大的两块填海造地的新城，宝中的建设开发，比后海片区更早几年。但后海后来居上，已步入成熟。宝中早中期，住宅楼盘发展迅猛，近三年，宝中西侧的商务办公区才开始大力开发。据报道，中国首个全球高通量宽带卫星通信系统、发射4颗高通量通信卫星的亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司总部已落户宝安中心区。农商行、易尚、中意、怡亚通、亚太卫星、鹏鼎6家总部项目落地中心区并陆续开工建设。高端服务业也正逐步聚集于宝中，将带来十万计的工作岗位和人流。除了已建成的数栋写字楼，目前三栋甲级写字楼正在招商，前海人寿金融中心双子楼（建面23万平米），卓越宝中时代广场（建面18万平米），壹方城中心，这些楼宇的租金水平与福田CBD齐平。随着公司和产业聚集，宝中的租价和房价，得到了筑底和巩固。
远期，大铲湾内侧将建设腾讯“互联网+未来科技城“项目，规划用地面积1.33平方公里。
项目以“立体城市、森林城市、未来城市”为理念，由腾讯牵头的科技岛，“互联网+的各高端产业”，世界级科创高地，总建面约265万平米。2019年8月7日，深圳规土委发布的《2019年度城市更新和土地整备计划》，就包含了大铲湾土地的整备，面积为485.01公顷，预示着项目启动。妈湾跨海通道，连接了前海自贸区和大铲湾，已启动建设。未来的宝中和前海，将成为一个交通和人流的闭环。
▲大铲湾的土地整备计划
▲腾讯“互联网+未来科技城“项目效果图
▲“互联网+未来科技城“建筑指标
4 宜居和纯粹宝中的规划是在一张白纸上，全新规划，无城中村。大多建设落成时间为2003~2010年。2003年首个入市的住宅楼盘，富通好旺角价格为3000元每平米，目前均价8.3万。
如果按十年长周期来统计，宝中的涨幅从未跑输大势，片区涨幅为深圳前列。
▲宝中片区示意图文体配套：体育馆、足球场、游泳馆、图书馆、少年宫、演艺中心（待建）、新三馆（待建）、欢乐港湾（在建），滨海廊桥等。
学校众多：宝安实验学校，海旺学校，滨海小学，宝安小学，新湖中学等等。
目前宝中的短板是学校，缺乏名校，这是不少家庭换房的原因之一。
但宝中片区楼盘，十来年持续的升值，从来不是因为学校的原因。
5 置业分析宝中的住宅盘，从2016年调控至今的三年半，跟随大势，整体并没大涨，泡沫少，只是小涨和缓涨，部分楼盘是暗涨。
房住不炒的年代，如果是纯投资，因为资金成本和月供利息，整体是没有什么利润空间的。
宝中住宅，主要在于人居价值，公共服务配套功能齐全。
宝中主流为中大户型，尤其适合改善型置业家庭，主力价格为600~1000万的三房和四房，比如金泓凯旋城，西岸观邸，尚都，幸福海岸等豪宅盘有熙龙湾和壹方城（都市综合体），首次置业可以考虑中小户型楼盘，比如花样年花郡，菁英趣庭，富通好望角等。目前新盘只有海纳公馆正常顺销，主力为89平的三房户型，销售去化较好。在建楼盘有四五个，集中在壹方中心的东侧。
6 总结1.不同于福田中心区，南山高新区和后海总部基地，商务能辐射全市，
年轻的宝中在规划上处于区一级，对更纵深的腹地带动作用弱，还需要时间和等待，预计时间三年。
2.宝中整体居住氛围在各中心区里最旺，
写字楼布局目前相对较少，商务氛围不浓厚
。楼盘宜居层面，如同后海，亦属于滨海宜居型中心3.未来，环宝中的立体交通和地铁环线、海底快速路如滨海大道、及深珠通道，
不远处的深中通道，具有深圳最便捷发达的毛细血管和道路网络。
4.左右逢源，
宝中周边的重大建设和利好，逐步袭来
。前海的金融战略定位，大铲湾的腾讯“互联网+”未来科技城等等。5.可将宝中看作南山区或前海的延申，前海自贸区扩容到宝中，未来也是大概率事件。叠加上宝安区的全力打造，区域价值凸显。
故宝中的住宅，值得长期持有，人居价值高，而非短炒。
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